Qısaca cavab: bu islahat sizə nə deməkdir?
Tailandın Xəzinədarlıq Nazirliyi rəsmi kadastr qiymətlərini həqiqi bazar əməliyyat dəyərləri ilə uzlaşdırmaq üçün geniş miqyaslı metodoloji islahat aparır. Hazırda kadastr qiymətləri bazar qiymətlərindən 40-60% aşağıdır, Bankokun sürətlə inkişaf edən rayonlarında isə bu fərq 300%-ə çatır. 2027-ci ildə planlaşdırılan növbəti dəyərləndirmə tsiklindən əvvəl islahatın tamamlanması gözlənilir. Azərbaycanlı investorlar üçün əsas mesaj budur: mülk alışında ödənilən köçürmə rüsumları artacaq, illik vergi yükü isə artacaq.
Tailandda Kadastr Sistemi Necə İşləyir?
Tailandda torpaq kadastr qiymətləri hər dörd ildən bir yenilənir. Sonuncu tsikl 2023-cü ildə tamamlandı; növbəti rəsmi qiymətləndirmə 2027-ci ildə həyata keçiriləcək. Xəzinədarlıq Nazirliyi isə 2026-cı il ərzində bu tsikl üçün metodologiyanı hazırlayır.
Kadastr dəyəri Tailandda iki əsas məqsəd üçün istifadə olunur:
- Torpaq və Bina Vergisi (Land and Building Tax): 2020-ci ildə tətbiq edilib. Yaşayış məqsədli mülklər üçün kadastr dəyərinin 0.01%-i, boş torpaqlar üçün isə 0.7%-ə qədər hesablanır.
- Alış-satışda köçürmə rüsumu: Müqavilə qiyməti ilə kadastr qiymətindən hansı yüksəkdirsə, onun 2%-i ödənilir. Kadastr dəyərləri bazar qiymətinə yaxınlaşdıqca bu rüsum avtomatik olaraq artacaq.
Fərq Nə Qədər Böyükdür? Əsas Rəqəmlər
Bankokun Sukhumvit dəhlizində torpağın kadastr dəyəri hazırda 1 kvadrat vah (4 kv.m) üçün 600,000-800,000 THB arasındadır. Lakin eyni sahələrdə real bazar əməliyyatları 1.2-2.0 milyon THB per kvadrat vah səviyyəsindən həyata keçirilir.
Phuketdə isə vəziyyət daha kəskin fərqlə xarakterizə olunur:
| Rayon | Kadastr / Bazar Fərqi |
|---|---|
| Phuket - Bang Tao, Laguna | Kadastr dəyəri bazardan 2-2.5 dəfə aşağıdır |
| Bankok - Sukhumvit, Silom, Sathorn | Fərq 40-60% həddindədir |
| Bankok - sürətlə inkişaf edən rayonlar | Fərq 300%-ə çata bilir |
| İsan bölgəsi (az inkişaf etmiş) | Dəyişiklik minimal gözlənilir |
Bu fərq o deməkdir ki, Phuketdə Bang Tao və Laguna zonasında mülk alan alıcılar indiyə qədər köçürmə rüsumunu faktiki bazar qiymətinin deyil, çox daha aşağı olan kadastr qiymətinin üzərindən ödəyirdilər. İslahat bu imkanı bağlayacaq.
Hansı Mülk Növlərini Daha Çox Etkiləyəcək?
Freehold Mənzillər (Kondominium)
Xarici vətəndaşların Tailandda birbaşa mülkiyyət hüququ ilə ala biləcəyi ən geniş yayılmış format olan freehold kondominium alışında əsas dəyişiklik köçürmə rüsumu və möhür rüsumunda hiss ediləcək. Binanın altındakı torpağın kadastr dəyəri yüksəldikdə, hər vahidin bu dəyərdən düşən proporsional payı da artacaq. Ekspertlərin hesablamalarına görə, ümumi əməliyyat xərcləri cari səviyyəyə nisbətən 5-15% artabilər.
