Phuket-də nə baş verir və bu sizə niyə aiddir?
Əgər Phuket-də villa, kondominium və ya biznes payına sahibsinizsə, bu xəbəri ötürməyin: 2026-cı ildə vilayət hakimiyyəti 361-dən çox şirkəti nominant mülkiyyət sxemləri və ya lisenziyasız fəaliyyət şübhəsi ilə araşdırmaya cəlb edib. Bu, təsadüfi reyd deyil - polis, immiqrasiya idarəsi və Biznesin İnkişafı Departamentinin (DBD) birgə, sistemli əməliyyatıdır. Azərbaycanlı investorlar üçün mesaj sadədir: mülkiyyət strukturunuzu bu gün yoxlatdırın, sabahı gözləməyin.
Məsələnin kökü Tailandın 1999-cu il tarixli Xarici Biznes Aktında (Foreign Business Act) yatır. Bu qanun əcnəbilərin torpaq sahibliyini və müəyyən biznes sahələrində nəzarəti məhdudlaşdırır. Onilliklər boyu investorlar bunu 'nominant' sxemi ilə - formal olaraq səhmləri saxlayan, amma real qərar qəbul etməyən tailandlı vətəndaşlar vasitəsilə - aşıblar. Hakimiyyət bu praktikadan xəbərdar idi, lakin seçmə şəkildə reaksiya verirdi. İndi vəziyyət dəyişib: nəzarət koordinasiyalı, sistemli və açıq şəkildə aparılır.
Bütün proses Chabad House yaxınlığında baş verən rezonanslı hadisədən sonra başladı, bu da polis və immiqrasiya idarəsinin diqqətini cəlb etdi.
Rəqəmlərlə vəziyyət nə qədər ciddidir?
Regional miqyasda da rəqəmlər kifayət qədər təsir edicidir. The Phuket News-un məlumatına görə, Phuket, Krabi və Phang Nga əraziləri üzrə əlaqəli əməliyyatlar artıq 59 həbs order-i və 48 saxlanılan şəxs ilə nəticələnib - onlardan 27-si tailandlı, 21-i isə İsrail, Fransa, Polşa, İsveçrə, Cənubi Afrika, Böyük Britaniya və Niderland kimi ölkələrdən olan əcnəbi vətəndaşdır.
The Nation Thailand-ın hesabatına əsasən, üç vilayət üzrə geniş regional əməliyyatlarda 76 şirkət və 1,05 milyard baht dəyərində 89 torpaq sahəsi yoxlanılıb, bunun təxminən 231 milyon bahtı yalnız Phuket-ə aiddir.
Əsas faktlar - qısa xülasə
- Phuket-də 361-dən çox şirkət əcnəbi nominant mülkiyyəti şübhəsi ilə yoxlanılır
- Araşdırma Chabad House yaxınlığındakı hadisədən sonra başladı və polis ilə immiqrasiyanın diqqətini çəkdi
- Yoxlamalar həm mülkiyyət strukturunu, həm də biznesin qanuni lisenziyaya malik olub-olmadığını əhatə edir
- Qanun pozanlar Xarici Biznes Aktına əsasən cinayət məsuliyyətinə cəlb olunur: 1 milyon bahtadək cərimə və 3 ilədək həbs
- Tailandlı nominant səhmdarlar da eyni məsuliyyəti daşıyır - 1 milyon bahtadək cərimə və/və ya həbs cəzası
- Əcnəbi sahiblərə tövsiyə olunur: korporativ strukturu audit etdirin və qanuni mülkiyyət formatına (icarə və ya əcnəbi kvotası daxilində tam mülkiyyətli kondominium) keçin
Qanunvericilik bazası: nəyi bilmək vacibdir
- Xarici Biznes Aktı B.E. 2542 (1999) əcnəbilərin biznes iştirakını məhdudlaşdıran əsas qanundur və ticarət ilə bəzi xidmət sahələri daxil olmaqla onlarla məhdud fəaliyyət növünü sadalayır
- DBD-nin məlumatına görə, 2025-ci ildə Phuket-də əcnəbi kapital iştirakı olan 12,000-dən çox şirkət qeydə alınıb, bazar qiymətləndirmələrinə görə bunların 15-25%-i problemli struktura malik ola bilər
- Tailandın Torpaq Məcəlləsi Aktı əcnəbilərə torpağın birbaşa mülkiyyətini qadağan edir, istisna yalnız BOI tərəfindən təsdiqlənmiş, minimum 40 milyon baht məbləğində investisiyalar üçündür - bu, yaşayış təyinatlı torpaqdan 1 rai (1600 kv.m) qədər almaq hüququ verir
- Əcnəbilər üçün maksimum icarə müddəti 30 ildir, uzadıla bilər və Torpaq Departamentində qeydiyyata alınır
- Əcnəbilər hər hansı kondominium layihəsində ümumi mərtəbə sahəsinin 49%-inədək hissəsinə tam mülkiyyət (freehold) hüququ ilə sahib ola bilər
- 2026-cı ildəki nəzarət ilk dəfə polis, immiqrasiya idarəsi və DBD-nin birgə formatında Phuket-də tətbiq olunur
- Phuket, Krabi və Phang Nga üzrə geniş regional əməliyyatlar 76 şirkəti və 1,05 milyard baht dəyərində 89 torpaq sahəsini yoxlayıb, nəticədə 59 həbs order-i verilib (mənbə: The Nation Thailand)
Bu prosesin kondominium sahiblərinə təsiri varmı?
