Tailandda, xüsusən Phuketdə əmlak axtaran Azərbaycan vətəndaşları tez-tez eyni sualı verir: 'Onlayn kalkulyator mənə düzgün qiymət göstərir, niyə agent daha fərqli rəqəm deyir?' Cavab sadədir: süni intellekt modelləri (AVM) son beş ildə çox inkişaf edib, amma bahalı və unikal əmlaklarda hələ də ciddi səhvlərə yol verir. Əgər 3 milyon dollarlıq villa almağı planlaşdırırsınızsa, bu səhv 300,000-600,000 dollar arasında bir 'naməlum zona' yarada bilər. Aşağıda bu texnologiyanın harada etibarlı, harada təhlükəli olduğunu konkret rəqəmlərlə izah edirik.
Qısa cavab: Rəqəmlər nə deyir?
- 2026-cı ildə standart yaşayış əmlakları üçün median xəta cəmi 2-3%-dir, beş il əvvəl bu göstərici 10-15% idi
- 2 milyon dollardan bahalı lüks əmlaklarda xəta payı 10-20%-ə çatır, bu kütləvi bazardan qat-qat pisdir
- Kommersiya seqmentində çoxmənzilli binalar ən dəqiq kateqoriyadır: 95-97% dəqiqlik
- Ofis daşınmaz əmlakı isə geri qalır: 88-94% dəqiqlik, yəni bu seqmentdə süni intellektə az güvənmək lazımdır
- ABŞ-da 14.6 milyon əmlak illik 1% daşqın riski daşıyır, amma modellər bunu demək olar ki, nəzərə almır
- Daşqın barədə açıqlama qanunu olmayan sahil rayonlarında qiymətlər 121-237 milyard dollar həddində şişirdilə bilər
Əsas faktlar: Texnologiya harada işləyir, harada yox?
Standart mənzil və evlərdə AVM-lərin median xətası 2026-cı ildə 2-3%-ə enib. Bu, yetkin bazarlarda insan qiymətləndiricisinin göstəricisinə demək olar ki, bərabərdir.
Amma lüks seqment hələ də zəif nöqtədir. 2 milyon dollardan yuxarı əmlaklarda alqoritmlər 10-20% səhv edir. Səbəb aydındır: bu qədər unikal əmlaklar üçün kifayət qədər müqayisə edilə bilən əməliyyat məlumatı yoxdur. Andaman dənizinə mənzərəsi olan villa faktiki olaraq tək nüsxədir, ona bənzər ikinci obyekt tapmaq çətindir.
Kommersiya daşınmaz əmlakında da mənzərə qeyri-bərabərdir. Çoxmənzilli binalar standartlaşdırılmış icarə gəliri sayəsində 95-97% dəqiqliklə qiymətləndirilir. Ofislərdə isə bu rəqəm cəmi 88-94%-dir, çünki uzaqdan iş kimi amillər süni intellekt tərəfindən hələ də etibarlı şəkildə modelləşdirilə bilmir.
İqlim riski isə modellərin real çatışmazlığıdır. 2026-cı ildə təkcə ABŞ-da təxminən 14.6 milyon əmlak illik 1% daşqın ehtimalı ilə üz-üzədir, lakin qiymətləndirmə alətləri bu amili tez-tez tamamilə görməzdən gəlir. Nəticədə sahil zonalarında təxminən 121-237 milyard dollar həcmində süni şişirdilmiş qiymət 'köpüyü' formalaşır.
2026-cı il üçün sənaye üzrə ümumi razılaşma birmənalıdır: AVM-lər prosesin bir hissəsidir, insan mütəxəssisin əvəzi deyil. Son sözü hələ də sertifikatlı qiymətləndirici deyir.
Niyə Tailand xüsusi bir hal sayılır?
Tailand bu baxımdan xüsusilə mürəkkəb bazardır. Ölkədə vahid ictimai əməliyyat bazası yoxdur, məlumatlar əyalət torpaq idarələri arasında pərakəndə şəkildə yerləşir. Phuketdə eyni soidə (döngədə) kvadratmetr qiyməti 3-4 dəfə fərqlənə bilər, bu da hər hansı avtomatlaşdırılmış modelin işini xeyli çətinləşdirir.
