Uzun illər boyu Banqkokun ən bahalı rayonlarında yerləşən boş torpaq sahiblərinin işlətdiyi maraqlı bir üsul var idi: sahəyə bir neçə cərgə banan ağacı basdırıb, torpağı 'kənd təsərrüfatı təyinatlı' kimi qeydiyyata almaq. Bu sadə hiylə hər il milyonlarla bahtlıq vergi qənaəti gətirirdi. İndi isə Banqkok Bələdiyyəsi (BMA) bu praktikaya son qoymaq üçün rəsmi addım atıb, dəyişiklik isə Tailand paytaxtında torpaq sahibi olan və ya almağı planlaşdıran hər kəsə birbaşa təsir edəcək.
BMA mərkəzi şəhər rayonlarında yerləşən, lakin kənd təsərrüfatı kimi qeydə alınmış torpaqlar üçün vergi dərəcələrinin artırılmasını rəsmi şəkildə təklif edib. Məqsəd kənd təsərrüfatı və kommersiya torpaqları arasındakı vergi fərqini aradan qaldırmaqdır, illər boyu bu fərq mərkəzi sahə sahiblərinə real vergi yükündən 5-10 dəfə az ödəmək imkanı verib. Banqkokda torpaq aktivlərinə göz qoyan xarici investorlar üçün bu, strategiyanı yenidən nəzərdən keçirmək üçün aydın bir siqnaldır.
Qısa cavab: nə dəyişir?
Banqkok, şəhərin mərkəzində yerləşən, lakin kağız üzərində kənd təsərrüfatı torpağı kimi qeydə alınmış sahələr üçün vergini artırır. Hazırda belə sahələr qiymətləndirilmiş dəyərin cəmi 0.01-0.1%-ni vergi kimi ödəyir, kommersiya torpaqları isə 0.3-0.7% ödəyir (Revenue Department məlumatları). Yeni təklifə görə, baza kənd təsərrüfatı dərəcəsi təxminən 0.01% (maksimum 0.10%)-dən 0.03-0.12%-ə qədər qalxacaq, yəni başlanğıc vergi yükü demək olar ki, üç qat artacaq, milyon baht torpaq dəyərinə düşən vergi təxminən 100 bahtdan 300 bahta yüksələcək (Nation Thailand).
Bu boşluqdan istifadə edərək 100 milyon baht dəyərində bir sahədə illik qənaət 500,000-700,000 baht həddinə çatırdı. Ən çox təsirlənəcək rayonlar Silom, Sathorn, Sukhumvit, Ploenchit və Ratchadamridir, burada boş və 'psevdo-kənd təsərrüfatı' sahələri çoxdur. Təklif hazırda müzakirə mərhələsindədir, tam icra isə 2027-ci maliyyə ilindən gözlənilir.
Qanunverici çərçivə necə işləyir?
Land and Building Tax Act B.E. 2562 2020-ci ildə qüvvəyə minib və dörd vergi kateqoriyası yaradıb: yaşayış, kənd təsərrüfatı, kommersiya və boş torpaq. Bunlardan kənd təsərrüfatı kateqoriyası ən aşağı dərəcəni daşıyır, 75 milyon bahta qədər dəyəri olan sahələr üçün 0.01%-dən başlayır, kommersiya dərəcələri isə 0.3%-dən başlayıb tədricən artır.
Bazar qiymətləndirmələrinə görə, Banqkokun ən dəyərli məkanlarında 1-dən 20 rai-yə qədər ölçüdə yüzlərlə sahə rəsmi olaraq kənd təsərrüfatı kimi qeydə alınıb. Müqayisə üçün: Sukhumvit küçəsində 1-63 saylı soi-lər arasında qiymətləndirilmiş torpaq dəyəri kvadrat vah başına 800,000-1,500,000 baht təşkil edir (Treasury Department, 2024-2027 yenidən qiymətləndirmə).
Boş torpaqlara qarşı artan vergi təzyiqi artıq öz təsirini göstərib: AREA-ya (Agency for Real Estate Affairs) görə, 2024-2025-ci illərdə tikinti üçün hazır torpaq təklifi 12-15% artıb. Paralel olaraq BMA nəzarəti sərtləşdirir: kənd təsərrüfatı kimi qeydə alınan torpaqlarda real kommersiya əkinçiliyi tələb olunacaq, simvolik 'kölgə əkinçiliyi' artıq kifayət etməyəcək (Bangkok Post).
Xarici investorlara bu nə dərəcədə aiddir?
Burada vacib bir hüquqi nüansı xatırlatmaq lazımdır: xarici vətəndaşların Tailanddə birbaşa torpaq sahibi olması qadağandır (Land Code, Section 86). Deməli, dəyişikliklər ilk növbədə torpağı Tailand şirkəti vasitəsilə və ya uzunmüddətli icarə ilə saxlayanlara təsir edəcək. Əgər sizin Tailand şirkətində payınız var və həmin şirkət Banqkokda torpaq sahibidirsə, artan vergi birbaşa əməliyyat xərclərinizə yansıyacaq.
BMA torpaq vergisini birbaşa özü yığır və gəliri artırmaq üçün ciddi motivasiyası var: 2025-ci il üçün yığım hədəfi 37 milyard baht olub. Bu, bələdiyyənin niyə bu boşluğu bağlamaqda israrlı olduğunu göstərir.
