Bakıda oturub Phuket-də mənzil almağı düşünən bir investorun qarşısına indi qəribə bir rəqəm çıxır: ABŞ dövlət istiqrazı, heç bir kredit riski olmadan, sadəcə pulu saxlamaqla illik 4,78% gətirir. Bu, 1 sentyabr 2026-cı il tarixinə ABŞ-ın 10 illik istiqrazının gəlirliliyidir. Sual sadədir: niyə bu pulu Phuket-də tikilməkdə olan binaya qoyub, valyuta riski, aşağı sezon və idarəetmə şirkəti xərcləri götürməli?
Cavab bir cümlədə: yalnız o layihə əldə saxlanmalıdır ki, real gəlirliliyi (xərclər çıxıldıqdan sonra) bu 4,78%-dən aydın şəkildə yuxarı olsun və beş il saxlamağa hazır olasınız. Əks halda, risk pulsuz götürülür.
Nə üçün bu rəqəm indi bu qədər vacibdir?
Üç il əvvəl mənzil almaq qərarı fərqli görünürdü. Faizsiz dünyada 6-7% icarə gəliri vəd edən layihə cəlbedici idi, çünki alternativ demək olar ki, sıfır idi. İndi mənzər dəyişib: risksiz dollar aktivi 4,78% verir, deməli 6-7% vəd edən layihənin əslində təklif etdiyi 'əlavə mükafat' cəmi bir-iki faiz bəndinə düşür. Həmin bir-iki bənd üçün investor bat valyutasının riskini, aşağı sezonda boş qalma ehtimalını, idarəetmə şirkətinin komissiyasını, vergiləri və pulu bir gündə geri çıxara bilməmək riskini öz üzərinə götürür.
Bu, təkcə ABŞ məsələsi deyil. Yaponiya onilliklər boyu demək olar ki, sıfır faizlə borclanan ölkə idi, indi isə 10 illik istiqrazı 3% ödəyir. Bu, ucuz yen ilə maliyyələşən 'carry trade' adlanan strategiyanın (ucuz valyutada borclanıb bahalı aktivə qoymaq) mənasını itirməsi deməkdir, çünki pul artıq Yaponiyada da qazanc gətirir və evə geri çəkilir. Avropa istiqrazları da 15 illik zirvəyə çıxıb, yəni avrozona investoru üçün kredit xətti də bahalaşır.
Nəyə görə neft qiyməti Phuket-də tikinti xərcinə təsir edir?
Satışın arxasında duran səbəb sadədir: enerji yenidən bahalaşır. Brent neftinin qiyməti barel üçün təxminən 91 dollara çatıb, Avropada qaz qiymətləri isə çoxillik zirvədədir. Bazarlar artıq inflyasiyanın öz-özünə hədəfə enəcəyini gözləmir, əksinə, sentyabr ayında həm Federal Rezerv Sistemi (Fed), həm də Avropa Mərkəzi Bankı (ECB) tərəfindən faiz artımı gözlənilir, bəlkə də bundan sonra daha çox artım gələcək.
Tailand demək olar ki, bütün neftini idxal edir. Bahalı neft birbaşa tikinti materialları və daşınma xərclərinə keçir. Bu, yeni tikilən binalarda qiymətlərin nəzərəçarpacaq şəkildə düşməsinə mane olan faktorlardan biridir, hətta bazar soyusa belə.
Faiz artımı Phuket-də kreditlə mənzil alanlara necə təsir edir?
Burada gözlənilən məntiq işləmir. Adətən deyilir: faizlər artır, kreditlər bahalaşır, tələb düşür. Amma Phuket-də xarici alıcıların böyük əksəriyyəti Tay bankından standart ipoteka krediti götürmür, mənzili nağd və ya tikinti şirkətinin təqsimatlı ödəniş planı ilə alır. Yəni Fed-in faiz artımının bu bazara birbaşa 'ipoteka kanalı' vasitəsilə təsir etməsi üçün əslində praktiki olaraq yol yoxdur.
Təsir başqa yerdən gəlir: alternativ gəlirlilikdən və alıcının pul kisəsindən. Avrozona investorunun biznes kredit xətti bahalaşanda, o, ikinci mənzil almağı təxminən saxlayır. Avstraliya buna gözəl nümunədir: yeni faiz siklinin qiymətləndirilməsi bazara düşən kimi, əmlak sektoru ilə bağlı səhmlər ilk düşənlər oldu. Honq Konqda Hang Seng indeksi də Shein şirkətinin zəif debütü fonunda geri çəkildi.
Bat və Tailand ekonomikası nə üçün fərqli oynaya bilər?
Hər şey bir istiqamətdə hərəkət etmir. Tailand hazırda ABŞ və Avropa ilə müqayisədə nisbətən aşağı inflyasiya və aşağı siyasət faizi olan ölkədir. Bat tarixən turizmə əsaslanan cari hesab profisiti ilə dəstəklənən valyuta kimi davranıb. Əgər gələcək 'yumşalma' dövründə dollar zəifləyərsə, bat nominallı aktiv bu gün göründüyündən daha yaxşı nəticə göstərə bilər.
