Chonburi vilayətində keçən il torpaq alıb, üstündə hansısa hyperscaler şirkətinin peyda olacağına ümid bağlayanlar üçün bir sual indi çox konkretdir: bu torpaq artıq nə qədər dəyərlidir? Cavab sadədir - hökumət yeni qaydaları elan edənə qədər, əvvəlki qiymətdən heç kim imza atmayacaq.
Tayland tənzimləyiciləri bir gecədə 49 aktiv tikinti sahəsini dayandırıb. Bundan başqa, 117-dən çox müraciət də gözləmə rejiminə keçirilib - bunlar yeni resurs istehlakı və təhlükəsizlik standartları hazırlanana qədər baxılmayacaq. Rəsmi fasilə təxminən bir ay elan olunub, tənzimləyicilər bu müddətdə elektrik və su istehlakı üzrə kriteriyalar üzərində işləyəcək.
Bu qərar Phuket və ya Bangkokdakı mənzilə necə təsir edir?
Heç bir şəkildə. Əgər Bangkokda və ya Phuketdə mənzil sahibisinizsə, heç nə dəyişmir. Bu dondurulma yalnız sənaye torpağı, podratçılar və data mərkəzi ətrafında qurulmuş qarışıq layihələrlə bağlıdır. Mənzil bazarı və data mərkəzi bazarı yalnız bir nöqtədə - sənaye torpağı və tikinti sektorunda kəsişir.
Bu, əslində, Tayland əmlak bazarında ən çox yayılmış anlaşılmazlıqlardan birini üzə çıxarır: yaxınlıqda data mərkəzi tikilməsi, guya, Sriracha və ya Pattayada mənzilə xarici mütəxəssis kirayəçilər cəlb edəcək. Bu, doğru deyil. 3000 işçi çalışdıran zavod davamlı kirayə tələbi yaradır, amma işə düşəndən sonra bir hyperscaler kampusunda adətən bir neçə onlarla, ən çoxu bir neçə yüz daimi işçi qalır, və onların əksəriyyəti yerli mühəndis və təhlükəsizlik heyətidir. Tikinti mərhələsi minlərlə iş yeri yaradır, amma bu müvəqqətidir, aşağı əməkhaqlı işçilər üçündür və onlar fəhlə yataqxanalarında qalır, 3 milyon bahtlıq mənzillərdə yox.
Əgər Şərqi İqtisadi Dəhliz (EEC) üçün kirayə gəlirliliyi modelinizi data mərkəzləri üzərində qurmusunuzsa, bu modeli yenidən hesablayın - onlarsız. Sriracha-da real kirayə tələbini yaradan sənaye müəssisələri, Yapon və Çin istehsal zavodları və Laem Chabang limanıdır. Server otaqları bu siyahıda yoxdur.
Dondurulmanın əsl səbəbi nədir?
Səbəb elektrik şəbəkəsi və su təchizatına düşən yükdür. Bangkokda artıq 34 data mərkəzi fəaliyyət göstərir, və onların ümumi resurs istehlakı bu tənzimləmə fasiləsinin rəsmi tetikləyicisidir. Layihələrin əksəriyyəti Şərqi İqtisadi Dəhlizdə (EEC) cəmləşib.
Rəqəmlər miqyası göstərir: Taylandın 2024-cü ildəki pik elektrik tələbi 36,000 MW-dan yuxarı olub. Tək bir hyperscale kampusu 100-200 MW həcmində - bu ümumi tələbin kiçik hissəsidir, amma bir vilayətdə bir neçə belə kampusun toplanması artıq real şəbəkə problemi yaradır. 2020-ci ildə EEC bölgəsi ağır quraqlıq yaşayıb və bu, sənaye müəssisələrinin su götürməsinə məhdudiyyət qoyulmasına səbəb olub - indi hazırlanan qaydalardakı su bəndi, ona görə də, formal bir şərt deyil, ciddi yaddaşa əsaslanır.
Yeni kriteriyalar iki məsələni əhatə edəcək: resurs istehlakı (elektrik və su) və obyekt təhlükəsizlik standartları.
Bir ay real müddətdirmi, yoxsa optimist ssenaridir?
Bölgədəki presedent nikbinliyə yer qoymur. Sinqapur 2019-cu ildə oxşar bir texniki icmalla başladı və bu, üç il çəkdi, 2022-ci ildə isə açıq girişə qayıtmadı - əvəzində, enerji-effektivliyi öhdəlikləri ilə bağlı kvota sisteminə keçdi. Malayziya isə həmin dövrdə yönləndirilmiş tələbin bir hissəsini Johora götürdü, amma 2024-cü ilə qədər özü də yeni sahələr üçün su və enerji qiymətləndirmələri tətbiq etməli oldu.
Tayland, görünür, bir neçə il gecikməli olaraq, eyni yolu izləyir. Bir ay bir sənəd yazmaq üçün lazım olan vaxtdır, təsdiqləmə axınını bərpa etmək üçün yox. Kriteriyalar elan olunandan sonra ikinci, daha uzun mərhələ başlayacaq: köhnə su girişi və elektrik tarifi fərziyyələri əsasında dizayn olunmuş layihələrin yenidən təsdiqlənməsi. Real investor riski məhz burada - fasilənin özündə yox, 117 dondurulmuş müraciətin əhəmiyyətli bir qisminin yeni qaydalar altında sadəcə iqtisadi mənasını itirmə ehtimalındadır.
