Tailandda əmlak almağı düşünən hər kəs bu sualı verməlidir: torpaq və villanı 'şirkət vasitəsilə' almaq həqiqətən təhlükəsizdirmi? Bankokda son aylarda baş verən böyük polis əməliyyatı bu suala kəskin cavab verir - yox, artıq deyil. Tailand polisi çinli vətəndaşların Bankokda lüks evlər almaq üçün istifadə etdiyi 33 şirkətdən ibarət şəbəkəni ifşa edib, əmlakların ümumi dəyəri 1,275 milyard bahtı (təxminən 35 milyon ABŞ dolları) ötüb. Bu, Tailand bazarına maraq göstərən azərbaycanlı investorlar üçün sadəcə xəbər deyil, konkret paraqrafda təsvir olunan real hüquqi risk siqnalıdır.
Nə baş verdi: sxem necə işləyirdi
Sxem çox tanış bir modelə uyğun qurulmuşdu: xarici alıcı Tailandda yerli, 'nominal' səhmdarlarla şirkət qeydiyyatdan keçirir, sonra həmin şirkət adından torpaq və ev alır. Bu yolla xarici vətəndaşların birbaşa torpaq mülkiyyətinə qadağa qoyan qanun formal olaraq 'yan keçilir'. Lakin bu, təkcə Bankokda deyil, ölkə üzrə geniş yayılmış təcrübə olub və indi Tailand hakimiyyəti bunu sistemli şəkildə hədəfə alır.
Bu, təcrid olunmuş hadisə deyil. Əməliyyatın miqyası və ona verilən ictimai önəm aydın mesaj göndərir: Tailand hakimiyyəti ölkə səviyyəsində nominal mülkiyyət strukturlarına qarşı təzyiqi artırır. Bankokda və ya Tailandın digər hissələrində əmlak almağı planlaşdıran xarici investorlar üçün indi sərin başla risk qiymətləndirməsi aparmağın vaxtıdır.
Əsas rəqəmlər bir baxışda
- Tailand polisi çinli nominal şəbəkəsini üzə çıxarıb: 33 şirkət, Bankokda 33 lüks ev, ümumi dəyəri 1,275 milyard baht-dan çox
- Sxem Torpaq Məcəlləsi Aktının (Land Code Act) 86-cı maddəsindəki xarici torpaq mülkiyyəti qadağasını yan keçmək üçün tailandlı nominal səhmdarlara əsaslanırdı
- Qanunu pozanlar Xarici Biznes Aktı (Foreign Business Act, FBA) çərçivəsində əmlak müsadirəsi, cərimə və cinayət məsuliyyəti ilə üzləşir
- Bu reyd daha böyük tendensiyanın hissəsidir: 2024-cü ildən Xüsusi Təhqiqatlar Departamenti (DSI) nominal strukturlara, xüsusən lüks seqmentdə, nəzarəti gücləndirib
- Pukette əlaqəli 3-cü mərhələ əməliyyatı 77 şirkəti və 1,053 milyard baht dəyərində torpağı hədəfə alıb, bu da sərtləşmənin təkcə Bankokla məhdudlaşmadığını göstərir
- Qanuni alternativlər hələ də mövcuddur: freehold mülkiyyətli mənzillər, uzunmüddətli icarə (30+30+30 il) və BOI-yə bağlı strukturlar
Qanun nə deyir: faktlar
- Xarici torpaq mülkiyyəti qadağası 1954-cü ildən qüvvədə olan Torpaq Məcəlləsi Aktının 86-cı maddəsində təsbit olunub. Bu qanun 70 ildən çoxdur dəyişməz qalır, rezidentlər və ya elit vizası sahibləri üçün heç bir istisna yoxdur
- Xarici Biznes Aktı (1999) torpaq əməliyyatları da daxil olmaqla müəyyən fəaliyyət sahələrində fəaliyyət göstərən tailand şirkətlərində xarici mülkiyyət payını 49%-lə məhdudlaşdırır. Tailandlı səhmdarların real kapital qoymadığı nominal sxemlər cinayət kimi tövsif olunur
- The Nation Thailand-ın məlumatına görə, bu araşdırmada iştirak edən əmlaklar Bankokun nüfuzlu rayonlarında yerləşir, bir evin orta dəyəri təxminən 38,6 milyon baht (1 milyon ABŞ dollarından çox) təşkil edir
- Pukette, Phang Nga-da və Krabidə keçirilən əlaqəli 3-cü mərhələ əməliyyatında 500-dən çox əməkdaş cəlb olunub, 59 nəfər həbs edilib, 60 obyektdə axtarış aparılıb və torpaq və səhmdarlıq strukturları ilə bağlı 77 şirkət araşdırılıb, cəmi aktivlərin dəyəri təxminən 1,053 milyard baht olub
- Ölkə üzrə, təkcə Samui və Phangan-da 11 400-dən çox xarici əlaqəli şirkət nəzərdən keçirilib, ölkə üzrə 7 000-dən çox şirkət yoxlanılıb və 850-dən çox şirkət artıq məhkəməyə verilib - bu, dövlət üçün təxminən 15 milyard baht itki deməkdir
- Xarici vətəndaşlar binanın xarici mülkiyyət kvotası (ümumi mərtəbə sahəsinin 49%-i ilə məhdudlaşdırılıb) tükənməyibsə, mənzil vahidlərinə freehold hüquqla qanuni sahib ola bilər
- 2024-2025-ci illər arasında hökumət xarici vətəndaşlara minimum 40 milyon baht investisiya şərti ilə 1 rai (1 600 kv.m) torpaq almağa icazə verən qanun layihəsini müzakirə edib, lakin siyasi müqavimət səbəbindən layihə dayandırılıb
- Nominal sxemlərə görə cəzalar: 1 milyon baht-a qədər cərimə, 3 il-ə qədər həbs cəzası və Torpaq Departamentinin sərəncamı ilə 180 gün ərzində məcburi satış
Bu, Azərbaycanlı investor üçün nə deməkdir?
