Puketdə nə dəyişdi və bu sizə niyə aiddir?
2026-cı ilin ilk rübündə Puket hakimiyyəti xarici alıcıların iştirak etdiyi əmlak əməliyyatlarında genişmiqyaslı yoxlamalar keçirib. Nəticə gözlənilənin əksinə oldu: bazarda panika yaranmadı, əksinə, bazar özünü yenidən qurmağa başladı. Şəffaf işləyən developerlər 2025-ci ilin eyni dövrü ilə müqayisədə alıcı sorğularında 15-20% artım qeydə alıb, qara bazar sxemləri isə sürətlə cəlbediciliyini itirir.
Əsas məsələ reydlərin özü deyil. Tay tənzimləyiciləri yeni qanun qəbul etməyib, sadəcə onilliklərdir mövcud olan qaydaları çox daha ciddi tətbiq edirlər. 1979-cu il Kondominium Qanunu, Torpaq Kodeksi və kondo layihələrində 49% xarici mülkiyyət kvotası onilliklərdir qüvvədədir. Fərq ondadır ki, əvvəllər icra zəif idi, indi isə vəziyyət kökündən dəyişib. Puketə göz dikən hər bir xarici investor bunu dəqiq anlamalıdır, çünki bu, "Tayland Əmlakı" komandası kimi yerli bazarı izləyən mütəxəssislərin də təsdiqlədiyi əsas trenddir.
Əsas faktlar bir baxışda
- Kondominiumlarda 49% xarici mülkiyyət kvotası artıq hər bir əməliyyat üzrə Torpaq İdarəsində birbaşa yoxlanılır
- Tay vasitəçiləri (nominee) üzərindən torpaq mülkiyyəti Torpaq Kodeksi Aktının 96 bis bəndinə əsasən cinayət hesab olunur
- Şəffaf, developer rəhbərliyində olan layihələrdə qiymət artımı müşahidə olunur: Puketdə sahil xəttindəki kondo seqmentində kvadratmetr qiyməti 85,000-130,000 THB-a çatıb
- Villalar üzərində uzunmüddətli nəzarət istəyən xaricilər üçün qanuni yol 30+30+30 il icarə (leasehold) strukturudur
- Yoxlamalar əsasən Rawai, Cherngtalay və Bang Tao rayonlarında cəmləşib, çünki xarici alıcıların sıxlığı bu bölgələrdə ən yüksəkdir
- İnvestorlara müqavilə imzalamazdan əvvəl müstəqil hüquqşünasla hüquqi yoxlama (due diligence) keçirmək ciddi tövsiyə olunur
Konkret rəqəmlər nə deyir?
- 1979-cu il Kondominium Qanunu (B.E. 2522) hər bir kondo layihəsində xarici mülkiyyəti ümumi qeydiyyatdan keçmiş sahənin dəqiq 49%-i ilə məhdudlaşdırır. Kvota tükəndikdə Torpaq İdarəsi əlavə freehold qeydiyyatını rədd edir
- Tayland Bankının məlumatına görə, 2025-ci ildə Puket əmlakı almaq üçün xaricdən daxil olan pul köçürmələri 27% artıb, bu artım isə tənzimləyicilərin diqqətini xüsusilə çəkib
- 2026-cı ilin əvvəlində Puket Vilayət Torpaq İdarəsi xaricilərin torpaq əldə etmək üçün istifadə etdiyi Tay şirkətlərinin səhmdar qeydlərini çarpaz yoxlamağa başlayıb
- 2026-cı il avqustun 1-dən Taylandın Biznes İnkişafı Departamenti (DBD) xarici investisiyalı şirkətlərdəki Tay səhmdarlarından real investisiya qabiliyyətini sübut etmək üçün üç aylıq maliyyə sənədləri (bank çıxarışları) təqdim etməyi tələb edəcək; bu, əmlak, otelçilik və kurort sektorlarını əhatə edən daha geniş nominee əməliyyatlarına qarşı kampaniyanın hissəsidir
- Puketdə freehold kondominiumlar üzrə orta icarə gəlirliliyi ildə 5-7% təşkil edir, bu da adanı Cənub-Şərqi Asiyanın ən cəlbedici bazarlarından birinə çevirir
- Tayland JLL Qlobal Əmlak Şəffaflığı İndeksi 2024-də 36-cı yerdə qərarlaşıb, iki ildə altı pillə irəliləyib
- Torpaq Kodeksinin 96 bis bəndinə əsasən nominee mülkiyyətə görə cəza 20,000 THB-a qədər cərimə və/yaxud 2 ilə qədər həbs cəzasıdır
- Tay hökuməti xaricilərə 1 rai (1,600 kv.m)-ə qədər torpaq almağa icazə verən, minimum 40 milyon THB investisiya tələb edən təklifi hazırda müzakirə edir, lakin bu qanun layihəsi hələ qəbul olunmayıb
Xaricilər 2026-cı ildə Puketdə torpaq sahibi ola bilərmi?
