Fikirləşin: Baku-dan bir alıcı Phuket-də villa üçün 12 milyon THB köçürür, yerli vəkil şirkət qeydiyyatına alır, kapitalın 51%-i formal olaraq üç tayland vətəndaşının adına yazılır, xarici investor isə 49% pay və direktor kimi imza hüququ alır. İyirmi ildir bu sxem işləyirdi. 1 avqust 2026-dan başlayaraq isə Tayland Biznesin İnkişafı Departamenti (DBD) həmin üç tayland payçısından bank çıxarışı tələb edir və onlardan sual verir: payınız üçün pul haradan gəldi?
Bu, Azərbaycandan Phuket-ə mülk almağı planlaşdıran hər kəs üçün vacib xəbərdir, çünki 'ucuz nominal tərəfdaş' modeli artıq əvvəlki kimi işləmir.
Order 2/2569 konkret olaraq nəyi dəyişdi?
DBD-nin 2/2569 nömrəli Sərəncamı 1 avqust 2026-cı ildə qüvvəyə minib və əvvəlki iki sənədi, 2/2568 və 1/2569 nömrəli Sərəncamları əvəz edib. Bu sərəncam xarici iştirakı qadağan etmir və artıq qeydiyyatda olan şirkətləri ləğv etmir. Onun etdiyi odur ki, formal tayland payçıları ilə qurulan ucuz nominal sxemləri praktik olaraq mümkünsüz edir, çünki qeydiyyatçı indi kağız üzərində son kapital strukturuna baxmaqla kifayətlənmir, pulun payçıdan şirkətə qədər bütün hərəkətini izləyir.
Xarici iştirakı olan hər bir qeydiyyat indi üç şeyi tələb edir: tayland payçılarının bank çıxarışları, şirkətin hesabına pulun daxil olduğunu göstərən çıxarış və şəxsən imzalanan İnvestisiya İzahat Məktubu. Yoxlama vergi auditi zamanı deyil, məhz qeydiyyat və ya dəyişiklik zamanı aparılır.
Qayda 50%-dən az xarici iştirak olan şirkət və tərəfdaşlıqların qurulmasına, həmçinin xarici minoritar payçı və ya xarici imza sahibi əlavə edən istənilən dəyişikliyə şamil edilir. Yəni 'mən yalnız 49% saxlayıram, deməli təhlükəsizəm' məntiqi artıq öz-özlüyündə kifayət etmir.
2026-cı ilə qədər qeydiyyatdan keçmiş şirkətlər üçün nə dəyişir?
Heç nə, dərhal deyil. 2/2568 Sərəncamı əsasında 1 avqust 2026-cı ilə qədər tamamlanmış qeydiyyatlar yenidən açılmır və geriyə dönən audit yoxdur. 2021-ci ildə və ya 2025-ci ildə qeydiyyatdan keçmiş şirkət 1 avqust 2026-cı ildə birdən-birə qanunsuz olmur.
Amma bu, tələ kimi işləyir. Risk başqa bir anda gəlir: direktor dəyişikliyi, pay satışı, kapital dəyişikliyi və ya xarici imza sahibinin əlavə edilməsi zamanı. Belə bir addım atan kimi şirkət tam yeni sənəd paketini arxasınca sürükləyir. Köhnə strukturlar ləğv edilməyib, sadəcə donduruluban, çıxmaq indi girməkdən daha çətindir.
Niyə məhz indi? 49% düsturunun arxasındakı tarix
49% rəqəmi heç vaxt iqtisadi məntiqdən gəlməyib, bu, siyasi kompromisdir. 1999-cu ildə qəbul edilmiş Xarici Biznes Qanunu (Foreign Business Act B.E. 2542) üç siyahı üzrə fəaliyyəti xaricilər üçün bağladı, o cümlədən torpaq ticarəti və əksər xidmət sahələrini, və xarici şirkəti qeyri-rezidentlərin kapitalın yarısını və ya daha çoxunu saxladığı şirkət kimi müəyyən etdi. Bazar cavabı sadə riyaziyyat idi: 49% xaricilərə, 51% tayland vətəndaşlarına. Həmin tayland vətəndaşlarının kim olduğu və payları üçün pulun haradan gəldiyi illərlə demək olar heç kəsi maraqlandırmadı.
Bazar qiymətləndirmələrinə görə, Phuket, Koh Samui və Pattaya-da minlərlə villa məhz bu tip şirkət vasitəsilə strukturlaşdırılıb. Hüquqi baxımdan bu, həmişə zəif əsas olub: Torpaq Kodeksi (Land Code) xaricinin proksi vasitəsilə torpaq əldə etməsini birbaşa qadağan edir və nəzəri olaraq Torpaq Departamenti torpağın məcburi satışını tələb edə bilər. Praktikada isə 2024-cü ilə qədər bu, demək olar heç vaxt real nəticəyə çatmayıb.
Dəyişiklik daşınmaz əmlakdan başlamayıb. O, pul yuyulması araşdırmalarından və kurort bölgəsindəki 'boz bazar' bizneslərindən, kirayə mağazaları, barlar, dayvinq mərkəzləri və turizm agentliklərindən başlayıb, hansı ki formal olaraq ayda 15,000 THB maaş alan, amma kağız üzərində bir neçə milyon baht kapitalın sahibi kimi göstərilən tayland vətəndaşlarına aiddir. Bu məntiq sonra DBD-yə təqdim olunan hər bir sənədə yayıldı.
