Bakıdan zəng edən müştərilərimizin çoxu eyni sualı verir: 'Bu il Nasdaq düşür, Nvidia hesabatları hər həftə bazarı sarsıdır, bəlkə kapitalı Puketə köçürmək vaxtıdır?' Cavab, adətən onların gözlədiyi kimi olmur.
2026-cı il avqustun 31-nə olan mənzərəyə baxaq: qlobal bazarlarda diqqət Nvidia hesabatları ətrafında AI ticarətinə və dövlət bond gətirilərinin artmasına yönəlib. Bu bir çökmə deyil, amma pulun dəyəri dəyişir və bu, Puket bazarını indekslərin özündən daha çox təsirləndirir.
Bond gətirisi Puket qiymətlərinə necə təsir edir?
Birbaşa təsir zəifdir, dolayı təsir isə güclüdür. Risksiz bond əhəmiyyətli dərəcədə çox gətiri verəndə, mənzil layihələrinin vəd etdiyi illik 5-7% icarə gətirisi (vergi və xərclərdən əvvəl) öz cəlbediciliyinin bir hissəsini itirir.
Burada iki kanal işləyir. Birincisi, evini girov qoyub kredit almaq istəyən alıcı sövdələşməni təxirə salır. İkincisi, bir az az görünən amil: developerlər də eyni hesablamanı aparır. Layihə maliyyələşməsi baha olanda, yeni qüllələrin başlanması daha ehtiyatlı olur, tikinti müddətləri uzanır və ilk mərhələdə endirim vermək istəyi azalır.
Nəticə isə qiymət çökməsi yox, bir 'qayçı effekti' olur: tamamlanmış vahidlərin təklifi azalır, tələb isə yubanır. Bu pəncərədə nağd pulla gələn alıcı ən yaxşı danışıqları aparır.
Bazar tərəddüdü kapitalı Puketə axıdırmı?
Geniş yayılmış fikir budur: bazarlar sarsılan kimi kapital tropik əmlaka qaçır. Praktikada tez-tez əksi baş verir.
Bazar stressi dövründə investorun kağız üzərindəki portfel dəyəri düşür və zərəri rəsmiləşdirmək istəməməsi artır. Puket sövdələşmələri bu aylarda sürətlənmir, əksinə uzanır: satılan mənzillərin bazarda qalma müddəti artır, alıcı hovuzunun bir hissəsi növbəti kvartala qədər sadəcə yox olur. 'Kapital kvadrat metrə qaçır' hekayəsi real kapital hərəkəti modelindən çox marketinq şablonudur.
Zəmanətli icarə gətirisi vəd edən proqramlara da diqqətli olmaq lazımdır: ilk illər üçün sabit gətiri vədi, əslində qiymətə əvvəlcədən yeridilmiş, zaman üzrə yayılmış endirimdir. Həmişə vergi, idarəetmə şirkəti haqqı, sinking fund ödənişləri və aşağı-sezon boşluğundan sonra qalan xalis gətirini hesablayın, marketinq bannerindəki rəqəmi yox.
Neft qiymətləri Puketdə tikinti xərclərinə necə çatır?
Hörmüz körfəzi ilə bağlı xəbərlər neft qiymətlərini tərpədəndə, bu Puketə birbaşa benzin qiyməti kimi yox, tikinti büdcəsi kimi çatır. Tayland enerjinin əhəmiyyətli hissəsini idxal edir, ada isə demək olar bütün tikinti materialları üçün materik logistikasından asılıdır.
Yanacaq qiymətləri uzun müddət qalxanda, effekt tikinti sahəsinə 2-3 rüb gecikmə ilə çatır və yeni qüllələrin kvadrat metr qiymətinə hopur. Eyni faktor mövcud kondominiumların əməliyyat xərclərinə də təsir edir: kondisioner, lift, hovuz nasosları elektriklə işləyir, yüksək tarif isə developerin hesabatında yox, aylıq maintenance qəbzində görünür.
Xarici vətəndaş Puketdə mülkiyyət ala bilərmi?
