Tailand bankları statistikasına baxıb sevinməyə tələsməyin: rəqəmlər yaxşılaşır görünsə də, arxada duran səbəb heç də ürəkaçan deyil. Ev təsərrüfatlarının ÜDM-ə nisbətdə borc yükü illərdir ilk dəfə azalır, amma bunun səbəbi tailandlıların daha çox qazanması deyil, sadəcə bankların kredit vermədən əl çəkməsidir. Phuket-də və ya Bangkokda əmlak almağı düşünən Azərbaycan vətəndaşları üçün bu vəziyyət qəribə bir paradoks yaradır: makro göstərici yaxşılaşır, amma yerli alıcıların cibindəki pul azalır.
Tailand Mərkəzi Bankının (Bank of Thailand) məlumatına görə, ev təsərrüfatlarının borcu ÜDM-ə nisbətdə 86%-dən aşağı düşüb, halbuki 2021-ci ildə bu rəqəm 90.8% zirvəyə çatmışdı. Eyni zamanda kommersiya bankları qiymətləndirmə modellərini sərtləşdirib, ilkin ödəniş tələblərini artırıb və yeni ipoteka kreditlərinin həcmi kəskin şəkildə azalıb. Nəticə isə budur: yerli alıcılar getdikcə maliyyələşmə tapa bilmir və ilkin bazarın (developer satışlarının) bir hissəsi sakitcə buxarlanır. The Business Times nəşrinin yazdığına görə, Tailandın əmlak bazarı artıq ardıcıl dördüncü ilini tənəzzüllə başa vurmağa doğru gedir, çünki borc təzyiqi və sərt kredit şərtləri yerli tələbi soyudmaqda davam edir.
Nağd pulla alış edən və ya maliyyələşməni xaricdə təşkil edən beynəlxalq investorlar üçün isə bu vəziyyət əslində bir fürsət pəncərəsi açır. Amma bu fürsətdən yararlanmaq üçün rəqəmlərin arxasında nə durduğunu dəqiq anlamaq lazımdır.
Qısa cavab: vəziyyəti bir neçə cümlədə necə izah etmək olar?
Tailandda ev təsərrüfatlarının borcu 2021-ci ildəki 90.8% zirvəsindən 2026-cı ilin əvvəlində 86%-dən aşağı düşüb, amma bu, gəlirlərin artmasından deyil, bankların kredit siyasətini sərtləşdirməsindən qaynaqlanır. Yeni ipoteka kreditlərinin həcmi azalıb, bu da yerli tələbi zəiflədib. Nağd pulla və ya xarici maliyyələşmə ilə alış edən əcnəbi alıcılar isə indi mənzil sövdələşmələrində daha güclü danışıq mövqeyi qazanıblar.
Rəqəmlər nə göstərir?
- Ev təsərrüfatlarının ÜDM-ə borc nisbəti 2021-ci ildəki 90.8% zirvədən 2026-cı ilin əvvəlinə 86%-dən aşağıya düşüb
- Bu azalma ailələrin gəlirinin artmasından yox, bankların kredit siyasətini sərtləşdirməsindən qaynaqlanır
- Tailandda yeni ipoteka kreditlərinin həcmi kiçilib, bu da yerli mənzil tələbini zəiflədib
- Tailand Mərkəzi Bankının uçot dərəcəsi 2.25%-dir, halbuki yerli borcalanlar üçün orta ipoteka faizi illik 5.5-7.5% arasında dəyişir
- Yerli tələb yumşaldıqca, nağd pulu olan əcnəbi alıcılar mənzil (kondominium) alışlarında daha güclü danışıq mövqeyi əldə edir
- Bangkok və Phuket-dəki developerlər satışları canlı saxlamaq üçün endirimləri və bonusları artırır, eyni zamanda yavaşlamanın əvəzini çıxarmaq üçün fəal şəkildə beynəlxalq alıcıları cəlb edir
Statistikanın arxasında nə dayanır?
- Tailand Mərkəzi Bankı ardıcıl üç rüb ərzində ev təsərrüfatlarının ÜDM-ə borc nisbətinin azaldığını qeydə alıb (mənbə: Bank of Thailand Monetary Policy Report)
- İpoteka müraciətlərinin rədd edilmə faizi 2024-cü illə müqayisədə təxminən 15-20% artıb
- İkinci və üçüncü ev alışlarında Kreditin Dəyərə Nisbəti (LTV) limiti hələ də sərtdir: qiymətləndirilmiş dəyərin 70-80%-i ilə məhdudlaşır
- Bangkokda satılmamış kondominium sayı Əmlak İşləri Agentliyinin (AREA) məlumatına görə 65,000 vahiddən çox olub
- Bangkokda yeni tikili kondominiumların orta qiyməti rayondan asılı olaraq kvadratmetrə 120,000-180,000 THB arasında dəyişir, premium developer layihələrində isə əcnəbi alıcılar üçün qiymət kvadratmetrə 100,000 THB-dan yuxarı gedə bilir
- Əcnəbilər binadakı vahidlərin 49% kvotası çərçivəsində kondominium sahibi ola bilər, tələb xarici alıcılara doğru yenidən yönəldikcə populyar layihələrdə bu kvota daha sürətlə dolur
- Developerlərin hissə-hissə ödəmə planları uzanıb, bəziləri satışları stimullaşdırmaq üçün 36 aya qədər faizsiz ödəmə şərtləri təklif edir
- Phuket Tailandın ən çox beynəlxalq alıcıya açıq əmlak bazarına çevrilib: ikinci ev, icarə investisiyası və köçmə məqsədilə gələn əcnəbi alıcılar ölkə səviyyəsindəki tənəzzülün təsirini yumşaldır
Niyə azalan borc əmlak bazarı üçün yaxşı xəbər deyil?
