Əgər siz Phuketdə vilanı Tailand şirkəti adına almısınızsa və ya belə bir sxem düşünürsünüzsə, bu xəbəri gözardı etməyin: Tailand hökuməti 2026-cı ildə nominal səhmdarlıq vasitəsilə torpaq sahibliyinə qarşı son illərin ən böyük yoxlamasını başladıb. Biznesin İnkişafı Departamenti (DBD) xarici əlaqəli 36 277 şirkəti rəsmi yoxlama altına götürüb, əsas hədəf isə xarici kapitalın rəsmi olaraq 49% həddindən aşağı göstərildiyi 31 516 şirkətdir. Bu, Tailand torpağını qanuni yolla saxlaya bilən yeganə struktur həddidir və indi məhz bu ştrixin arxasında gizlənən sxemlər araşdırılır.
Azərbaycanlı investorlar arasında Tailandda, xüsusən Phuketdə, əmlak almaq son illər çox populyarlaşıb. Amma bazarda geniş yayılmış bir təcrübə var: xarici alıcı Tailand şirkəti qurur, formal olaraq Tailand vətəndaşlarını səhmdar göstərir, əslində isə bütün qərarları və pulu özü idarə edir. Məhz bu sxemlər indi DBD-nin diqqət mərkəzindədir.
Nə üçün bu yoxlama başladı?
Tailandın Torpaq Məcəlləsi (Land Code Act B.E. 2497, 1954-cü il) xaricilərə birbaşa torpaq sahibliyini qadağan edir. Yeganə qanuni yol - Tailand əksəriyyətli şirkət yaratmaqdır, burada xarici kapital 49%-dən çox ola bilməz. Problem ondadır ki, minlərlə şirkətdə "Tailand səhmdarları" kağız üzərində mövcuddur, real nəzarət isə xarici sahibin əlindədir. DBD məhz bu cür "kağız üzərində" strukturları aşkarlamaq və bağlamaq niyyətindədir.
Thairath nəşrinin məlumatına görə, yoxlama Banqkok və ətraf beş vilayət daxil olmaqla, həmçinin Çonburi, Surat Thani və Phuket kimi on əsas turizm vilayəti də daxil olmaqla ümumilikdə 16 vilayəti əhatə edir. Bu, əməliyyatın yalnız bir kurort bazarına deyil, bütün ölkəyə yönəlmiş sistemli siyasət dəyişikliyi olduğunu göstərir.
Əsas faktlar bir baxışda
- 36 277 şirkət xarici iştirakla DBD tərəfindən Tailand torpaq qanununa uyğunluq baxımından yoxlanılır
- Əsas diqqət 31 516 şirkətə yönəlib, burada xarici pay 49%-dən aşağıdır, bu struktur çox vaxt nominal Tailand səhmdarları ilə istifadə olunur
- Torpaq Məcəlləsi xaricilərin birbaşa torpaq sahibliyini qadağan edir; Tailand əksəriyyətli şirkət yeganə qanuni variantdır, indi onun sui-istifadəsi hədəfə alınıb
- Xarici Biznes Aktı (Foreign Business Act) çərçivəsində nominal strukturlara görə cəza 1 milyon THB-yə qədər cərimə və/yaxud 3 il həbsdir, daha ciddi risk isə 180 gün ərzində torpağın məcburi satışıdır
- Yoxlama Banqkokun mərkəzi rayonları, həmçinin Phuket, Surat Thani (Ko Samui) və Çonburi kimi turizm mərkəzləri daxil 16 vilayəti əhatə edir
- Torpağı Tailand şirkəti üzərindən saxlayan sahiblər öz strukturlarının təcili hüquqi auditini keçirməlidirlər
Qanun nə deyir və DBD real olaraq nəyə baxır?
Xarici Biznes Aktı (1999) xarici şirkəti kapitalın 49%-dən çoxu xarici mənşəli olan hər hansı qurum kimi müəyyən edir; bu həddən aşağı olan şirkətlər Tailand şirkəti sayılır və torpaq sahibi ola bilər.
DBD yalnız səhmdar reyestrinə deyil, real nəzarətə baxır: qərarları kim qəbul edir, alışı kim maliyyələşdirib, gəliri kim əldə edir. Bazar qiymətləndirmələrinə görə, Phuketdə xarici sahibli villaların 60-70%-ə qədəri nominal Tailand səhmdarları ilə Tailand şirkətləri vasitəsilə qeydə alınıb, bu da problemin miqyasını göstərir.
Əlaqəli bir icra tədbirində, 2026-cı ilin avqustunda Phuketin nominal şəbəkəsinə qarşı 4-cü mərhələ əməliyyatı zamanı 16 nəfər (10 tailandlı, 6 xarici vətəndaş, o cümlədən kanadalı, rus və qazax vətəndaşları) məsuliyyətə cəlb olunub. Daha geniş Phuket araşdırmasında 361 şirkət yoxlanılıb, nəticədə 149 hüquqi şəxs şübhəli xarici səhmdarlıqla torpaq sahibi kimi müəyyən edilib, 114 məhkəmə işi açılıb və 39 cərimə tətbiq olunub.
Vacib məqam: kondominium mülkiyyəti bu yoxlamadan kənardadır. Xaricilər binada xarici kvota 49%-dən aşağı qaldığı müddətcə fri-hold statusda mənzil sahibi ola bilərlər.
Sual-cavab: Azərbaycanlı alıcıları düşündürən məqamlar
Şirkətim yoxlamadan keçməsə, torpağım əlimdən alına bilərmi?