Ən çox verilən suallar
Banqkokun torpaq vergisindəki 'banan boşluğu' nə idi?
Bahalı mərkəzi sahələrin sahibləri minimal miqdarda bitki, adətən banan, limon otu və ya kokos palması əkib, torpağı kənd təsərrüfatı kimi qeydə alırdılar. Bu, onlara 0.01-0.1% vergi dərəcəsindən istifadə etməyə imkan verirdi, halbuki kommersiya dərəcəsi 0.3-0.7% idi. 200 milyon baht dəyərində bir sahədə bu fərq ildə bir milyon bahtı aşırdı.
Yeni dərəcələr nə vaxt qüvvəyə minəcək?
BMA-nın təklifi hələ də Maliyyə Nazirliyi ilə razılaşdırılır. Hazırkı cədvələ görə, dəyişikliklər 2026-cı ilin sonuna qədər təsdiqlənə bilər və 2027-ci maliyyə ilindən qüvvəyə minə bilər, konkret tarixlər isə siyasi prosesdən asılıdır.
Bu, Banqkokun mərkəzindəki torpaq qiymətlərinə necə təsir edəcək?
Effekt ehtimal ki, iki mərhələli olacaq. Qısamüddətli perspektivdə bəzi sahiblər sahələrini satışa çıxaracaq, bu isə qiymətlərdə müvəqqəti yumşalma və ya artım sürətinin ləngiməsinə səbəb ola bilər. Ortamüddətli perspektivdə isə artan tikinti fəaliyyəti kondominium və kommersiya sahələrinin təklifini artıraraq bazarı sabitləşdirməyə kömək edəcək.
Bu, xarici investorlara birbaşa təsir edirmi?
Xaricilər Tailanddə torpağa tam sahib ola bilməzlər. Lakin əgər torpaq sahibi olan Tailand şirkətində payınız varsa, artan vergilər əməliyyat xərclərinizi qaldıracaq. Bu həmçinin tikinti layihələrinin iqtisadiyyatına, nəticə etibarilə yeni kondominiumlarda kvadrat metr qiymətinə də təsir göstərəcək.
Hansı Banqkok rayonları ən çox təsirlənəcək?
Ən dəyərli sahələr BTS və MRT xətləri boyunca cəmləşib: Silom, Sathorn, Ploenchit, Lumpini, Sukhumvit (1-63 saylı soi-lər), Ratchadamri və Chidlom. Məhz bu rayonlarda kənd təsərrüfatı və kommersiya dərəcələri arasındakı fərq 'optimallaşdırıcılar' üçün ən böyük üstünlük yaradıb.
Torpaq satışlarında kütləvi dalğa gözlənilirmi?
Kütləvi satış ehtimalı azdır. Böyük torpaq sahibləri (Crown Property Bureau, Sirivadhanabhakdi və Chirathivat ailələri) uzunmüddətli strategiyalarla işləyir və bir neçə yüz min bahtlıq vergi artımına görə aktivlərini satmayacaqlar. Lakin spekulyativ məqsədlə torpaq saxlayan kiçik və orta ölçülü sahiblər bazardan çıxmağa başlaya bilər.
Alış-veriş etməzdən əvvəl sahənin vergi statusunu necə yoxlaya bilərəm?
Satıcıdan Chanote (mülkiyyət sənədi) və son torpaq vergisi qəbzini tələb edin. Qəbzdə kateqoriya dəqiq göstərilir: boş, kənd təsərrüfatı, yaşayış və ya kommersiya. Bundan əlavə, BMA-nın Şəhər Planlaşdırma Departamentində zonalaşdırma məlumatlarını yoxlamaq da faydalıdır.
Bu, ofis və pərakəndə satış icarə haqlarına təsir edəcəkmi?
Dolayı yolla, bəli. Əgər kommersiya binalarının sahibləri artıq bitişik torpağı kənd təsərrüfatı kimi qeyd edərək vergi bazasını azalda bilməyəcəklərsə, əməliyyat xərcləri artacaq. Bu yükün bir hissəsi, xüsusilə B və C dərəcəli ofis sahələrində, kirayəçilərə keçəcək.
Bunun kondominium almaqla əlaqəsi varmı?
Birbaşa əlaqə yoxdur, çünki kondominium vergisi ayrıca, yaşayış dərəcəsi üzrə hesablanır. Lakin tikinti üçün artan torpaq təklifi Banqkokun mərkəzinə daha çox yeni layihə gətirə bilər, bu isə alıcılara daha çox seçim və rəqabətli qiymətlər şəklində fayda verəcək.
Mənbə: Nation Thailand
Banqkokun vergi siyasətindəki bu dəyişiklik sistemə şok deyil, sadəcə normallaşmadır. Şəhər qaydaları torpağın real istifadəsinə uyğunlaşdırır. Spekulyativ sxemlər əvəzinə real gəlirliliyə əsaslanan aktivlər seçən investorlar üçün bu, müsbət siqnaldır: bazar getdikcə daha şəffaf olur.
Tailanddə əmlaka investisiya qoymağa hazırsınız? Tayland Əmlakı komandası olaraq sizə uyğun mülkü tapmaqda kömək etməyə hazırıq.