Fərz edin ki, Puketdə mənzil almaq üçün pul yığmısınız, amma kirayəçi axtarmaq, kondisioner sındıqda planlaşdırma etmək və ya mülkü idarəetmə şirkətinə 20-30% komissiya ilə tapşırmaq fikri sizi qətiyyən cəlb etmir. Məhz belə investorlar üçün Tailand bazarında yeni bir alət formalaşır: səhm birjası vasitəsilə, kağız üzərindən Tailandın ən nüfuzlu otel və ticarət obyektlərinə pay sahibi olmaq imkanı.
Tailandın iri developeri AWC (Asset World Corp) Tailand Fond Birjasında (SET) 50 milyard baht (təxminən 1,4 milyard ABŞ dolları) dəyərində yeni bir REIT (Daşınmaz Əmlak İnvestisiya Trastı) yerləşdirməyə hazırlaşır. Əgər bu, elan edildiyi kimi 2026-cı ildə baş versə, son üç ildə Cənub-Şərqi Asiyada həyata keçirilən ən böyük daşınmaz əmlak təkliflərindən biri olacaq. Yeni trast Asset World Corp REIT (AWR) adı altında bazara çıxacaq.
Bu, əslində nə deməkdir: kondominium almaqdan fərqli bir yol
Kondominium və ya villa birbaşa alan xarici investorlar üçün REIT tamam fərqli bir məntiqlə işləyir. Burada şirkət qeydiyyatdan keçirməyə, kirayəçi axtarmağa və ya Tailandın torpaq mülkiyyəti qanunlarının incəliklərinə girməyə ehtiyac yoxdur. Sadəcə SET birjasında pay alırsınız və beş ulduzlu otel, həmçinin kommersiya aktivləri hesabına formalaşan dividendləri əldə edirsiniz.
Amma brokerlik hesabı açmazdan əvvəl, AWC-nin bu trastın içinə konkret olaraq nə qoyacağını və xarici pay sahibinin real olaraq hansı risklərlə üzləşəcəyini aydın anlamaq lazımdır.
AWR-in içində nə var: aktivlər və brendlər
AWR ilkin mərhələdə AWC-nin ümumi 61 aktivdən ibarət portfelindən seçilmiş, təxminən beş premium mülkiyyət hüquqlu (freehold) obyektlə 'toxumlanacaq'. Hər il isə trastın tərkibinə əlavə 1-2 aktivin daxil ediləcəyi gözlənilir. Bu aktivlər Banqkokda və kurort istiqamətlərində yerləşən, Marriott, Hilton və Melia kimi tanınmış beynəlxalq brendlər altında fəaliyyət göstərən premium otel və kommersiya mülklərindən ibarətdir.
REIT-in hədəflənən həcmi 2026-cı ilin ikinci rübünə olan məlumata əsasən AWC-nin ümumi aktivlərinin təxminən 25%-ni təşkil edir. Maraqlıdır ki, AWC öz strukturunu şüurlu şəkildə iki hissəyə bölür: AWC-nin özü yüksək artım potensialı olan layihələr üçün 'inkişaf mühərriki' rolunu oynayır, AWR isə sabit gəlir gətirən, artıq 'yetişmiş' aktivləri saxlamaq üçün nəzərdə tutulub.
AWC kimdir və Tailand REIT bazarı nə qədər böyükdür
AWC (Asset World Corp) Tailandın ən varlı ailələrindən biri sayılan Sirivadhanabhakdi ailəsinin nəzarətindədir və şirkətin ölkə üzrə geniş portfeli 30-dan çox otel və ticarət mərkəzini əhatə edir.
Hazırda SET birjasında artıq onlarla REIT ticarət olunur və 2025-ci ilin sonuna qədər Tailand REIT-lərinin ümumi bazar kapitalizasiyası 300 milyard bahtı keçib. Bu günə qədər Tailandın ən böyük otelçilik REIT-i SHREIT (Strategic Hospitality Extendable Freehold and Leasehold REIT) hesab olunur, lakin yeni AWC trastı öz həcminə görə onu ötə bilər.
Nə qədər gəlir gözləmək olar
Dəqiq şərtlər yalnız listinq zamanı təsdiqlənəcək. Bazar üçün orientir kimi, SET Market Data məlumatına görə 2024-2025-ci illərdə Tailand REIT-ləri illik 5-7% dividend gəlirliliyi (baht ilə) təmin edib. AWC-nin premium otel aktivləri pandemiyadan sonrakı doluluq bərpasının gücü hesabına bu diapazonun yuxarı sərhədinə yaxınlaşa bilər.
