Banglamunq torpaq idarəsinin qapısından 4 milyon baht dəyərində kassir çeki və tay şirkətinin səhmdar siyahısı ilə içəri girən alıcı bir il əvvəl bunun doxsan dəqiqəyə bitəcəyini gözləyirdi. 2026-cı ilin mayından etibarən isə ilk sual fərqlidir: pul haradan gəlib, məşğuliyyətiniz nədir və 51%-ə sahib tay səhmdarlar niyə heç vaxt bir dividend belə almayıb?
Qısa cavab: 2026-cı ilin mayından Tayland Torpaq İdarəsi bütün əyalət torpaq idarələrinə üç 'təcili' sirkulyar göndərib. Bunlar yeni qanun deyil, iyirmi ildir mövcud olan Torpaq Məcəlləsi normalarının ölkə üzrə vahid tətbiqidir. Nəticə: 2 milyon baht üzərində nağd əməliyyatlar və 5 milyon bahtdan yuxarı qiymətləndirilən əmlaklar avtomatik yoxlamaya düşür, bu da nominal (nominee) şirkət strukturu ilə ev alan xarici investorlar üçün prosesi həftələrlə uzada bilər.
Nə dəyişdi: bir dəfəlik qeydiyyatdan davamlı monitorinqə keçid
Əvvəllər hər torpaq idarəsi öz məlumat adasında işləyirdi. Banqkokda qeydiyyatdan keçmiş şirkət Surat Thanidə torpaq ala bilərdi və heç kim onun Ticarət Departamentinə (DBD) təqdim etdiyi sənədləri torpaq reyestri ilə tutuşdurmurdu. İndi ölkə üzrə mərkəzləşdirilmiş, daimi yenilənən korporativ torpaq sahiblərinin bazası bu boşluğu bağlayır.
Bu, sadəcə qeydiyyat günü yoxlanılan bir mərhələ deyil. 2019-cu ildə bağlanmış əməliyyat 2027-ci ildəki yoxlama dövründə yenidən üzə çıxa bilər. Yəni köhnə sövdələşmələr də arxivdə 'unudulmuş' hesab edilməməlidir.
2 milyon və 5 milyon baht həddi konkret olaraq nəyə görə seçilib?
2,000,000 baht həddi təsadüfən seçilməyib. Bu məbləğ demək olar ki, torpaqla birgə satılan istənilən villanın qiymətindən aşağıdır, amma əyalətlərdə tay alıcılar arasındaki adi məişət əməliyyatlarının böyük hissəsini kənarda qoyur. Praktik olaraq bu, bazarın xarici alıcılara yönəlmiş seqmentini dəqiq süzgəcdən keçirən bir alətdir.
Əlavə olaraq, əmlakın qiymətləndirilmiş dəyəri 5,000,000 baht-ı keçdikdə, ödəniş üsulu (nağd, bank köçürməsi, hər hansı forma) fərq etmədən eyni gücləndirilmiş yoxlama tətbiq olunur. Banklar da öz tərəflərindən sərtləşib: bir çoxu artıq şirkət alışına bağlı vəsaiti buraxmadan əvvəl üç aylıq bank çıxarışı tələb edir.
Phuketdə vəziyyət necədir: 600-dən çox şirkət niyə nəzarətdədir?
Phuketin özündə 600-dən çox şirkət artıq Tayландın Xüsusi Araştırmalar Departamenti (DSI) və Ticarət Nazirliyi tərəfindən nəzarətə götürülüb. Bu, 1 avqust 2026-cı ildən 2/2569 saylı Əmr çərçivəsində daha da güclənən geniş əməliyyatın bir hissəsidir.
Bu rəqəm təsadüfi deyil: Phuket, uzun illər ərzində 49% xarici, 51% tay səhmdar strukturunun ən geniş yayıldığı bazarlardan biri olub, bu səhmdarlar əməliyyata heç bir kapital qoymadan, idarəetmədə iştirak etmədən və çox vaxt özlərinin 25 milyon baht dəyərində villanın rəsmi sahibi olduğunu bilmədən sadəcə kağız üzərində yer alıb.
Şirkət strukturu həqiqətən 'öldü' mü, yoxsa yalnız risklidir?