Borc azalması gəlirlərin artmasından deyil, kreditin süni şəkildə məhdudlaşdırılmasından qaynaqlandıqda, bu, istehlakçı tələbinin daralması deməkdir. Tailand ailələri varlanmayıb, sadəcə kredit ala bilmirlər. Bu vəziyyət əmlak bazarında özünü qiyməti 3 milyon THB-a qədər olan kütləvi seqmentdə tranzaksiya sayının azalması kimi göstərir.
Bu, əcnəbi alıcılar üçün kondominium qiymətlərinə necə təsir edir?
Birbaşa qiymət çöküşü yoxdur. Developerlər əvəzinə gizli endirimlərə üstünlük verir: pulsuz mebel paketləri, təminatlı icarə gəliri köçürmələri və uzadılmış ödəmə planları. Layihədən və tikinti mərhələsindən asılı olaraq siyahı qiymətindən real endirim 5-12%-ə qədər çata bilər.
Əcnəbilər Tailand bankından ipoteka kreditinin ala bilərmi?
Nəzəri olaraq bəli, praktikada isə demək olar ki, yox. Yalnız bir neçə bank (UOB, ICBC Thailand) qeyri-rezidentlərdən müraciət qəbul edir, şərtlər isə ağırdır: 30-50% ilkin ödəniş, illik 6-8% faiz dərəcəsi və Tailandda və ya bankın öz ölkəsində gəlir sübutunun mütləq təqdim edilməsi.
Alıcılar Tailand Mərkəzi Bankının faizi daha da endirməsini gözləməlidirmi?
Tailand Mərkəzi Bankı ehtiyatlı mövqe tutur. Tənzimləyici 2025-ci ilin sonunda uçot dərəcəsini 2.25%-ə endirib, amma daha da yumşaltma inflyasiyadan və bahtın məzənnəsindən asılıdır. Faiz dərəcəsi daha da düşsə belə, bankların kredit standartlarını yumşaltmaq məcburiyyəti yoxdur, ona görə də bunun ipoteka əlçatanlığına birbaşa təsiri məhdud qala bilər.
Bangkokun hansı rayonları tələb azalmasından ən çox təsirlənir?
Yeni BTS və MRT metro xətləri boyunca, developerlərin əsasən tailandlı orta təbəqəni hədəf alaraq kütləvi layihələr başlatdığı ətraf rayonlar, xüsusilə Bang Na, Bang Sue və Rangsit, ən böyük təzyiq altındadır. Sukhumvit, Silom və Sathon kimi mərkəzi bölgələr isə davamlı əcnəbi tələbi sayəsində daha dayanıqlı qalır.
Bangkok bazarı Phuket-dən nə ilə fərqlənir?
Phuket əcnəbi alıcılara xeyli daha çox yönəlib. Adada qeyri-rezident tranzaksiyaları premium seqmentdə satışların 40-60%-ini təşkil edir. Bu o deməkdir ki, tailandlı borcalanlar üçün sərtləşən kredit şərtləri Phuket-ə birbaşa daha az təsir edir. Burada əsas qiymət amili baht-ın dollar və avroya qarşı məzənnəsi, eləcə də turizm axınıdır. Bu baxımdan Phuket-i araşdıran Azərbaycan alıcıları üçün Tayland Əmlakı komandası ilə məsləhətləşmək faydalı ola bilər, çünki yerli bazar dinamikası Bangkokdan xeyli fərqlidir.
Sərtləşən kredit şəraitində alıcılar nəyə diqqət etməlidir?
Developerin maliyyə vəziyyətini diqqətlə yoxlayın. Satışlar yavaşladıqca, zəif şirkətlər tikintini gecikdirə və ya keyfiyyətdən qənaət edə bilər. Auditdən keçmiş maliyyə hesabatlarını tələb edin və artıq satılmış vahidlərin payını yoxlayın. Əgər tikintinin başlanğıcında vahidlərin 50%-dən azı satılıbsa, bunu yüksək risk siqnalı kimi qəbul edin.
İcarəyə vermək məqsədilə almaq hələ də sərfəlidirmi?
Bangkok kondominiumları üçün xalis icarə gəliri illik 4-6% arasındadır, Phuket-in idarə olunan mənzil seqmentində isə bu rəqəm 5-8%-ə çatır. Developerlərin danışığa daha açıq olduğu və tailandlı alıcılardan gələn rəqabətin azaldığı indiki şəraitdə, şəxsən baxış səfəri təşkil edib obyektləri yerində yoxlamaq üçün münasib vaxtdır.
2026-cı ilin ikinci yarısı üçün proqnoz nədir?
Bazar qiymətləndirmələrinə görə, il sonuna qədər Bangkokda yeni layihə lansmanlarının sayında 10-15% azalma gözlənilir. Bu, yeni təklifi məhdudlaşdıracaq və orta müddətdə qiymətləri dəstəkləyəcək. 3-5 illik investisiya üfüqü olan investorlar üçün hazırkı şərait orta risk səviyyəli giriş nöqtəsi təklif edir.
Mənbə: The Business Times
Tailandda əmlaka investisiya etməyə hazırsınız? Tayland Əmlakı komandasının mütəxəssisləri sizə ideal obyekti tapmaqda kömək edəcək.