Bunu deməklə belə, valyuta proqnozu hesablamanın ən az etibarlı hissəsidir. Bat-ın gücləneceğini əvvəlcədən modelə qoymaq səhv olardı, çünki bu, sadəcə fərziyyədir, fakt deyil.
Eyni zamanda unutmaq lazım deyil ki, Phuket-də mənzil təkcə gəlir aktivi deyil, istehlak məhsuludur da. İldə iki ay yaşadığınız mənzili istiqrazla birbaşa müqayisə etmək olmaz, onu həmin müddət üçün oxşar yerdə icarə haqqı ilə müqayisə etmək daha doğrudur.
Bizim mövqeyimiz: hansı layihələrdən uzaq durmaq lazımdır?
ABŞ-ın 10 illik istiqrazı 4,78% gəlir verdiyi bir şəraitdə, biz kağız üzərində 'zəmanətli gəlir' vəd edən tikilməkdə olan (off-plan) layihəyə sırf bu vəd əsasında pul qoymağı məsləhət görmərik. Bu zəmanət yalnız tikinti şirkətinin maliyyə vəziyyəti qədər möhkəmdir, bahalı pul dövrü isə məhz zəif tikinti şirkətlərinin öhdəliklərini yerinə yetirə bilmədiyi dövrdür.
Ən ağıllı yol: tikilib bitmiş, ən azı iki sezon məşğulluq tarixçəsi olan bina seçmək, proqnoz cədvəli yerinə real idarəetmə şirkəti hesabatlarını yoxlamaq. Əgər şəxsi istifadə üçün alırsınızsa, ildə üç-dörd ay yaşayacaqsınızsa və mənzili istiqraz portfelinin əvəzedicisi kimi görmürsünüzsə, bu bütün hesablama sizə aid deyil, sizin göstəricisi uzunmüddətli icarə xərci ilə müqayisə olmalıdır.
Həqiqi bir məsləhət: binaları aşağı sezonda, avqust-sentyabr aylarında görmək daha faydalıdır, çünki o zaman real məşğulluq görünür, yanvar ayının cilalanmış mənzərəsi yox. Bundan başqa, uçuş və rayon müqayisəsi izdihamsız vaxtda həm ucuz, həm rahat olur. Tayland Əmlakı komandası olaraq biz məhz belə tikilib bitmiş binalarla real idarəetmə hesabatlarını birgə yoxlamağı tövsiyə edirik.
Bir şey aydındır: bu gün rəqəmlərinizə uyğun gələn layihə, pul ucuzlaşan zaman daha da yaxşı işləyəcək. Faiz azalmasını gözləmək, bazarın bu gün qiymətləndirdiyi şeyə əks mərc etmək deməkdir, çünki hazırda gözlənilən sentyabr artımıdır, azalma yox.
Tez-tez verilən suallar
Phuket-də mənzil qiymətləri 2026-cı ildə düşəcək mi?
Məşğulluğu yaxşı olan tikilib bitmiş layihələrdə bu ehtimal azdır. Nağd pul çatışmazlığı olan tikinti şirkətləri, xüsusən erkən mərhələdəki layihələrdə, endirim tez verə bilər. Amma Brent neftinin barel üçün 91 dollara çatması tikinti xərclərini artırır, bu da yeni binalarda əsaslı qiymət düşüşünə mane olur.
Phuket-də hazırda hansı icarə gəlirliliyi məqbul sayılır?
Elan olunan brüt faiz yox, idarəetmə haqqı, vergilər və boş qalma dövrü çıxıldıqdan sonra qalan xalis gəlirliliyə baxmaq lazımdır. Sadə meyar: xalis gəlirlilik dollar ifadəsində 4,78%-i aydın şəkildə keçməlidir, əks halda risk əvəzsiz götürülür.
Fed və ECB faizi artırsa, bat nə edəcək?
Dollar hələ möhkəmdir, amma bütün dünyada eyni zamanda gəlirlilik artdığı üçün dolların üstünlüyü məhdudlaşır. Bat-ın gücləneceğini fərz edib gəlirlilik modelinə qoymaq riskli yanaşmadır, çünki valyuta proqnozu ən etibarsız dəyişəndir.
Bahalı neft turist axınına təsir edir mi?
Hə, aviabilet qiymətləri üzərindən. Yanacaq Avropa və Yaxın Şərqdən gələn biletlərin qiymətində əhəmiyyətli paya malikdir və Brent qiymətinə həssasdır. Turist axını isə birbaşa icarə məşğulluğunu müəyyən edir.
İndi almaq, yoxsa faizlərin düşməsini gözləmək daha doğrudur?
Bazar hazırda sentyabr ayında faiz artımı gözləyir, azalma yox. Əgər layihə bu günün maliyyə şərtlərində sizin rəqəmlərinizə uyğun gəlirsə, pul ucuzlaşan zaman o, daha da yaxşı işləyəcək.
Mənbə: CNA (Channel News Asia)