Kimlər həqiqətən təsirlənir?
Ən çox zərər çəkən qrup torpaq sahibləridir. Chonburi, Rayong və Samut Prakan-ın sənaye qurşaqlarındakı sahələr 2024-2025-ci illər ərzində AI narrativi ətrafında yenidən qiymətləndirildi. Alıcılar əslində torpaq üçün yox, bir hyperscaler-in peyda olacağına dair bir opsiyon üçün pul ödəyirdi. Həmin opsiyon indi ucuzlaşıb - kriteriyalar elan olunana qədər heç bir operator köhnə qiymətə imza atmayacaq.
Podratçılar və mühəndislik şirkətləri də ciddi zərbə alır. 49 aktiv tikinti sahəsinin dayandırılması ləğv olunmuş avadanlıq və işçi heyəti xərcləri deməkdir, bu xərc tədarük zəncirinin hansısa nöqtəsində udulmalıdır. Tikinti sektoru səhmlərinə məruz qalan investorlar üçün bu, bir rüblük zədələnmiş gəlir deməkdir.
Qarışıq istifadəli layihələr də təsirlənir. Yaxınlıqdaki data mərkəzini lövbər hekayəsi kimi təqdim edən anbar və ofis layihələri həmin arqumenti itirdi.
Aşağıdakı cədvəl vəziyyəti yekunlaşdırır:
| Kateqoriya | Təsir |
|---|---|
| Bangkok/Phuket mənzil bazarı | Təsir yoxdur |
| Sənaye torpağı (Chonburi, Rayong) | Ciddi qiymət təzyiqi, satış pəncərəsi daralır |
| Podratçılar/tikinti şirkətləri | Bu rübdə gəlir itkisi, uzunmüddətli risk layihə ləğvindən asılıdır |
| Qarışıq istifadəli layihələr (anbar/ofis) | Data mərkəzi 'lövbər' arqumenti aradan çıxır |
| Turist icarəsi/şəxsi yaşayış üçün alınan mənzillər | Təsir yoxdur |
Xarici sərmayə axını dayanacaqmı?
Rəqəmlər göstərir ki, bu, kiçik bir bazar deyil. AWS-nin Taylanda 15 il ərzində 5 milyard dollarlıq investisiyası (2022-ci ildə elan olunub) və Google-un Chonburidəki data mərkəzi ilə Bangkokdakı bulud regionu üçün 1 milyard dollarlıq öhdəliyi (sentyabr 2024) buna sübutdur. 2026-cı ilin birinci yarısında Taylanda xarici investisiya müraciətləri il ərzində 80% artaraq 1.37 trilyon baht (təxminən 40.6 milyard dollar) səviyyəsinə çatıb, bunun böyük hissəsi AI və data mərkəzi layihələri ilə bağlıdır - bu da dondurulmadan əvvəl boru xəttinin nə qədər böyüdüyünü göstərir.
Bu ölçüdəki uzunmüddətli öhdəliklər bir aylıq fasilə ilə geri götürülmür. Bəzi tələb Malayziya və ya Vyetnama yönələ bilər, amma Johorun özü də enerji və su məhdudiyyətləri ilə üzləşib, Malayziya isə yeni sahələr üçün əlavə qiymətləndirmələr tətbiq edib.
İndi nə etməli?
Mənim tövsiyəm: enerji və su kriteriyaları elan olunana qədər texno-inkişaf üçün ayrılmış torpaq almayın, artıq imzalanmış ilkin razılaşmalar üçün isə tarix və qiymətin yenidən müzakirəsinə çalışın. Məntiq sadədir - tənzimləyici şərtlər dəyişib, ona görə də bağlanma tarixi qaydalar elan olunana qədər sürüşdürülməlidir.
Əgər sahəniz 2024-cü ildən əvvəl sənaye qiyməti ilə alınıbsa və hazırda gəlir gətirirsə, saxlayın. Əgər 2024-2025-ci illərdə qonşu torpaqlardan 2-3 dəfə yüksək qiymətə, yalnız operatora satmaq məqsədilə alınıbsa, satış pəncərəsi daralır, və başqa istifadə ssenarisi - logistika, yüngül istehsal və ya anbar - üçün alıcı axtarmaq daha ağıllı addımdır.
Bunun heç biri sizə aid deyil, əgər büdcəniz 10 milyon bahtdan aşağıdırsa və özünüz üçün yaşayış evi və ya turist icarəsi üçün mənzil alırsınızsa. Server otaqları ətrafındaki bu tənzimləyici drama sizə ümumiyyətlə toxunmur.
Bir praktik qeyd: Chonburidəki sənaye torpağını uzaqdan qiymətləndirmək əsasən mənasızdır. Əsas olan yol girişi, transformator yaxınlığı və su alma infrastrukturudur - bu detalları yalnız yerində yoxlaya bilərsiniz. Bu baxımdan, Tayland Əmlakı komandası kimi yerli təcrübəyə malik tərəfdaşla işləmək, xüsusilə sənaye torpağı məsələlərində, vaxt və pul qənaət edə bilər.
Mənbə: The CITY Asia