Rusiyalı alıcı Phuket-də seçdiyi kondonun sənədlərini imzalamağa hazırlaşır, amma bank köçürməsi elə bil havada dayanıb: SWIFT-dən kəsilmiş bank, 'malların tədarükü' adı ilə göndərilməli olan pul, inkişaf etdiricinin isə tələb etdiyi bir kağız - FET sertifikatı. Elə burada, iki ölkənin valyuta qaydalarının kəsişdiyi nöqtədə, alıcıların əksəriyyəti ilişib qalır.
Thailand vətəndaşlığından asılı olmayaraq mülkiyyət almağı qadağan etmir, Rusiyanın xarici aktivlərə dair qaydaları da bunu qadağan etmir. Sual heç vaxt 'ala bilərəmmi' olmayıb, sual həmişə 'pul necə qanuni yolla sərhədi keçəcək və bu, hansı sənəd izini qoyacaq' olub.
Niyə indi ödəniş sxemi bu qədər vacibdir?
Rusiya banklarının əksəriyyəti SWIFT-dən kənarlaşdırıldıqdan sonra xaricdə mülk üçün hesablaşma sistemi sıfırdan yenidən qurulmalı oldu. Ödəniş agentləri, üçüncü tərəf köçürmələri, nağd pul çamadanları və kripto zəncirləri - bunların hamısı bu boşluğu doldurmaq üçün meydana çıxdı. Bəziləri 173-FZ Federal Qanunu (valyuta tənzimlənməsi və nəzarəti haqqında) çərçivəsinə uyğun gəlir, digərləri isə Rusiya Cinayət Məcəlləsinin 193.1-ci maddəsinə təhlükəli dərəcədə yaxınlaşır.
Eyni zamanda Thailand da öz tərəfində tələbləri sərtləşdirib. Torpaq İdarəsi (Land Department) xarici valyutanın ölkəyə fiziki şəkildə daxil olduğunu və Thailand ərazisində bahtа çevrildiyini təsdiqləyən sənəd istəyir. Məhz bu iki tənzimləmə sisteminin kəsişməsində alıcıların əsas problemləri yaranır.
FET sertifikatı olmadan niyə freehold qeydiyyatı mümkün deyil?
FET (Foreign Exchange Transaction) forması - Thailand bankının verdiyi, xarici valyutanın xaricdən gəldiyini və Thailand ərazisindəki bankda bahtа çevrildiyini təsdiqləyən sənəddir. Bu sənəd olmadan Torpaq İdarəsi kondominium vahidinin xarici şəxs adına freehold qeydiyyatını aparmayacaq.
Burada çoxlarının düşdüyü tələ budur: nağd pulu özünlə gətirmək bu problemi həll etmir. Nağd valyuta gətirmək mümkündür - EAEU-dan çıxarkən 10,000 ABŞ dollarından, Thailanda daxil olarkən isə 20,000 ABŞ dollarından yuxarı məbləğlər bəyan edilməlidir. Amma bu tip ödəniş FET yaratmır, deməli freehold qeydiyyatı bloklanır.
Maraqlısı odur ki, hətta 30 illik icarə (leasehold) qeydiyyatı üçün də bir neçə Phuket torpaq idarəsi illərdir bu sənədi tələb edir. Ona görə ödənişi elə qurmaq lazımdır ki, FET indi tələb olunmasa belə, sonradan əldə edilə bilsin.
Üç qanuni ödəniş kanalı hansılardır?
Bazarda faktiki işləyən üç yol var:
- Alıcının şəxsi hesabından Rusiya bankı vasitəsilə köçürmə;
- Bəyan edilmiş xarici bank hesabından köçürmə;
- Hər iki sərhəddə bəyan edilmiş nağd valyutanın fiziki gətirilməsi (yuxarıda qeyd olunan hədlərlə).
Bu üçündən yalnız birincisi və ikincisi FET sənədinə birbaşa yol açır, çünki bank vasitəçiliyi burada məcburidir. 2026-cı il üçün sənaye tövsiyəsi dəyişməz qalır: pul xarici valyutada, ideal halda üçüncü ölkədə açılmış alıcı hesabından, birbaşa Thailand bankına köçürülməli, bank isə FET-i alıcının adına verməlidir ki, tapu sənədindəki adla üst-üstə düşsün.
Ödəniş agentləri təhlükəsizdirmi?
Bəli, amma şərtlə: yalnız fiziki şəxslər üçün əməliyyat aparmağa lisenziyalı olan agentlər, korporativ xarici ticarət lisenziyası olanlar yox. Fərq böyükdür - korporativ lisenziya ilə işləyən agent sizin ödənişinizi 'mal tədarükü' kimi qeydə ala bilər, bu da birbaşa problemə aparır.
Ən önəmli sənəd - xidmət müqaviləsidir (etibarnamə/agentlik müqaviləsi). Bu sənəddə məqsəd aydın şəkildə 'əmlak ödənişi' kimi göstərilməlidir, heç vaxt 'köçürmə xidməti', heç vaxt 'mal tədarükü' yazılmamalıdır. Göstərilən xidmətə görə nağd qəbz almaq isə agentin Rusiya daxilində şəffaf işlədiyinin ən sadə göstəricisidir.
Bazar komissiyası adətən əməliyyat məbləğinin 1-2.5%-i qədərdir, üstəgəl mübadilə fərqi (spread). Fərqli provayderlər arasında qiymət fərqi əməliyyat büdcəsinin 1.5%-nə qədər çata bilər - bu, bir neçə saat sərf edib müqayisə etməyə dəyər.
Thailand və Rusiya arasında əmlak əməliyyatları üzrə avtomatik məlumat mübadiləsi yoxdur, amma bank hesabları üzrə maliyyə məlumatı mübadiləsi mövcuddur. Bu, riski azaldır, amma tam sıfıra endirmir.