Tələb tərəfindəki mənzərə də dəqiqliyə birbaşa təsir edir. 2026-cı ilin birinci yarısında Phuketin Bang Tao və Cherng Talay rayonlarında mənzil satışlarının 67%-i xarici alıcıların payına düşüb, tay alıcıları isə 33% təşkil edib. Eyni zamanda Bankokun mərkəzi hissəsində xarici alışlar bütün əməliyyatların 32%-inə çatıb, əvvəlki illərdə bu rəqəm 18% idi. Bu qədər intensiv beynəlxalq fəaliyyət, az və dağınıq məlumat mühiti ilə birləşəndə, məhz AVM xətalarının ən çox genişləndiyi məqamdır.
Addım-addım: Tailandda əmlak seçərkən nə etməli?
-
İlk növbədə əmlakın kateqoriyasını müəyyənləşdirin. 500,000 dollardan ucuz standart mənzilə baxırsınızsa, süni intellekt qiymətləndirməsi 2-3% xəta ilə etibarlı istinad nöqtəsi verəcək. 2 milyon dollardan bahalı villalarda isə fiziki qiymətləndirməyə üstünlük verin.
-
Eyni anda ən azı iki AVM xidmətindən istifadə edin. Nəticələri müqayisə edin. Əgər fərq 5%-dən yuxarıdırsa, bu, məlumat bazasının çox zəif olduğunun və əl ilə yoxlamanın vacibliyinin göstəricisidir.
-
İqlim riskini ayrıca yoxlayın. Süni intellekt qiymətləndirmələri adətən daşqın ehtimalını hesaba almır. Phuket, Hua Hin və ya Pattayada sahil əmlakı üçün yerli bələdiyyədən daşqın zonası xəritələrini tələb edin, bu, pulsuzdur.
-
Real əməliyyatlarla tutuşdurun. Agentinizdən son 6 ay ərzində tamamlanmış 3-5 oxşar əməliyyatın məlumatlarını istəyin. Tailandda bu qeydlər Torpaq İdarəsində (Krom Thi Din) saxlanılır və tələb üzrə verilir.
-
Alqoritmin görə bilmədiyi yerli amilləri nəzərə alın. Planlaşdırılan yeni yol, zonalaşdırma dəyişikliyi və ya yaxınlıqda tikilən ticarət mərkəzi qiyməti dəyişəcək, amma bunların heç biri alqoritmdə görünmür.
-
Mütləq şəxsən baxış keçirin. Heç bir model fiziki müayinəni əvəz etmir. Tailanda əmlaklara baxmaq üçün səfər planlaşdırırsınızsa, yaxınlıqda qalacaq yer əvvəlcədən bron edin ki, 2-3 gün ərzində bir neçə variantı ardıcıl gəzə biləsiniz.
-
Peşəkar qiymətləndirmə sifariş edin. 10 milyon THB-dən (280,000 dollardan) bahalı əmlaklar üçün sertifikatlı tay qiymətləndiricisindən müstəqil ekspertiza 10,000-30,000 THB başa gəlir. Bu, yüz minlərlə dollarlıq süni intellekt səhvindən qorunmaq üçün olduqca cüzi məbləğdir.
Süni intellekt qiymətləndirməsi ilkin süzgəc kimi çox güclü vasitədir və onlarla saatlıq əl əməyi tələb edən araşdırmanı əvəz edir. Amma Tailand bazarında son investisiya qərarı hələ də yerli nüansları bilən, əmlaka şəxsən baxan və sənədləri Torpaq İdarəsində yoxlayan insanın əlindədir. Bang Tao və Cherng Talay kimi rayonlarda xarici alıcıların 2026-cı ilin birinci yarısında satışların 67%-ni təşkil etdiyini nəzərə alsaq, bu insan amilinin yoxlanması indi daha az deyil, əksinə daha çox əhəmiyyət kəsb edir. Tayland Əmlakı olaraq biz məhz bu addımda, yəni real bazar məlumatı ilə süni intellekt nəticələrini tutuşdurma mərhələsində müştərilərimizə dəstək veririk.
Mənbə: Nation Thailand