Hansı sxemlər indi işləmir?
Ən populyar strukturların əksəriyyəti iki fəndə əsaslanırdı. Birincisi, məhdud səs hüququ olan preferensial paylar, bu xaricini kağız üzərində 49% olsa da faktiki nəzarəti saxlamağa imkan verirdi. DBD bunu artıq nominal statusun qırmızı bayrağı kimi qəbul edirdi.
İkincisi, xaricinin öz tayland tərəfdaşının payını gizli şəkildə kredit vasitəsilə maliyyələşdirməsi idi. Bu fənd indi bank çıxarışında tam görünür: pul tayland payçısının hesabına qeydiyyatdan bir neçə gün əvvəl, dəqiq töhfə məbləğinə uyğun məbləğdə daxil olur. Hüquqi hiyləgərlik bank xronologiyasına qarşı çox da davamlı çıxmır.
DBD-nin İnvestisiya İzahat Məktubu şəxsən imzalanır və imza sahibi məktubun məzmununa görə məsuliyyət daşıyır. Əgər tayland payçısı 1 milyon THB qeydiyyatlı kapitala qarşı 510,000 THB töhfə bəyan edibsə, indi həmin pulun köçürmədən əvvəl harada olduğunu və hansı şirkət hesabına düşdüyünü sənədləşdirməlidir.
Pozuntunun cəzası nədir?
Nominal sxemlərə qarşı qadağa yeni deyil, o, 27 il əvvəl qəbul edilmiş 1999-cu il Xarici Biznes Qanununda (B.E. 2542) mövcuddur. Qanunun 36-cı Maddəsi buna görə 3 ilə qədər həbs cəzası və 100,000-dən 1,000,000 THB-yə qədər cərimə nəzərdə tutur, bu, həm xariciyə, həm də payı saxlamağa razılaşan tayland vətəndaşına şamil edilir. Torpaq məsələlərində əlavə olaraq plotun məcburi satışı da mümkündür.
Villa almaq üçün şirkət açmaq, yoxsa uzunmüddətli icarə seçmək daha məntiqlidir?
Burada öz mövqeyimi açıq deyim: təxminən 25 milyon THB-yə qədər qiymətli villa üçün bu gün şirkət açmaq buna dəyməz. 30 illik qeydiyyatlı icarə (lease) Torpaq Kodeksi çərçivəsində qorunan istifadə hüququ verir, saxlanması qat-qat ucuzdur və illik hesabatlar, auditlər və ya 'canlı' tayland tərəfdaşı tələb etmir.
Bunun bir çatışmazlığı da var, və bunu gizlətmək düzgün olmazdı: tayland məhkəmələri 30 ildən artıq müddətə uzatmaları yeni torpaq sahibi üçün məcburi hesab etməkdən mütəmadi olaraq imtina edib. Amma bütün riskləri çəkəndə, köhnəlmiş nominal struktur bundan da pisdir.
Bu tövsiyəni real fəaliyyət göstərən biznes qurursunuzsa, məsələn otel, istehsalat, ixrac və ya real dövriyyəsi olan restoran şəbəkəsi, nəzərə almayın. Bu halda, kapitalı həqiqətən qoymuş və idarəetmədə iştirak edən real tayland tərəfdaşı ilə qurulan şirkət normal və tam qanuni strukturdur. Order 2/2569 fikiri, fantaziyanı hədəfləyir, real biznesi yox. Daha böyük layihələr üçün ayrı yol da var: Xarici Biznes Lisenziyası (Foreign Business License) və ya BOI təşviqi, hansı ki 100%-ə qədər xarici mülkiyyətə icazə verir.
Şirkət qeydiyyatı zamanı unudulmayacaq praktik məqamlar
Bir təcrübi məqamı çox adam unudur: Tayland-da qeydiyyat sənədlərinin imzalanması və korporativ bank hesabının açılması demək olar həmişə şəxsi iştirak tələb edir. 2026-cı ildə Tayland bankları belə hesablara münasibətdə xeyli sərtləşib, tez-tez ikinci ziyarət tələb edirlər. Qeydiyyat planlaşdırırsınızsa, ölkədə ən azı bir həftə vaxt ayırın, çünki bank görüşünü bir ay sonraya köçürmək aviabiletdən daha baha başa gələ bilər.
Əgər artıq tayland şirkəti vasitəsilə əmlak sahibisinizsə, ağıllı addım qeydiyyat dəyişikliyi zərurəti yaranmadan əvvəl audit etməkdir: tayland payçılarının töhfələrinin arxasında nə dayanır, imza sahibləri kimdir, gələcək iki ildə hansı dəyişikliklərə ehtiyac ola bilər. Bunu indi həll etmək, qeydiyyat günündə problem tapmaqdan qat-qat ucuzdur. Tayland Əmlakı komandası olaraq belə audit və struktur seçimində müştərilərimizə dəstək veririk.
Mənbə: AIM Bangkok