Bəli. Əgər DBD şirkətinizdəki Tailand səhmdarlarının nominal olduğunu müəyyən etsə, Torpaq Departamenti əmlakın 180 gün ərzində satılmasını tələb edə bilər. Satış baş tutmasa, orqanlar torpağı özləri hərraca çıxara bilər.
DBD şirkətlərdə dəqiq nəyi yoxlayır?
Biznesin İnkişafı Departamenti səhmdarlıq strukturunu, torpaq alışı üçün istifadə olunan vəsaitin mənbəyini, real idarəetmə nəzarətini, yığıncaq protokollarını və maliyyə sənədlərini araşdırır. Əsas sual budur: Tailand səhmdarları real investorlardırmı, yoxsa sadəcə nominal fiqurlardır?
Xarici vətəndaş Tailandda villaya necə qanuni sahib ola bilər?
Bir neçə qanuni yol mövcuddur. Birincisi, 30 il müddətinə uzunmüddətli torpaq icarəsi (leasehold), yenilənmə seçimləri ilə. İkincisi, binanı torpaqdan ayrı sahiblənmək və torpağı icarəyə götürmək. Üçüncüsü, biznesə və maliyyələşməyə real qatılan Tailand tərəfdaşı ilə həqiqi birgə müəssisə (joint venture) yaratmaq. Dördüncüsü isə kondominium mənzilini fri-hold statusda almaq.
Bu yoxlama mənim kondominium mənzilimə təsir edəcəkmi?
Xeyr. DBD yoxlaması yalnız torpaq sahibi olan şirkətlərə aiddir. Kondominium Aktına (1979) əsasən birbaşa mənzil sahibliyi ayrı rejimdir və xaricilərə binanın ümumi sahəsinin 49%-ə qədərini sahiblənməyə icazə verir.
Artıq torpağı Tailand şirkəti vasitəsilə saxlayıramsa, nə etməliyəm?
Müstəqil hüquqi auditdən başlayın. Struktur zəifdirsə, hüquqşünas leasehold formatına keçid, real Tailand tərəfdaşı cəlb etmək və ya torpağı satıb binaya hüquqları saxlamaq kimi yenidənqurma variantları təklif edə bilər.
Leasehold nə qədər başa gəlir və fri-holddan fərqi nədir?
Leasehold torpaq hüquqlarını adətən iki yenilənmə müddəti ilə 30 ilə qədər verir, baxmayaraq ki, yenilənmə qanunla zəmanət altında deyil. Leasehold əsasında satılan əmlaklar bənzər fri-hold əmlaklardan adətən 15-30% ucuzdur. Əsas fərq ondadır ki, siz torpağı icarəyə götürürsünüz, ona sahib olmursunuz.
Bəs bu icra niyə məhz indi sərtləşdi?
Nominal strukturlara qarşı təzyiq 2022-ci ildən bəri artmaqdadır, o zaman parlament komitələri kurort ərazilərində böyük miqyaslı xarici torpaq alışını müzakirə etməyə başlayıb. Siyasi təzyiq, torpaq qiymətlərinin artması və premium ərazilərdə xarici kapitalın cəmləşməsinə dair ictimai narahatlıq prosesi sürətləndirib.
Xarici direktorlar üçün cinayət məsuliyyəti riski varmı?
Bəli. Xarici Biznes Aktı xaricilərə qadağan olunmuş biznes fəaliyyəti aparmağa görə 3 ilə qədər həbs cəzası nəzərdə tutur. Qanunu dolayı yolla keçmək üçün nominal səhmdarlardan istifadə bu Aktın pozulması sayılır.
Bu, Phuket və Ko Samui villa bazarlarına necə təsir edəcək?
Qısamüddətli perspektivdə, bəzi sahiblər rəsmi göstəriş almazdan əvvəl satmağı seçəcəyi üçün təklif arta bilər. Ortamüddətli perspektivdə isə bazar leasehold strukturlarına və kondominiumlara doğru sürüşəcək, bu da həmin seqmentlərdə tələbi və qiymətləri yuxarı itələyə bilər.
Alışdan əvvəl Tailanda baxış səfəri planlaşdırmalıyammı?
Mütləq. Tailandda hər hansı əmlak əməliyyatından əvvəl obyekti şəxsən yoxlamaq, hüquqşünasla görüşmək və bütün sənədləri yerində təsdiqləmək tövsiyə olunur.
Yekun: strukturunuzu bu gün yoxlatdırın
Bu yoxlamanın miqyası - 36 277 şirkət, 16 vilayət - bunun birdəfəlik kampaniya deyil, uzunmüddətli sistemli siyasət dəyişikliyi olduğunu göstərir. Xarici investorlar üçün mesaj aydındır: Tailand torpağını almaq üçün nəzarətsiz nominal strukturlar dövrü sona çatır. Strukturunu vaxtında yenidən qurana həm əmlakını, həm də arxayınlığını qoruyacaq, siqnalı gözardı edənlər isə məcburi satış və cinayət təqibi riski ilə üz-üzə qala bilər.
Tayland Əmlakı komandası olaraq, Phuketdə mövcud Tailand şirkəti strukturunuzun hüquqi vəziyyətini yoxlatmaq və ya təhlükəsiz alternativ (leasehold, kondominium fri-hold) seçmək istəyirsinizsə, bu prosesdə sizə dəstək ola bilərik.
Mənbə: Thairath