Əsas Sual: Azərbaycanlı Alıcı Tailand Bankı Olmadan Phuket-də Mənzil Ala Bilərmi?
Bəli, ala bilər. Tailand qanunvericiliyinə görə xarici vətəndaşlar Tailand banklarından standart ipoteka kredit ala bilmir. Bununla belə, Phuket bazarı bu məhdudiyyəti çoxdan aşmışdır: tikinti şirkətləri 3 ilə qədər uzanan hissəli ödəniş cədvəlləri təklif edir, ikinci əl satıcılar isə birbaşa maliyyələşdirmə imkanı yaradır. 2026-cı ildə heç bir Tailand bankı ilə əlaqə saxlamadan freehold (tam mülkiyyət) mənzil əldə etməyə imkan verən 5 tam işlək ödəniş strukturu mövcuddur.
Nation Thailand-ın məlumatına görə, 2025-ci ilin üçüncü rübündə Phuket-dəki bütün mənzil əməliyyatlarının təxminən 60%-i xarici alıcılarla bağlı olmuşdur; 2026-cı il üçün bu göstəricinin 65%-ə çatması gözlənilir. Bu alıcıların böyük əksəriyyəti Tailand bank kreditindən deyil, tikinti mərhələsinə bağlı ödəniş cədvəllərindən, satıcı maliyyələşdirməsindən və elastik depozit strukturlarından istifadə etmişdir.
Bilmək lazım olan ən vacib məqam: inkişafçının hissəli ödəniş planı kredit deyil. Bu, alıcı ilə inkişafçı arasındakı birbaşa müqavilə əlaqəsidir. Mülkiyyətin hüquqi qeydiyyatı yalnız tam ödənişdən sonra baş verir.
Sürətli Baxış: Rəqəmlər Nə Deyir?
- İlkin ödəniş: layihə və inkişafçıdan asılı olaraq 10%-dən 50%-ə qədər
- Hissəli ödəniş müddəti: 12 aydan 5 ilə qədər; ikinci əl bazarında satıcı maliyyələşdirməsi 5 ilə qədər uzana bilər
- Faiz dərəcəsi: inkişafçı planlarında adətən 0%; satıcı maliyyələşdirməsində illik 3-5% qiymət artımı əlavə edilə bilər
- Xarici mülkiyyət kvotası: binanın ümumi sahəsinin 49%-i ilə məhdudlaşır - hər hansı depozit qoymadan əvvəl kvotanın mövcudluğunu yoxlayın
- Pul köçürmələri: Xarici Valyuta Əməliyyatı Forması (FETF) almaq üçün pul xaricdən xarici valyutada köçürülməlidir; bu sənəd mülkiyyətin qeydiyyatı üçün məcburidir
- AssetWise şirkətinin Phuket-dəki The Title brendinin portfeli 47,447 milyard THB dəyərinə çatmışdır
5 Ödəniş Üsulu Ətraflı Şəkildə
1. Tikinti Mərhələsinə Bağlı Hissəli Ödəniş (Hazır Olmayan Mənzillər)
Yeni tikililər üçün ən geniş yayılmış strukturdur. Alıcı müqavilə imzalanarkən depozit ödəyir, sonrakı ödənişlər isə tikintinin müəyyən mərhələlərinin tamamlanmasına bağlıdır. Konkret nümunə: Chertalay-dəki The Harmony by Wallaya Villas layihəsindəki cədvəl 30/30/15/15/10% şəklindədir. Birinci 30% müqavilə imzalanarkən, ikinci 30% bünövrə tamamlanarkən, 15% və 15% tikintinin növbəti mərhələlərində, son 10% isə açarların verildiyi gündə ödənilir. Layihənin tamamlanma hədəfi 2027-ci ilin üçüncü rübudür; bu, alıcılara ödənişlərini demək olar ki, iki il ərzinə yaymağa imkan verir.
Layan Verde layihəsi daha elastik şərtlər təklif edir: giriş qiyməti 263,000 USD-dən başlayır, 50% və ya 35% ilkin ödəniş seçimi mövcuddur, qalan ödənişlər isə 2028-ci ilin sonuna qədər uzadılır. Həmin layihədə studiyaların icarə hovuzundan gözlənilən illik gəliri 8,7%-ə qədər çata bilər.
AssetWise-ın The Title brendinə aid standart struktur müqavilə imzalanarkən 25%, bünövrə tamamlanarkən 25%, açarlar veriləndə isə 25% ödənişi nəzərdə tutur.
2. Satıcı Maliyyələşdirməsi (İkinci Əl Bazarı)
Bank iştirakı olmadan satıcı ilə alıcı arasındakı şəxsi razılaşmadır. Alıcı 10-30% depozit ödəyir, qalan məbləği isə 3-5 il ərzində üç aylıq və ya aylıq hissələrlə geri qaytarır. Mülkiyyətin hüquqi qeydiyyatı tam ödənişə qədər satıcıda qalır.
Siam Real Estate-ə görə, daha yüksək ilkin ödəniş (30%-ə yaxın) adətən daha yaxşı şərtlər açır: daha aşağı dövri ödənişlər və daha qısa ümumi ödəniş müddəti. Bu üsul həm freehold, həm də leasehold (uzunmüddətli icarə əsasında) mənzillər üçün əlçatandır.
Vacib detal: satıcı müqavilədə faiz dərəcəsini ayrıca göstərəmk əvəzinə onu qiymət artımı kimi əks etdirə bilər. Adətən bu rəqəm qalıq məbləğin illik 3-5%-i arasındadır.