Əlavə kontekst kimi qeyd edək ki, Tailand Mərkəzi Bankı 2025-ci ilin dekabrında uçot dərəcəsini 2,0%-ə endirib, bu da dividend gətirən alətləri bank depozitləri ilə müqayisədə daha cəlbedici edir. Qanun tələb edir ki, Tailandın Trust for Transactions in Capital Market Act qanununa əsasən REIT-lər xalis mənfəətinin ən azı 90%-ni dividend şəklində bölüşdürsün.
Xarici investor üçün texniki tərəflər: hesab, vergi, valyuta
Xarici investor Tailand REIT paylarını Bualuang Securities, KGI və ya Maybank Kim Eng kimi lisenziyalı Tailand brokerlərində hesab açaraq ala bilər. Adətən pasport, Tailand bank hesabı və ünvan sənədi tələb olunur, proses bir-iki həftə çəkir. Torpaq mülkiyyətindən fərqli olaraq, REIT paylarında xarici pay üzərinə heç bir məhdudiyyət qoyulmayıb.
Qeyd etmək vacibdir ki, qeyri-rezident pay sahiblərinə ödənilən dividendlərdən 10% vergi ödəmə mənbəyində tutulur. Tailand ilə bir çox ölkə arasında ikiqat vergitutmanın qarşısının alınması müqavilələri mövcuddur, lakin onları praktikada tətbiq etmək üçün hər iki yurisdiksiyada vergi mütəxəssisi ilə məsləhətləşmək lazımdır.
Digər mühüm məqam valyuta riskidir: REIT payları Tailand bahtı ilə nominasiya olunur, 2025-ci il ərzində məzənnə 33-36 THB/USD arasında dalğalanıb, bu da pay sahibləri üçün əlavə valyuta ekspozisiyası yaradır.
Nəhayət, giriş həddi kondominium almaqla müqayisədə heyrətamiz dərəcədə aşağıdır: Tailand REIT paylarını birjada almaq üçün minimum məbləğ bir neçə min bahtdan (100 ABŞ dollarından az) başlayır.
Fiziki mülkün alternativi kimi REIT: nə vaxt hansı seçim məntiqlidir
Bu iki strategiya fərqli məqsədlərə xidmət edir. Fiziki mülk şəxsi istifadə plus kirayə gəliri istəyən və giriş həddi olaraq 3-5 milyon baht məbləğinə hazır olan alıcılara uyğundur. REIT isə minimal kapitalla və idarəetmə yükü olmadan Tailand bazarına çıxış axtaran investorlar üçün nəzərdə tutulub.
Kontekst üçün: Puketin öz rezidensial bazarı xarici tələbin nə qədər güclü qaldığını göstərir. Məsələn, AssetWise-in The Title brendi təkcə ada üzrə 47,4 milyard baht dəyərində portfelə malikdir və beynəlxalq, nağd pul imkanlı alıcılar tez-tez transfer öncəsi 75%-ə qədər ödəniş edirlər. Bir çox investor üçün ən balanslaşdırılmış yanaşma həm fiziki mülkə, həm də listinqdə olan REIT-lərə diversifikasiya etməkdir.
REIT-də pul itirmək mümkündürmü?
Bəli. Pay qiymətləri istənilən digər listinqdə olan qiymətli kağız kimi birjada dalğalanır. Daşınmaz əmlak bazarında tənəzzül, turist sayının azalması və ya faiz dərəcələrinin artması pay qiymətlərini aşağı sala bilər. Baht ilə sizin ölkənizin valyutası arasındakı fərq də effektiv dividend gəlirliliyini azalda bilər.
50 milyard baht dəyərində AWC REIT-inin listinqi Tailand kapital bazarının yetkinləşdiyinin göstəricisidir. İndiyə qədər yalnız kvadratmetr almağı düşünən investorlar üçün bank depozit dərəcələrindən yüksək dividend gəlirliliyi olan qanuni və likvid bir alət real alternativ kimi ortaya çıxır. Amma əsas məqam budur: listinqdə olan REIT-i qarantiyalı gəlirlə qarışdırmaq olmaz, o, öz adi risklərini daşıyan adi bir bazar aktividir.
Tayland Əmlakı komandası olaraq bildiririk ki, istər fiziki mülk, istər maliyyə aləti vasitəsilə Tailand bazarına giriş barədə düşünürsünüzsə, hər iki yolun öz üstünlükləri və məhdudiyyətləri var, seçim sizin məqsədlərinizdən asılıdır.
Mənbə: Nation Thailand