Bir tay tikinti şirkətinin kassasında hələ nağdlaşmamış 38,18 milyard baht dəyərində imzalanmış müqavilə var. Dollarla desək, təxminən 1,17 milyard dollar məbləğində gələcək gəlir artıq alıcılar tərəfindən təsdiqlənib, amma hələ ötürülməyib. Bu, SET birjasında qeydiyyatdan keçmiş, Tay kondominium bazarının ümumi tənəzzülü fonunda böyümə göstərən az sayda şirkətlərdən biri olan AssetWise-ın hesabatındakı rəqəmdir.
Azərbaycanlı investor üçün bu rəqəm nəyə görə maraqlıdır? Çünki bu portfelin xeyli hissəsi məhz Puketdə təhvil veriləcək, və Puket seqmentindəki paylanma tələbin harada cəmləndiyini dəqiq göstərir: tanınan brend, peşəkar idarəetmə şirkəti və aydın icarə modeli olan layihələrdə.
AssetWise-ın rəqəmləri konkret olaraq nə deməkdir?
İlin birinci yarısında şirkətin gəliri 5,69 milyard baht təşkil edib, bu, keçən ilin eyni dövrü ilə müqayisədə 57% artım deməkdir. Amma bu artımın səbəbi yeni satışlar deyil, obyektlərin təhvil-təslimidir: Tay mühasibat standartlarına görə, gəlir müqavilə imzalanan anda deyil, mülkiyyət hüququ rəsmi şəkildə keçən anda qeydə alınır.
Bunun fərqini başa düşmək vacibdir. Gəlir göstəricisi geriyə baxan rəqəmdir, iki-üç il əvvəl tikilmiş evləri əks etdirir. Portfeldəki 38,18 milyard baht isə irəliyə baxır: bu, artıq depozit ödəyib müqavilə imzalamış alıcıların ümumi sayını göstərir. 2026-cı ilin martına olan məlumata əsasən, bu portfel şirkətin illik gəlirinin təxminən üç mislinə bərabərdir, yəni gələcək bir neçə ilin gəliri artıq "bağlanıb".
ASW və Rhom Bho Property-nin The Title brendi altında birləşdirilmiş ümumi portfeli 47,4 milyard baht dəyərindədir, və bunun 57%-i məhz Puket sifarişlərinə aiddir. Bu, 2028-ci ilə qədər gəlir görünürlüyü təmin edir.
Nəyə görə bu artım Puketdə baş verir?
Bank of Thailand yerli alıcılar üçün ipoteka siyasətini sərt saxlayır, daxili tələb kütləvi mənzil seqmentində zəifləyib. Bu boşluğu adətən xarici kapital doldurur, və bu, birbaşa Puketdə görünür.
Ada artıq qısamüddətli icarə üçün ucuz studiyalar bazarı olmaqdan çıxıb. Büdcəsi 8-15 milyon baht olan alıcı bu gün kvadratmetr almır, o, əməliyyat strukturu alır: icarəni kim idarə edir, aşağı sezonda doluluq necə olur, avadanlığın dəyişdirilməsi üçün kim ödəyir və gəlir sahiblə operator arasında necə bölünür.
Brend, əslində, idarəetmə riskini peşəkar operatora ötürmə üsuludur. Bu, qiymət premiumunu izah edir. Rusiyadan, Qazaxıstandan və ya Çindən olan alıcı adətən tikintini və əməliyyatları şəxsən nəzarətdə saxlaya bilmir. Birjada qeydiyyatdan keçmiş şirkətin marka layihəsi, əslində, təkcə interyer dizaynı deyil, açıq maliyyə hesabatlığının alınmasıdır.
Xarici alıcı hansı hüquqi çərçivədə hərəkət edir?
Əcnəbi Tayland qanunvericiliyinə görə hər hansı kondominium binasının satılan sahəsinin yalnız 49%-ində mülkiyyət hüququnu (freehold) əldə edə bilər, bu, marka layihələrinə də aiddir. Qalan 51% əcnəbilər üçün yalnız uzunmüddətli icarə (leasehold) formasında mövcuddur, adətən 30 il müddətinə, yenidən uzatma imkanı ilə.