Bu araşdırma anomaliya deyil, Tailand hakimiyyətinin sistemli siyasət istiqamətinin hissəsidir. Onilliklər boyu fəaliyyət göstərən nominal strukturlar indi qəbuledilməz risk səviyyəsi daşıyır. Bankokda və ya adalarda əmlak almağı planlaşdıran investorlar üçün yeganə etibarlı yol, tam mənasıyla qanuni mülkiyyət formatlarından istifadə etməkdir.
Bununla belə, Tailand bazarı öz cəlbediciliyini itirmir: mənzillər üzrə icarə gəlirliliyi ildə 5-7% civarındadır, giriş dəyəri isə Sinqapur və ya Honq Konqla müqayisədə qat-qat aşağıdır. Amma kapitalın qorunması düzgün əqd strukturundan başlayır. Tayland Əmlakı komandası olaraq biz müştərilərimizə həmişə əməliyyatı hüquqi baxımdan şəffaf və yoxlanıla bilən formatda qurmağı tövsiyə edirik - freehold mənzil, düzgün tərtib edilmiş icarə müqaviləsi və ya BOI çərçivəsində struktur şəklində.
Tez-tez verilən suallar
Xarici vətəndaş 2026-cı ildə Tailandda ev qanuni yolla ala bilərmi?
Xarici vətəndaş üzərində ev olan torpağa birbaşa sahib ola bilmir - qanun qeyri-rezidentlərin torpaq mülkiyyətini qadağan edir. Qanuni yollar arasında binanın strukturunu ayrıca sahiblənmək və altındaki torpağı uzunmüddətli icarəyə götürmək, yaxud müəyyən məhdudiyyətlərlə tailandlı həyat yoldaşı vasitəsilə alış var. Mənzillər isə əksinə, freehold hüquqla tam sahiblik şəklində birbaşa alına bilər.
Nominal mülkiyyət strukturunun riskləri nədir?
Risklər çox ciddidir. Müsadirə və cinayət təqibindən əlavə, investor tamamilə nominal səhmdarlardan asılı vəziyyətə düşür. Bu tailandlı 'tərəfdaşlar' şirkətə qanuni olaraq sahib olur və istənilən vaxt aktivləri sata və ya direktorları dəyişə bilər. Belə mübahisələrdə məhkəmələr adətən dövlətin xeyrinə qərar verir.
Bankokun hansı rayonları ən çox nəzarətə məruz qalır?
Ən nüfuzlu rayonlar ən yaxın diqqətə cəlb olunur: Sukhumvit, Sathorn, Thonglor, həmçinin Bang Na və Ramkhamhaeng ərazilərindəki qapalı yaşayış komplekslərı (moo baan). Dəyəri 20 milyon baht-dan yuxarı olan əmlaklar avtomatik olaraq yoxlama üçün işarələnir.
İcarə (leasehold) təhlükəsiz alternativdirmi?
Uzunmüddətli icarə (yenilənmə şərti ilə 30 il) Tailand qanunvericiliyi tərəfindən tanınan qanuni alətdir. İlkin 30 illik müddət tam qorunur. İkinci və üçüncü müddətlərin uzadılması müqavilədən və mülkiyyətçinin xoşməramlılığından asılıdır - məhz buna görə də diqqətlə tərtib edilmiş hüquqi müqavilə vacibdir.
Müsadirədən sonra əmlaka nə olur?
Torpaq Departamenti 180 gün ərzində məcburi satış barədə sərəncam verir. Mülkiyyətçi könüllü şəkildə satmasa, əmlak hərraca çıxarılır. Vəsait mülkiyyətçiyə cərimə və xərclər çıxıldıqdan sonra qaytarılır, lakin hərrac qiymətləri adətən bazar dəyərindən çox aşağı olur.
Bu, yalnız çinli investorlara aiddir?
Xeyr. Qanun bütün xarici vətəndaşlara istisnasız tətbiq olunur. Oxşar hallar əvvəllər Rusiya, Avropa ölkələri və Avstraliya vətəndaşlarına qarşı da açılıb, xüsusən Pukette və Koh Samuidə. Çinli şəbəkə öz miqyasına görə diqqəti cəlb edib, lakin icra mexanizmi universaldır - bunu Pukette, Phang Nga-da və Krabidə paralel əməliyyatlar da təsdiqləyir.
İnvestorlar Tailandda kapitallarını qanuni yolla necə qoruya bilər?
Üç əsas addım ən vacibdir. Birincisi, 49% xarici mülkiyyət kvotası daxilində freehold hüquqla mənzil almaq. İkincisi, villalar maraq doğurursa, təcrübəli vəkil ilə icarə strukturundan istifadə etmək. Üçüncüsü, hər bir əmlak üzrə developerlə heç bir əlaqəsi olmayan müstəqil hüquqşünas vasitəsilə hüquqi yoxlama (due diligence) aparmaq.
Mənbə: International Investment