3. Erkən Mərhələdə Tam Ödəniş və Endirim
Bəzi inkişafçılar tikintiyə başlamazdan əvvəl tam ödəniş üçün 5-15% endirim təklif edir. Bu seçim, kapitalı likvid olan və 1,5-2 il ərzində mənzil tamamlanana qədər pulunu bağlamağa hazır olan investorlar üçün uyğundur. Risk profili daha yüksəkdir (tikintidə gecikmə ehtimalı var), lakin giriş qiyməti ən aşağı səviyyədə olur.
4. Depozit və Müqavilənin Başqasına Verilməsi
Alıcı 25-30% depozit ilə mənzili özündə saxlayır, bina tamamlanmadan müqaviləni başqa alıcıya verir. Əslində bu, qiymət artımına spekulyativ bir mövqedir. Qiymətlər yüksəldikdə işləyir, lakin bütün inkişafçılar belə köçürmələrə icazə vermir. Satış müqaviləsi bu imkanın mövcud olub-olmadığını aydın şəkildə göstərməlidir.
5. Xaricdəki Aktivlərə Əsaslanan Maliyyələşdirmə
Sinqapur və Honq-Konq-dakı bəzi beynəlxalq banklar, xaricdəki aktivlər girov göstərilməklə Tailand əmlakı almaq üçün kredit xətti açır. Faiz dərəcəsi adətən illik 4-6%-dən başlayır. Struktur mürəkkəbdir və böyük mövcud portfel tələb edir, lakin başqa investisiyaları ləğv etmək istəməyən alıcılar üçün likvid vəsaitlərini qoruyur.
Bütün Strukturların Müqayisəsi
| Parametr | İnkişafçı Hissəli Ödənişi | Satıcı Maliyyələşdirməsi | Tam Ödəniş | Müqavilənin Verilməsi | Xarici Kredit |
|---|---|---|---|---|---|
| İlkin Ödəniş | 25-50% | 10-30% | 100% | 25-30% | 20-40% |
| Ödəniş Müddəti | 1-3 il (tikinti) | 3-5 il | Birdəfəlik | Tamamlanana qədər | 5-15 il |
| Faiz Dərəcəsi | 0% | illik 3-5% | Yoxdur | Yoxdur | illik 4-6% |
| Mülkiyyətin Keçidi | Tam ödənişdən sonra | Tam ödənişdən sonra | Dərhal | Alınmır | Kredit ödənildikdən sonra |
| Əsas Risk | Tikintidə gecikmə | Satıcının öhdəliyini yerinə yetirməməsi | Kapitalın bloklanması | Köçürmənin qadağan edilməsi | Valyuta riski |
| Əlçatanlıq | Geniş | Məhdud | Həmişə | Müqaviləyə bağlı | Yalnız böyük portfellər |
Ən Çox Edilən Səhvlər
Səhv 1 - 49% kvotasını yoxlamamaq. Tailand qanununa görə, xarici vətəndaş binanın ümumi sahəsinin 49%-dən çoxu artıq xarici mülkiyyətdədirsə, freehold qeydiyyat mümkün deyil. Bu kvota bina səviyyəsindədir, ayrı-ayrı mənzil deyil. Hər hansı depozit qoymadan əvvəl kondominiumun idarəetmə qurumundan yazılı arayış alın və Torpaq İdarəsindən yoxlayın.
Səhv 2 - Pulu Tailand daxilindən köçürmək. Xarici freehold mənzilin qeydiyyatı üçün vəsaitlər xaricdən xarici valyutada gəlməlidir. Qəbul edən Tailand bankı tərəfindən verilən FETF (Xarici Valyuta Əməliyyatı Forması) olmadan Torpaq İdarəsi mülkiyyəti qeyd etməkdən imtina edər.
Səhv 3 - Ödəniş şərtlərini yazılı şəkildə təsbit etməmək. Satıcı maliyyələşdirməsində şərtlər çox vaxt şifahi razılaşılır. Hər bir ödəniş məbləği, son tarix, gecikdirmə cəzaları və depozitun qaytarılma şərtləri pul verilməzdən əvvəl Satış Müqaviləsinə daxil edilməlidir.
Səhv 4 - Fond və xidmət haqlarını unutmaq. Mənzilin qiymətindən başqa, hər alıcı birdəfəlik 'sinking fund' (adətən 1 kv.m üçün 400-800 THB) və davamlı ümumi sahə saxlanma haqqı (1 kv.m üçün aylıq 40-100 THB) ödəyir. Bunlar hissəli ödəniş planına daxil edilmir.
Səhv 5 - Hissəli ödəniş planını investisiya sığortası saymaq. İnkişafçının maliyyə sabitliyini, EIA (Ətraf Mühitə Təsirin Qiymətləndirilməsi) lisenziyasını və tamamlanmış layihələrin tarixçəsini mütləq yoxlayın. Hissəli ödəniş planı inkişafçının müflisləşməsindən qorumur.
Azərbaycanlı Alıcılar üçün Qısa Xülasə
Bakıdan və ya digər Azərbaycan şəhərlərindən Phuket-ə investisiya qoymaq istəyənlər üçün ən əlverişli başlanğıc nöqtəsi adətən inkişafçının hissəli ödəniş planıdır: sıfır faiz, tikinti müddəti boyunca uzanan cədvəl və minimal bank bürokratiyası. Tayland Əmlakı komandası konkret layihə seçimindən tutmuş FETF sənədləşməsinə qədər bütün prosesdə dəstək göstərir.
Mənzilin qeydiyyatında ödənilən əsas vergilər bunlardır: qiymətləndirilmiş dəyərin 2%-i köçürmə haqqı (adətən satıcı ilə bərabər bölünür) və 0,5% möhür rüsumu.
Mənbə: Siam Real Estate - https://www.siamrealestate.com/thailand-property-news/buying-property-in-thailand-as-a-foreigner-2026