Phuket-də Mənzil Almaq İstəyənlər Üçün Ən Vacib Fakt
Thailandda xarici vətəndaşlara standart bank ipotekası demək olar ki, mövcud deyil. Bu, Phuket-də mülk almağı düşünən hər Azərbaycanlı alıcının ilk öyrəndiyi reallıqdır. Bununla belə, bazar öz həllini tapmışdır: iri tərtibatçılar alıcılara birbaşa maliyyələşdirmə təklif edir - 2-dən 5 ilə qədər uzanan, çox hallarda 0% faizli taksit sxemləri.
Colliers Thailand məlumatlarına görə, 2021-2025-ci illər arasında Phuket-də 45.066 mənzil satışa çıxarılmış, ümumi investisiya həcmi isə 469,72 milyard baht (təxminən 13 milyard dollar) təşkil etmişdir. Yalnız 2025-ci ildə 72-dən çox yeni layihə başladılmış, 10.312-dən çox vahid satışa çıxarılmışdır - bunların ümumi dəyəri 81,64 milyard bahttır. Beynəlxalq alıcılar uğrunda rəqabət heç vaxt bu qədər güclü olmamışdır, taksit sxemləri isə artıq əsas satış aləti rolunu oynayır.
Sansiri şirkəti 2026-2028-ci illər üçün Phuket-də ümumi dəyəri 24 milyard baht olan 20 yeni layihə elan edib. AssetWise ('The Title' brendinin sahibi) isə 2026-cı ilin mart ayına olan məlumata görə şirkətin ümumi portfelinin 57%-ni təşkil edən 21,669 milyard bahtlıq Phuket sifarişi toplamışdır. Hər iki tərtibatçı xarici investorları cəlb etmək üçün taksit maliyyələşdirməsinə arxalanır.
Sürətli Cavab: Phuket-də Taksit Sxemləri Haqqında Əsas Rəqəmlər
- Ən geniş yayılmış sxem: 30/70 və ya 40/60 - tikinti mərhələlərinə bağlı
- Müddət: tikinti zamanı 12-36 ay, bəzən açardan sonra 60 aya qədər
- Faiz dərəcəsi: tikinti fazasında əksər hallarda 0%; açardan sonra illik 3-8%
- Rezervasiya depoziti: əmlak sinfinə görə 100.000-300.000 baht
- Xarici vətəndaşlar üçün Thai bank ipotekası: UOB, ICBC (Thai) və Bangkok Bank vasitəsilə nadir hallarda mümkündür - 6,5%-dən başlayan faiz, LTV 50-70%-ə qədər, aylıq minimum gəlir ayda 3.000 dollar
- Phuket-dəki xarici alıcıların böyük əksəriyyəti nağd ödəyir - taksit sxemləri bank iştirakı olmadan ödənişi yaymaq istəyənlər üçündür
Hansı Sxemlər Mövcuddur?
30/70 Tikinti Taksiti - Ən Çox Yayılmış Seçim
Alıcı müqavilə imzalanarkən (və ya ilk 3-6 ay ərzində) alış qiymətinin 30%-ni ödəyir, qalan 70% isə açar təhvilindən sonra bir dəfəlik həll olunur. Bu müddət ərzində faiz hesablanmır - bu, əslində 18-30 aylıq faizsiz kreditdir.
Real nümunə: AssetWise-ın 'The Title' layihəsindəki 8 milyon bahtlıq bir mənzil. Alıcı əvvəlcə 200.000 bahtlıq rezervasiya ödənişi keçirir, sonra 12 ay boyunca hər ay 180.000 baht ödəyir (cəmi 2,36 milyon baht), qalan 5,64 milyon baht isə mülkiyyət köçürülməsi zamanı ödənilir.
