Phuket-in Thalang torpaq idarəsində bir alıcı villanın sənədləşməsini bitirmək üçün növbədədir. Yanında oturan holdinq şirkətinin Tay payçısı pasportunu və şirkət möhürünü masaya qoyur. Məmur isə korporativ sənədlərdən başqa bank çıxarışı, iş yerindən sənəd və pulun haradan gəldiyinin izahını istəyir. İki il əvvəl bu mənzərə qeyri-adi görünərdi. 2026-cı ilin may ayından etibarən bu artıq standart prosedurdur.
Tailandın Torpaq Departamenti bütün əyalət torpaq idarələrinə 'ən təcili' işarəli üç sirkulyar göndərib. Bu sirkulyarlar əvvəlki dağınıq təlimatları vahid milli sistemə birləşdirir: torpaq sahibi olan hüquqi şəxslərin ölkə üzrə vahid bazası, aylıq məlumat yoxlaması və mərkəzi orqanlara rüblük hesabat. Nəticə isə birbaşa bizim oxucularımıza aiddir: minoritar xarici payçısı olan Tay şirkəti vasitəsilə torpaq və ya villa alışı artıq sadəcə kağız işi deyil. Tay payçısının heç vaxt pul qoymadığı, şirkətin idarəçiliyində iştirak etmədiyi strukturlar indi qeydə alınır, işarələnir və illərlə arxivdə saxlanılır.
Nə dəyişdi: sirkulyarların əsl mahiyyəti nədir?
Tailanddə xaricilərə torpaq mülkiyyətinin qadağan olunması yeni deyil, bu qayda onilliklərdir mövcuddur, yalnız 40 milyon bahtlıq investisiya yolu və BOI-yə bağlı icazələr kimi məhdud istisnalar var idi. Yeni olan tətbiqatdır. İllərdir texniki cəhətdən qeyri-qanuni olan 51/49 Tay şirkət strukturu sadəcə ona görə yaşayırdı ki, dövlətin hər halı yoxlamaq üçün nə verilənlər bazası, nə də resursu var idi. Torpaq idarəsi Tay əksəriyyətli hüquqi şəxsi görür, transferi qeydə alır və sənədi arxivə qoyurdu.
2026-cı il sirkulyarları bu boşluğu tam bağlayır. Yoxlama artıq bir dəfəlik hadisə deyil, davamlı prosesdir: 2019-cu ildə torpaq almış şirkət indi bu həftə alış edən şəxslə eyni bazada oturur. Aylıq yoxlama o deməkdir ki, payçı dəyişikliyi, sənədlərdə uyğunsuzluq və ya qeydiyyat ünvanının səhv olması illər sonra belə işi yenidən aça bilər.
Torpaq idarəsi nəyi yoxlayır və hansı meyarlar var?
Əyalət torpaq idarələri artıq torpaq sahibi hüquqi şəxslərin milli bazasını aktiv şəkildə qurmalı, onu aylıq nəzərdən keçirməli və departamenta rüblük hesabat verməlidir. Əgər şirkət Torpaq Məcəlləsinin 97 və 98-ci maddələrinə əsasən xarici hüquqi şəxs statusuna uyğun gəlirsə, idarə bunu rüblük dövrü gözləmədən dərhal bildirməlidir.
Gücləndirilmiş vəsait mənbəyi yoxlaması iki hədd üçün tətbiq olunur: 2 milyon bahtdan yuxarı nağd əməliyyatlar, yaxud torpaq idarəsinin rəsmi qiymətləndirməsinə (müqavilə qiyməti deyil) görə 5 milyon bahtdan yuxarı əmlak dəyəri. Torpaq Məcəlləsinin 74-cü maddəsi məmurlara əməliyyat tərəflərinin vəsait mənbəyini, gəlirini, işini və maliyyə vəziyyətini sorğulamaq üçün hüquqi əsas verir.
Yüksək risk hesab edilən hallarda idarələr payçı reyestrini, Biznes İnkişafı Departamentinə (DBD) təqdim edilmiş sənədləri, maliyyə hesabatlarını tələb edə, hətta şirkətin qeydiyyat ünvanında yerində yoxlama keçirə bilər. Mondaq-ın hüquqi təhlilinə görə, indi əyalət araştırma komitələrinə yerli polis rəisi kimi ixtisaslaşmış müstəntiqlər də daxil edilir, bu isə orqanlara payçılıq, vergi və immiqrasiya məlumatlarına daha geniş çıxış verir.
Niyə 'Tay hüquqşünası qurub' arqumenti artıq işləmir?
Bazarın kəskin dönüşü kağızdan pula keçiddir. Vəkillər əvvəllər mükəmməl paket yığırdılar: nizamnamə, iclas protokolları, payçı reyestri, ən azı üç Tay iştirakçısı. İndi məmurlar başqa yerə baxır. Kapitalı əslində kim qoyub? Ayda 15,000 baht gəlir bəyan edən Tay payçısı niyə 30 milyon baht dəyərində torpaq alan şirkətdə pay sahibidir? Şirkətin bir aktivi saxlamaqdan başqa hər hansı fəaliyyəti varmı?