Leasehold (Uzunmüddətli İcarə)
Tailandda standart olaraq 30 illik müqavilə formasında işlənən uzunmüddətli icarənin qeydiyyatı üçün icarə müddəti ərzindəki ümumi icarə məbləğinin 1.1%-i rüsum kimi ödənilir. Torpaq İdarəsi yeni kadastr dəyərlərinə uyğun olaraq minimum icarə qiymətlərini yenilədikdə, qeydiyyat xərcləri də artacaq.
Boş Torpaq və Villa
Boş torpaqlar ən yüksək vergi dərəcəsinə (kadastr dəyərinin 0.7%-ə qədəri) tabedir. Kadastr artımı bu kateqoriyada illik xərci ən çox hiss etdirəcəkdir.
Qeyd: İslahat yalnız torpaq qiymətləndirilməsini əhatə edir. Bina və tikililər ayrı, amortizasiya əsaslı metodologiya ilə qiymətləndirilir və bu təşəbbüsə daxil deyil.
Azərbaycanlı Alıcılar Üçün Praktik Mənası
Phuket, Pattaya və ya Koh Samuida mülk nəzərdən keçirən azərbaycanlı investor üçün ən vacib suallar bunlardır:
2027-ci ildən əvvəl almaq məntiqlidirmi? Mülk Thay şirkəti vasitəsilə alınırsa ya da leasehold formasındadırsa, 2027-ci ildən əvvəl əməliyyatı tamamlamaq köçürmə rüsumunu cari kadastr dərəcəsindən sabitləyir. Freehold kondominium üçün ani maliyyə effekti daha azdır, lakin uzunmüddətli sahiblik xərclərini planlaşdırarkən nəzərə alınmalıdır.
İcarə gəliri azalacaqmı? Birbaşa deyil, dolayı yolla. Artan illik Torpaq və Bina Vergisi ilə premium lokasiyalarda xalis icarə gəliri 0.1-0.3 faiz bəndi azala bilər. Tipik olaraq illik 5-7% olan brüt icarə gəlirinə nisbətən bu fərq nəzərə çarpacaq, lakin əvvəldən düzgün maliyyə proqnozuna daxil edildikdə idarə olunandır.
Xarici alıcılar üçün əlavə vergi varmı? Xeyr. Xarici mülk sahibləri Thay vətəndaşları ilə eyni vergi dərəcələrinə tabedir. İslahat qeyri-rezidentlər üçün heç bir əlavə yüklə gəlmir. Dərəcə strukturu dəyişmir, sadəcə kadastr dəyərinin artması ilə ümumi vergi məbləği proporsional olaraq böyüyür.
Nominal Sahiblik Strukturları Üzərindəki Nəzarətin Rolü
Xəzinədarlığın kadastr islahatı ilə eyni vaxtda Tailand hakimiyyəti Phuket, Krabi, Phang Nga, Bankok və Chiang Mai-da nominal sahiblik (nominee) strukturlarını araşdırır: yüzlərlə həbs, minlərlə şirkət siyahısı altında. Bu iki proses bir-birini gücləndirir. Rəsmi qeydlərə əsaslanan şəffaf, bazar-uyğun kadastr sistemi xarici investorların qanuni sahiblik formalarından (freehold kondominium, leasehold, superficies) istifadəsini daha etibarlı edir, çünki aktivin həqiqi dəyəri aydın şəkildə rəsmi sənədlərə əks olunur.
Cari Kadastr Dəyərini Necə Yoxlayarsınız?
Xəzinədarlıq Nazirliyi mövcud kadastr məlumatlarını treasury.go.th portalında açıq edir - torpaq başlıq nömrəsi (chanote) ilə axtarış etmək mümkündür. Yerli Torpaq İdarəsi ofisinə müraciət edərək bu məlumatı tələb etmək də mümkündür.
Yeni dəyərləndirmə dərc edildikdə, mülk sahibləri 60 gün ərzində Xəzinədarlığa etiraz ərizəsi verə bilərlər. Praktikada müvəffəqiyyətli etirazlar nadir olsa da, lisenziyalı Thay qiymətləndiricisinin müstəqil hesabatı ilə dəstəkləndikdə mümkündür.
Taylandda düzgün strategiya ilə mülk almaq istəyirsinizsə, Tayland Əmlakı komandası Phuketdən Bankoka kimi bütün məsələlərdə peşəkar dəstək göstərməyə hazırdır.
Mənbə: Bangkok Post