Əgər mənzil birbaşa əcnəbi fiziki şəxsin adına, 49% freehold kvotası çərçivəsində qeydiyyata alınıbsa, narahat olmağa əsas yoxdur. Araşdırma torpaq mülkiyyəti və biznes məhdudiyyətlərini dolayı yolla aradan qaldırmaq üçün istifadə olunan şirkət strukturlarını hədəf alır, fərdi kondominium alıcılarını yox.
Villa sahibliyi qanuni yoldan necə həyata keçirilir?
Əcnəbilər villanın altındakı torpağa sahib ola bilmir, amma binanın özünə tam hüquqla sahib ola bilirlər. Ən çox istifadə olunan qanuni struktur 30 illik icarə müqaviləsidir - Torpaq İdarəsində qeydiyyata alınır, uzadıla bilir və binanın freehold mülkiyyəti ilə birlikdə tətbiq edilir.
Şirkətinizin nominant sxemi olub-olmadığını necə yoxlamaq olar?
Müfəttişlər bir neçə 'qırmızı bayrağa' diqqət yetirir: səhm almaq üçün istifadə olunan vəsaitin mənbəyini izah edə bilməyən tailandlı səhmdarlar, idarəetmədə real iştirakın olmaması, dividend ödənişlərinin yoxluğu və sənədlərin yalnız əcnəbi tərəf tərəfindən imzalanması. Lisenziyalı tailandlı hüquqşünas tərəfindən müstəqil hüquqi audit çox tövsiyə olunur.
Struktur artıq nominant sxemi üzərində qurulubsa nə etməli?
Dərhal lisenziyalı vəkillə əlaqə saxlayın. Variantlar bunlardır: fəaliyyət icazə verirsə Xarici Biznes Lisenziyasına müraciət etmək, real tailandlı tərəfdaşla struktur yenidən qurmaq, payı satmaq və ya şirkəti ləğv etmək. Gecikmə hüquqi risklərinizi artırır.
Bu yoxlamalar Phuket-dən kənara yayılacaqmı?
Bazar müşahidəçiləri Phuket-i pilot region kimi qiymətləndirir. Oxşar əməliyyatlar artıq Krabi və Phang Nga-ya genişlənib, gələcəkdə Koh Samui, Pattaya və Chiang Mai-də də - əcnəbi biznes konsentrasiyasının yüksək olduğu bölgələrdə - yeni kampaniyalar gözlənilir.
Phuket-də əmlak qiymətlərinə təsiri necə olacaq?
Qısamüddətli perspektivdə risqli strukturdan çıxan satıcıların elanları artacaq, bu isə qanuni mülkiyyət formatından istifadə edən alıcılar üçün əlverişli fürsətlər yarada bilər. Ortamüddətli perspektivdə isə sərt nəzarət bazarın şəffaflığını artırır və adətən tam uyğun (compliant) seqmentdə qiymətləri dəstəkləyir.
2026-cı ildə Phuket-də təhlükəsiz investisiya necə edilir?
Üç sınanmış yol var: 49% kvotası daxilində tam mülkiyyətli (freehold) kondominium almaq, torpaq və villa üzərində 30 illik icarə müqaviləsi bağlamaq, ya da minimum 40 milyon baht məbləğində BOI proqramı vasitəsilə investisiya etmək. Hər bir halda müqavilə imzalanmazdan əvvəl hüquqi araşdırma (due diligence) mütləqdir.
Yekun
İnvestorlar üçün nəticə birmənalıdır: Phuket-də 'boz zona' mülkiyyət strukturlarının dövrü bağlanır. 2026-cı ildəki nəzarət dalğası təcrid olunmuş bir hadisə deyil, sistemli sərtləşdirmənin başlanğıcıdır. Mülkiyyətini indi qanuni struktura keçirən investorlar aktivlərini qoruyur. Gözləyənlər isə həm biznesini, həm də investisiyasını itirmək riski ilə üzləşir. Tayland Əmlakı komandası olaraq biz müştərilərimizə həmişə yalnız qanuni və şəffaf mülkiyyət formatlarını tövsiyə edirik.
Mənbə: The Phuket News