20/80 Açardan Sonra Uzadılmış Plan
Xüsusilə villa seqmentindəki bəzi tərtibatçılar tikinti başa çatdıqdan sonra da ödənişin davam etməsinə imkan verir. Alıcı tikinti tamamlanana qədər 20% ödəyir, qalan 80% isə açar verilişindən sonrakı 24-36 ay ərzində bölüşdürülür. Məhz burada illik 3-8% faiz tətbiq olunmağa başlayır.
Bu sxem əsasən 15-40 milyon baht dəyərindəki villalar üçün aktualdır - bu cür əmlakda böyük məbləği bir dəfəlik ödəmək yüksək gəlirli alıcılar üçün belə çətin ola bilər.
Thai Bank İpotekası - Mövcuddur, Amma Çətin
Rəsmi olaraq mümkündür, praktikada isə az sayda bankla işləmək olur:
- UOB Thailand - müəyyən ölkələrin vətəndaşlarına LTV-nin 70%-ə qədəri, 6,5%-dən başlayan faiz
- Bangkok Bank - Thai iş icazəsi olanlar üçün proqram
- ICBC (Thai) - əsasən Çin alıcılarına yönəlmiş
Şərtlər arasında aylıq 80.000-100.000 baht təsdiqlənmiş gəlir, iş müqaviləsi və kredit tarixi tələbi var. Təsdiq prosesi 45-90 gün çəkir. Tailandda işləməyən əksər beynəlxalq alıcılar üçün bu yol praktikada bağlıdır.
Xaricdəki Aktivə Qarşı Kredit
Bəzi alıcılar öz ölkələrindəki daşınmaz əmlakı, investisiya portfeli və ya biznesini girov göstərərək kredit götürür və vəsaiti Tailanda köçürür. Bu yanaşma daha aşağı faiz dərəcəsi verə bilər - həm də Thai tərtibatçı ilə danışıqlarda alıcını nağd ödəyici mövqeyinə qoyur.
Sxemlərin Müqayisə Cədvəli
| Parametr | 30/70 Tikinti Planı | 20/80 Açardan Sonra | Thai Bank İpotekası | Xarici Kredit |
|---|---|---|---|---|
| İlkin ödəniş | 30% | 20% | 30-50% | 0% (başqa aktivə qarşı) |
| Faiz dərəcəsi | 0% | İllik 3-8% | İllik 6,5-8% | Yurisdiksiyaya görə |
| Müddət | 18-30 ay | 36-60 ay | 20 ilə qədər | 15-25 ilə qədər |
| Xaricilər üçün əlçatanlıq | Yüksək | Orta | Aşağı | Statusa görə |
| Təsdiq sürəti | 1-3 gün | 1-7 gün | 45-90 gün | 14-60 gün |
| Alıcı riski | Orta (tərtibatçıdan asılı) | Ortadan yuxarı | Aşağı (bank layihəni yoxlayır) | Valyuta riski |
| 10 milyon bahta əlavə ödəniş | 0 baht | 450.000-1.200.000 baht | 1.300.000-2.400.000 baht (5 il) | Dəyişkən |
Bilməli Olduğunuz Risklər
1. Müqaviləni diqqətsiz oxumaq. Taksit şərtləri Alqı-Satqı Müqaviləsində (SPA) müəyyən edilir. Gecikmiş ödənişlər üçün cərimə (adətən ayda 1-1,5%), imtina şərtləri (tərtibatçı ödənilmiş məbləğin 25-30%-ni saxlaya bilər), tikintinin tamamlanma tarixi - bunların hamısı bu sənəddədir. Mütləq ixtisaslı Thai əmlak hüquqşünası ilə ingiliscə versiyasını nəzərdən keçirin.
2. FET sertifikatı tələbini nəzərə almamaq. Xarici vətəndaş freehold mənzil aldıqda, hər gələn köçürmə Thai bankı vasitəsilə keçməli və Xarici Valyuta Əməliyyatı (FET) forması alınmalıdır. Bu sənəd olmadan Torpaq İdarəsi mülkiyyəti qeydə almır. Valyuta mübadilə məntəqələrindən nağd ödəniş bu tələbi qarşılamır.