Ən çox rast gəlinən səhvlər hansılardır?
Xarici ticarət sənədləri ilə ödəniş. Bazarda ən geniş yayılmış səhv: kondo alınır, amma pul 'mal' və ya 'avadanlıq' ödənişi kimi göndərilir. Bu, saxta məqsədlə köçürmə sayılır və repatriasiya tələbi, Rusiya İnzibati Məcəlləsinin 15.25-ci maddəsi üzrə cərimə, böyük məbləğlər üçün isə 193.1-ci maddə üzrə cinayət məsuliyyəti riski yaradır. Həll: pulu göndərmədən əvvəl ödəniş məqsədini oxuyun, 'mal' sözü olan hər hansı sazişdən uzaqlaşın.
Göndərənlər zəncirinin qırılması. Pul Rusiyada bir şirkət tərəfindən qəbul edilir, amma Thailand inkişaf etdiricisinə tamam başqa bir qurumdan çatır. Həll: müqavilədə son ödəyicinin adının göstərilməsini tələb edin, əvvəlki tamamlanmış ödəniş nümunələrini istəyin.
Əlaqəsi olmayan üçüncü şəxsdən ödəniş. Thailand inkişaf etdiriciləri artan tempdə real alıcı ilə əlaqəsi olmayan şəxslərdən pulu qəbul etmirlər. Həll: ödəniş məqsədində alıcının tam adı, layihənin adı və vahidin nömrəsi göstərilməlidir.
Kriptovalyuta ilə hesablaşma. 173-FZ-yə əsasən rəqəmsal aktivlər nə Rusiya, nə də xarici valyuta sayılır. Açıq qadağa yoxdur, amma Rusiya tərəfində bunu təsdiqləyən heç bir sənəd də yoxdur. Həll: yalnız pulun izini vergi orqanlarına sonrakı repatriasiya zamanı tam izah edə biləcəyiniz halda kriptodan istifadə edin.
Görünməz qalmağa güvənmək. Heç kim baxmadığı müddətcə sual yoxdur. Amma nəzarət adətən boşanma, vergi yoxlaması və ya satışdan sonra pulu geri qaytarmaq istəyəndə üzə çıxır. Həll: müqavilə, qəbz, ödəniş sərəncamı, FET, inkişaf etdiricinin təsdiqi - bütün faylı dərhal toplayın və təxminən on il saxlayın.
FAQ
Rusiya vətəndaşı 2026-cı ildə Thailand-da kondo ala bilər?
Bəli, heç bir qadağa yoxdur. Xarici şəxslər kondominiumun ümumi yaşayış sahəsinin 49%-i daxilində freehold saxlaya bilər, qalan hissə isə leasehold və ya Thai qurumu vasitəsilə strukturlaşdırılır.
FET sertifikatı nədir və niyə vacibdir?
Bu, bank tərəfindən verilən, xarici valyutanın xaricdən gəldiyini və Thailand daxilində bahtа çevrildiyini təsdiqləyən sənəddir. Onsuz Torpaq İdarəsi xarici şəxs adına kondominium mülkiyyətini qeydə almır.
Nağd pulu özümlə gətirib birbaşa inkişaf etdiriciyə ödəyə bilərəm?
Nağd pul gətirmək mümkündür, EAEU-dan çıxarkən 10,000 ABŞ dollarından yuxarı, Thailanda daxil olarkən isə 20,000 ABŞ dollarından yuxarı məbləğlər bəyan olunmalıdır. Amma bu tip ödəniş FET yaratmır, deməli freehold qeydiyyatı mümkün olmayacaq.
Mən 183 gündən çox xaricdə yaşayıram. Rusiya valyuta nəzarəti qaydaları mənə tətbiq olunurmu?
Əgər ödəniş xarici hesabdan edilirsə və heç bir Rusiya bankı əməliyyata cəlb olunmursa, bu qaydalar birbaşa tətbiq olunmur. Amma xarici hesab açılması barədə Rusiya Federal Vergi Xidmətinə məlumat vermə öhdəliyi qalır, ilin ərzində 183 gündən çox xaricdə olanlar üçün isə bəzi hesabat tələbləri götürülür.
Ödəniş agentini necə yoxlamalıyam?
Qeydiyyat nömrəsini və detallarını, agentlik müqaviləsini, fiziki şəxslərə xidmət göstərmək icazəsini və əvvəlki tamamlanmış ödəniş nümunələrini tələb edin. Nağd qəbzin olmaması - dərhal uzaqlaşmaq üçün kifayət qədər əsasdır.
Mənim tövsiyəm budur: birinci alışda mütləq Phuket-ə şəxsən gedin, mülkü yoxlayın, hüquqşünasla görüşün və müqaviləni inkişaf etdiricinin ofisində imzalayın. Bu, aylarla çəkən yazışma əziyyətindən qurtarır. Amma büdcəniz kiçikdirsə və artıq etibarlı yerli tərəfdaşınız varsa, bu şərt sizin üçün keçərli deyil.
Əgər kimsə ödənişin məqsədini 'sadələşdirmək' üçün gizlətməyi təklif edirsə, bunu qırmızı bayraq kimi qəbul edin. Komissiyada bir faiz qənaət etmək, saxta sənədlər üzərində qurulmuş əməliyyatın riskinə heç vaxt dəyməz. Müqavilədəki ödəniş məqsədini yoxlayın, eyni inkişaf etdiricinin əvvəlki əməliyyatlarından nümunə FET istəyin - bu iki addım tək başına riskin böyük hissəsini bağlayır.
Mənbə: Realty-Phuket.com