Bizim Tayland Əmlakı olaraq mövqeyimiz açıqdır: şəxsi yaşayış məqsədilə tay şirkəti strukturu artıq öz ömrünü başa vurub. Bu o demək deyil ki, mövcud strukturların hamısı sabah ləğv olunacaq, amma risk indi qeyri-müəyyən müddətə uzanan bir yükdür və əmlakı yenidən satmaq istəyəndə bu qeyri-müəyyənliyi alıcıya izah etmək çox çətindir.
Əgər siz əmlakı yaşamaq və ya icarəyə vermək üçün alırsınızsa, Kondominium Aktına əsasən binanın ümumi sahəsinin 49%-nə qədər olan xarici mülkiyyət kvotası daxilindəki mənzil, yaxud düzgün qeydə alınmış uzunmüddətli torpaq icarəsi daha proqnozlaşdırıla bilən yol təklif edir. Bu mənim tövsiyəmdir: yeni alışlarda şirkət yolunu seçməyin.
Ancaq bir şərtlə bu tövsiyə keçərli deyil. Əgər tay şirkətiniz həqiqətən fəaliyyət göstərən biznesdirsə, otel, restoran, kənd təsərrüfatı layihəsi, real gəliri, vergiləri, əməkhaqqı fondu və kapital qoymuş həqiqi tay səhmdarları varsa, bunların heç biri sizə aid deyil. Qanun məhz belə strukturları qorumaq üçün yaradılıb; problem korporativ formanın özündə deyil, on əməliyyatdan doqquzunda formanın boş qabıq kimi istifadə olunmasında idi.
Bu, keçmiş alışları geriyə təsir edərək ləğv edə bilər mi?
Yox, avtomatik yox. Sirkulyarlar yoxlama tətbiq edir, geriyə təsirli müsadirə tətbiq etmir. Amma əgər yoxlama nominal mülkiyyəti sübut etsə, Torpaq Məcəlləsi müəyyən müddət ərzində əmlakın məcburi satışına, həmçinin iştirak edən tay nominal səhmdarlar üçün cinayət məsuliyyətinə imkan verir.
Burada bir tələ var: strukturu 'təmizləmək' üçün sövdələşmədən dərhal əvvəl əlavə səhm almaq və ya səhmdarları dəyişmək diqqəti yayındırmaq əvəzinə tam tərsinə, məhz diqqəti cəlb edir. Müfəttişlər səhmdar reyestrini və DBD sənəd tarixçəsini yoxlayır, gəliri olmayan şirkətdə qəfil mülkiyyət dəyişikliyi elə göründüyü kimi oxunur: şübhəli.
Əməliyyat müddəti nə qədər uzanıb?
Gücləndirilmiş yoxlama tələb olunan qeydiyyatlar əvvəlki bir-iki ofis ziyarətindən indi nəzərəçarpacaq dərəcədə uzun çəkir. Bank çıxarışı, gəlir təsdiqi və ya vəsaitin mənbəyi izahı tələb olunarsa, əməliyyat iki-dörd həftəyə qədər uzana bilər.
Qısaca: qeydiyyat üçün xüsusi olaraq Tayландa uçacaqsınızsa, eyni gün bağlanacağını gözləməyin, ehtiyat vaxt planlaşdırın və etibarnaməni əvvəlcədən hazırlayın.
Flaqlanmaq, yəni bazaya düşüb yoxlama üçün seçilmək, öz-özlüyündə heç bir günahı sübut etmir. Bu, sadəcə süzgəcdən keçirmə prosesidir, hökm deyil. Baza ölkədəki hər hüquqi şəxsi əhatə edir, o cümlədən tam tay mülkiyyətli şirkətləri də, gücləndirilmiş yoxlamayı isə yalnız müəyyən risk meyarları işə salır.
Praktik addım sadədir: torpaq sənədinizi və şirkətinizin təsis sənədlərini çıxarın, torpaq idarəsi bunu sizdən əvvəl etmədən strukturunuzun müstəqil auditini keçirin. Struktur boşdursa, bunu öz şərtlərinizlə və öz vaxtınızda həll etmək daha ağıllı seçimdir.
Mənbə: Calinka Thailand (Dzen)