Məhz bu nöqtədə son illərin ən populyar strukturu, imtiyazlı səs hüquqları olan paylar (Tay vətəndaşları kapitalın 51%-ni tutur, amma bir səsə qarşı xarici payçı on səs verir) çökür. İllərdir bu, zərif hüquqi həll kimi satılırdı. Bu gün isə müfəttişlərin axtardığı ilk nümunə məhz budur: idarəçilikdən məhrum edilmiş Tay əksəriyyəti nominant sxeminin dərslik nümunəsidir. 'Tay hüquqşünasımız qurub, deməli qanunidir' arqumenti heç bir müdafiə vermir. Əməliyyatın qeydiyyata alınması heç vaxt qanuniliyin təminatı olmayıb, indi isə son mərhələ də deyil.
Bir mif də təkzib olunmalıdır: 30+30 illik icarə formulu. Mülki və Kommersiya Məcəlləsi daşınmaz əmlak üzərində icarənin qeydiyyata alınmasında maksimum 30 il müddətinə icazə verir. Müqavilədə yazılan uzatma vədi konkret mülkiyyətçinin şəxsi öhdəliyidir, torpaqla birgə avtomatik keçən hüquq deyil. Əgər sahə əl dəyişirsə, yaxud borc üzündən müsadirə olunursa, ikinci 30 il müddətini yerinə yetirəcək heç kim qalmaya bilər.
Şirkət strukturu hələ də dəyərini saxlayır, yoxsa artıq mənasızdır?
Burada öz fikrimi bildirmək istəyirəm: büdcəsi 10-15 milyon bahtdan az olan fərdi alıcı üçün şirkət strukturu indi iqtisadi baxımdan mənasızdır. İllik sənədləşmə, audit, yerində yoxlama riski və beş il ərzində məcburi satış təzyiqi ehtimalı, kondominiumun xarici kvota daxilindəki qiymət üstünlüyünü tamamilə yeyir (layihənin satılan sahəsinin 49%-i, mülkiyyət birbaşa xaricinin adına, vahid üçün tam çanot sənədi). Amma əgər real biznes qurursunuzsa, mehmanxana, istehsalat, kənd təsərrüfatı layihəsi, real pul qoyan və dövriyyəsi sənədlərdə görünən həqiqi Tay tərəfdaşla, bu sirkulyarlar sizi demək olar ki, toxunmur. Yoxlama sistemi boş qabıqları ayırmaq üçün nəzərdə tutulub, real işləyən şirkətləri deyil.
Bir səmimi qeyd: tətbiqat əyalətdən əyalətə fərqlənəcək. Phuket, Koh Samui, Pattaya və Chiang Mai, açıq səbəblərə görə, yüksək diqqət zonalarıdır, halbuki Isan bölgəsindəki bir kənd torpaq idarəsinin ilk kvartalda yerində yoxlama keçirməsi ehtimalı azdır. Tempo fərqli olsa da, qaydaların mahiyyəti dəyişmir, sadəcə nəzarətin konkret əmlaka nə vaxt çatacağını müəyyən edir.
Əməliyyat zamanı nələrə hazır olmaq lazımdır?
Əməliyyat prosesindəkilər üçün praktik qeyd: torpaq idarəsində imza və qeydiyyat prosesi getdikcə bütün tərəflərin şəxsən iştirakını tələb edir, çünki məmurlar artıq etibarnamələri deyil, insanları sorğulayır. Bangkok Biznews-un Torpaq Departamentinin tədbirləri haqqında hesabatına görə, 2 milyon baht nağd hədd və 5 milyon baht qiymətləndirmə həddi xüsusilə vəsaitin ər-arvad birgə mülkiyyəti deyil, şəxsi aktiv olduğunu təsdiqləmək üçün tətbiq olunur, bu isə alıcıların əvvəlcədən hazırlamalı olduğu əlavə bir sənəd qatıdır.
Əgər əmlakınız hazırda Tay şirkəti vasitəsilə saxlanılırsa, kvartal sonuna qədər sənədləri çıxarıb üç məqamı yoxlayın: Tay payçıları öz paylarına həqiqətən pul ödəyibmi, şirkətin qeydiyyat ünvanı real fəaliyyət yeri ilə uyğun gəlirmi və hər fəaliyyət ili üçün hesabatlar təqdim edilibmi. Torpaq idarələrinin ilk yoxladığı üç nöqtə məhz bunlardır, problem yaranmadan əvvəl düzəltmək isə sonradan düzəltməkdən qat-qat ucuzdur.
Kondominium hələ də təhlükəsiz variantdır?
Xarici kvota daxilindəki kondominium (layihənin satılan sahəsinin 49%-i) bu gün ən sabit yol olaraq qalır. Mülkiyyət birbaşa xaricinin adına qeydiyyata alınır, vahid üçün tam çanot sənədi verilir, və nominant torpaq sirkulyarları bu formata heç toxunmur. Phuket-də Tayland Əmlakı komandası olaraq biz alıcılara məhz bu fərqi izah etməyi vacib sayırıq: torpaq və villa vs. kondominium arasındaki hüquqi status bənzəməz, qərar vermədən əvvəl bunu aydın bilmək lazımdır.
Mənbə: Mondaq