Bəli, xarici vətəndaş Puketdə kondominium vahidinin tam freehold mülkiyyətini ala bilər, amma binanın satılan sahəsinin 49% kvotası daxilində (Kondominium Qanununa əsasən). Qalan vahidlər adətən uzunmüddətli icarə əsasında satılır, Torpaq İdarəsində standart qeydiyyat müddəti isə 30 ildir.
Vəsaitlər xaricdən, xarici valyutada və düzgün ödəniş məqsədi kodu ilə gəlməlidir, əks halda Torpaq İdarəsi freehold titulunu qeydiyyata almayacaq.
Sövdələşmədə hansı vergi və rüsumlar var?
Əqd zamanı qiymətləndirilmiş dəyərdən 2% transfer haqqı, mülkiyyət 5 ildən az olduqda satışdan əldə edilən 3.3% Xüsusi Biznes Vergisi, üstəlik withholding vergisi tutulur. Bu dərəcələr vaxtaşırı kabinet tərəfindən dəyişdirilir, ona görə də sövdələşmə vaxtı cari rəqəmləri yoxlamaq lazımdır. Bu xərclərin alıcı və satıcı arasında necə bölüşdürülməsi müqavilə məsələsidir.
Bizim mövqeyimiz: bu bazarda nə vaxt almaq olar?
Pulun baha olduğu bu fazada, Puketdə yalnız tamamlanmış və ya tamamlanmaya yaxın vahidləri, adada bitmiş layihələr tarixçəsi olan developerdən almaq məntiqlidir, üstəlik yalnız satış təqdimatında göstərilən dolulukdan 25% aşağı ssenaridə də gətiri verən vahidi seçmək şərtilə. Erkən tikinti mərhələsi hazırda kifayət qədər risk mükafatı vermir.
Amma bu qayda hər kəsə aid deyil: əgər nağd pulla, təxminən 10 milyon THB-dan aşağı büdcə ilə, öz istifadəniz üçün alırsınızsa, yuxarıdakıların heç biri sizə aid deyil. Kredit götürmürsünüzsə, faiz dərəcəsi sizin üçün irrelevantdır.
Bu, bir pəncərədir, hədə yox: geniş qlobal tərəddüd investor hovuzunun bir hissəsini gözlə-görsə mövqedə saxlayır, adada isə bu, uzanan danışıqlar və qiyməti müzakirə etməyə daha açıq resale satıcıları kimi görünür. Sadəcə hüquqi due diligence və faktiki doluluq yoxlamasını adətən olduğundan daha ciddi aparmaq lazımdır.
Tez-tez verilən suallar
Bond gətirisi artanda Puket qiymətləri düşürmü?
Qiymət düşməsi tipik nəticə deyil. Tipik nəticə daha yavaş sövdələşmə axını və yeni layihə başlanğıclarının azalmasıdır, çünki həm developer maliyyələşməsi, həm də alıcının alternativ gətiri gözləntisi qalxır.
Bazar tərəddüdü zamanı səhmlərdən pulu Tayland əmlakına köçürmək məntiqlidirmi?
Çökmüş portfeli satıb qeyri-likvid aktivə yönəltmək çox vaxt zəif qərar ardıcıllığıdır. Puket əmlakı boş pulla alınmalıdır, səhmlərdə məcburi rəsmiləşdirilmiş zərərlə yox.
Puketdə real icarə gətirisi nə qədərdir?
Bazar qiymətləndirmələrinə görə turist rayonlarında keyfiyyətli kondominiumda idarəetmə haqqı və kommunal xərclərdən sonra xalis gətiri təxminən illik 5-7% təşkil edir. Bundan xeyli yuxarı vəd edən hər hansı təklifin şərtlərini ayrıca yoxlamaq lazımdır.
Baht kursu risqi nə qədər önəmlidir?
Bu, xarici investor üçün ən böyük idarə olunmayan risqdir. Aktiv və icarə gəliri baht ilə ifadə olunur, investorun xərcləri və məqsədləri isə adətən başqa valyutada. Çıxış zamanı bahtın 10-15% ucuzlaşması ssenarisini əvvəlcədən modelləşdirmək lazımdır.
Mənbə: Reuters