Xeyr. Taylandın Torpaq Kodeksinə əsasən xaricilərin torpağa birbaşa mülkiyyəti qadağandır. Yeganə qanuni yol adətən 30 il müddətinə (uzatma seçimləri ilə) uzunmüddətli icarədir (leasehold). Xaricinin gizli benefisiar olduğu Tay şirkətləri üzərindən qurulan strukturlar qeyri-qanunidir və indi güclənmiş auditlər vasitəsilə fəal şəkildə aşkarlanır.
49% kvota nə deməkdir və kondo almağa necə təsir edir?
Kondominium Qanununa əsasən xarici vətəndaşlar bir layihədəki ümumi qeydiyyatdan keçmiş sahənin 49%-dən çoxuna sahib ola bilməz. Qalan 51% Tay vətəndaşlarına və ya Tay əksəriyyətli qurumlara məxsus olmalıdır. Kvota tükəndikdən sonra freehold almaq mümkün deyil, yalnız leasehold seçimi qalır.
Puketin hansı bölgələri daha çox yoxlanılır?
Əsas diqqət qərb sahilinə yönəlib: Bang Tao, Cherngtalay, Layan, Kamala və Rawai. Bu bölgələr xaricilərlə bağlı əməliyyatların və Tay şirkətləri üzərindən qeydə alınmış villaların ən yüksək sıxlığına malikdir.
Villa nominee struktur ilə alınıbsa nə olur?
Nominee sxemi sübuta yetirilərsə, Torpaq İdarəsi Tay şirkətinin mülkiyyət hüquqlarını ləğv edə bilər. Xarici alıcılar həm əmlakı, həm də qoyduğu kapitalı itirmək riski ilə üzləşir. Cinayət məsuliyyəti əməliyyatın hər iki tərəfinə şamil olunur.
İnvestor özünü necə qoruya bilər?
Üç əsas addım: 1) yalnız kvotası təsdiqlənmiş və yoxlanıla bilən developerlərdən freehold kondo alın; 2) villalar üçün Torpaq İdarəsində qeydə alınmış leasehold strukturundan istifadə edin; 3) Chanote mülkiyyət sənədini və torpağın tam tarixçəsini təsdiqləmək üçün müstəqil hüquqşünas cəlb edin. Puketdə əmlak alma bələdçilərinin qeyd etdiyi kimi, mülkiyyət adətən ikiyə bölünür: torpaq üçün qeydə alınmış leasehold və binanın özü üçün ayrıca freehold titul; bu ikisi avtomatik birləşmir.
İndi investisiya etmək, yoxsa gözləmək daha doğrudur?
Paradoksal olsa da, ciddi icra bazarı daha təhlükəsiz edir. Tələb qara seqmentdən şəffaf seqmentə keçdiyi üçün qanuni cəhətdən uyğun əmlakların qiymətləri artır. Gözləmək adətən altı ay sonra eyni əmlak üçün daha çox pul ödəmək deməkdir.
Puket bazarına giriş üçün minimum büdcə nə qədərdir?
Nai Harn və ya Kata rayonunda sahil xətti üzərində studiya kondo təxminən 3.5-4.5 milyon THB (təxminən 100,000-130,000 dollar) həddindən başlayır. Bang Tao-nun premium layihələrində bir yataq otaqlı vahidlər 7-8 milyon THB-dan başlayır.
Taylandda əmlak alarkən vergi ödəməli olacağam?
Bəli. Təkrar satış əməliyyatları üçün standart xərclərə transfer haqqı (2%), xüsusi biznes vergisi (satışdan sonra 5 il ərzində satılarsa 3.3%), gerbli rüsum (0.5%) və vergi tutulması daxildir. Bu xərclərin alıcı və satıcı arasında bölüşdürülməsi müqavilədə razılaşdırılır. Son tənzimləmə yenilikləri həmçinin 5 milyon THB-dan yuxarı torpaq əməliyyatlarının vəsaitin mənbəyi və faktiki mülkiyyət baxımından əlavə yoxlamaya məruz qaldığını göstərir, xüsusilə nikah razılaşmaları, yetkinlik yaşına çatmayanlar və ya xarici nəzarətli şirkətlər iştirak etdikdə.
Mənbə: Nation Thailand
Puketdə güclənən icra hazırlıqlı investor üçün təhlükə deyil, əksinə, qara sxemləri bazardan təmizləyən və qanuni cəhətdən uyğun əmlakların dəyərini artıran süzgəcdir. Yalnız yoxlanılmış kanallarla işləyin, ixtisaslı hüquqşünas cəlb edin və sənədləşməsi tam olan layihələri seçin.
Taylanda investisiya etməyə hazırsınız? "Tayland Əmlakı" komandasının mütəxəssisləri sizə ən uyğun əmlakı tapmaqda kömək edəcək.