Əcnəbi alıcının ödənişi xaricdən xarici valyutada gəlməli və Tayland ərazisindəki bankda bahta çevrilməlidir. Bank bu zaman Foreign Exchange Transaction (FET) formasını verir, bu forma olmadan Torpaq Departamenti freehold mülkiyyət qeydiyyatını rəsmiləşdirmir. Populyar layihələrdə əcnəbi kvotası tez bitir, ona görə depozit ödəməzdən əvvəl qalan kvotanı yoxlamaq lazımdır.
Marka premiumu real olaraq nəyə çevrilir?
Bazar qiymətləndirmələrinə görə, marka rezidensiyaları oxşar lokasiyadaki brendsiz obyektlərlə müqayisədə təxminən 20-35% baha satılır. 2025-ci ildə Puketdə villa satışları 12,9% artıb, tələb əsasən idarəetmə, servis və güclü lokasiya təklif edən layihələrdə, xüsusilə Qərb sahilində (Bang Tao, Layan, Kamala) cəmləşib.
Amma burda narahatedici bir tərəf var: marka premiumu ikinci əl satışda özünü doğrultmur. İlk alıcı idarəetmə şirkəti və lobbi üçün 20-35% əlavə ödəyir, beş il sonra ikinci alıcı isə bölgədəki kvadratmetr qiymətinə və keçən ilin real net gəlirinə baxır. Əgər real net gəlir brürada vəd edilən 7-8% əvəzinə 4-5% çıxırsa, premium sadəcə yox olur. Bu fərq həmişə eyni yerdə ortaya çıxır: reklam faizləri yüksək doluluqla hesablanmış ümumi gəlirə əsaslanır, sahib isə pulunu operator komissiyası, kommunal xərclər, sinking fund ödənişi, vergi və may-oktyabr yağış mövsümündəki boşluqdan sonra alır.
Portfel həcmi tikintinin tamamlanacağına zəmanət verirmi?
Qısa cavab: yox. Tayland bəzi beynəlxalq alıcıların tanış olduğu, tikinti tamamlanana qədər vəsaiti bloklanmış hesabda saxlama mexanizminə malik deyil, müqavilə ödənişləri birbaşa developerə gedir və davam edən tikintini maliyyələşdirir. Yeganə real qoruma developerin maliyyə sabitliyi, tamamlanmış layihələr üzrə tarixçəsi və satış müqaviləsinin strukturudur. Məhz buna görə açıq maliyyə hesabatlığının reputasiyadan başqa, praktik dəyəri var.
Əlavə olaraq, Qərb sahili sıx tikilir. Bang Tao, Layan və Kamala hər biri böyük həcmdə yeni vahidlər udur, bugünkü portfel tamamlanmış binaya çevrilənə qədər eyni icarəçi hovuzu üçün rəqabət güclənəcək.
Hansı büdcə üçün marka rezidensiya məntiqlidir?
Büdcəniz 5-6 milyon bahtdan azdırsa, marka Puket layihəsi çox güman ki sizin üçün deyil. Bu qiymət seqmentində brend premiumu gəlirliliyi yeyir, siz yüzlərlə oxşar studiya ilə rəqabətdə olacaqsınız. Bu seqmentdə BTS və MRT stansiyalarına yaxın Banqkok kondolarına baxmaq daha məntiqlidir, çünki orada icarəçilər dörd ay deyil, il boyu yaşayır.
8 milyon baht və yuxarı seqmentdə vəziyyət tərsinə çevrilir. Burada üç yoxlanıla bilən meyar əsasında layihə seçmək məsləhətdir: developer birjada qeydiyyatdan keçmiş olsun və portfelini açıqlasın, operator adada real doluluq göstəriciləri ilə artıq mülklər idarə etsin, icarə müqaviləsi 6%-dən yuxarı zəmanətli gəlir vəd etməsin (belə vədlər adətən şişirdilmiş satış qiyməti ilə kompensasiya olunur).
Çoxlarının atladığı vacib addım: adaya fevralda deyil, aşağı sezonda baş çəkin. İyul ya sentyabr ayı çimərliyin və yolların real vəziyyətini pik aylardan qat-qat düzgün göstərir.
Mənbə: Dzen (hatamatata)