3. Son ödənişi qüvvədən düşürmək. 30/70 sxemi tikinti zamanı rahat görünür. Lakin alış qiymətinin 70%-i ciddi məbləğdir. Əgər tikinti dövründə alıcının maliyyə vəziyyəti dəyişsə, artıq ödənilmiş hər baht riskə düşür.
4. Taksit planını maliyyə zəmanəti kimi qəbul etmək. Tərtibatçı taksiti bank zəmanəti deyil. Tərtibatçı müflisləşərsə, alıcı ümumi kreditorlar sırasına düşür. Məhz buna görə SET-də siyahıya alınmış, auditor hesabatları açıq olan şirkətlər - məsələn, 21,7 milyard bahtlıq portfeli olan AssetWise və ya 2026-cı ildə 39 milyard baht hədəfləyən Sansiri kimi tərtibatçılar - daha az risk daşıyır.
5. Əlavə xərcləri hesabdan çıxarmaq. Əmlak qiymətindən kənar: Torpaq İdarəsi köçürmə rüsumu (yeni tikililər üçün təxminən 2%), sinking fund töhfəsi (hər kv.m üçün 500-800 baht) və aylıq ümumi sahə xidmət haqqı (hər kv.m üçün 40-120 baht). Bu xərclər taksit planına daxil deyil.
6. Mülkiyyət kvotasını yoxlamamaq. Hər binada xarici freehold mülkiyyəti satıla bilən sahənin 49%-i ilə məhdudlaşır. Nüfuzlu tərtibatçıların əksəriyyəti bu kvotanı əvvəlcədən nəzərə alır, lakin hər layihədə qalan xarici kvotasını müqavilə imzalamadan əvvəl yoxlamaq vacibdir.
Phuket-də Mülk Alan Azərbaycanlılar Tez-Tez Soruşur
Hər tərtibatçı xarici alıcıya taksit təklif edirmi? Xeyr. Taksit sxemləri əsasən beynəlxalq satışa yönəlmiş böyük və orta ölçülü tərtibatçılar tərəfindən təklif olunur. Kiçik şirkətlər ümumiyyətlə tam ödəniş və ya ən çoxu 50/50 sxem tələb edir.
Minimum ilkin ödəniş nə qədərdir? Adətən alış qiymətinin 20-30%-i. Rezervasiya zamanı ödənilən depozit (100.000-300.000 baht) bu məbləğə daxil sayılır.
Ödənişi gecikdirsəm nə baş verər? Əksər müqavilələrdə 15-30 günlük güzəşt müddəti nəzərdə tutulur. Bundan sonra ayda 1-1,5% cərimə tətbiq olunur. Borc 60-90 günü keçərsə, tərtibatçı müqaviləni ləğv edib ödənilmiş məbləğin 25-30%-ni saxlamaq hüququna malikdir.
Tikintidə taksit sxemini açardan sonra bank ipotekası ilə birləşdirmək olarmı? Bəli, bəzi alıcılar tikinti dövründə taksit sxemindən istifadə edir, son ödəniş üçün isə bank maliyyələşdirməsinə müraciət edir. Lakin qeyri-rezidentlər üçün ipoteka təsdiqi zəmanətli deyil, ona görə də bu strategiyaya əsas maliyyə planı kimi arxalanmaq real risk yaradır.
Phuket-dəki taksit sxemləri ilə bağlı Tayland Əmlakı-ya necə müraciət edə bilərəm? Tayland Əmlakı komandası Azərbaycanlı alıcılara konkret layihə seçimindən tutmuş müqavilə şərtlərinin başa düşülməsinə qədər bütün mərhələlərdə Azərbaycan dilində dəstək göstərir. Ətraflı məlumat üçün saytımızla əlaqə saxlayın.
Mənbə: Siam Real Estate - https://www.siamrealestate.com/thailand-property-news/easy-buy-property-thailand-complete-guide-to-vendor-financing-for-foreign-buyers