Qısa cavab: 49% kvota dəyişməyib, endirim isə əcnəbilərə aid deyil
Azərbaycanlı investorlar arasında gəzən şayiələrə baxmayaraq, Tayland'da kondominium binasının ümumi sahəsinin 49%-dən çoxu əcnəbilərə məxsus ola bilməz - bu qayda 2026-cı ildə də dəyişməz qalır. 1 iyul 2026-cı ildən qüvvəyə minən 0.01% köçürmə haqqı endirimi isə yalnız tayland vətəndaşlarına şamil olunur, əcnəbi alıcılar üçün standart 2% dərəcə davam edir. Bu fərq 10 milyon THB dəyərində əmlakda 199,000 THB (təxminən 5,700 dollar) təşkil edir - bu, bağlanış xərclərində gözdən qaçırılmamalı real bir məbləğdir.
Nə üçün bu mövzu Azərbaycanlı alıcılar üçün vacibdir
Sosial mediada və bəzi vasitəçi elanlarında "kvota artıq 75%-ə qalxdı" və ya "köçürmə haqqı hamı üçün 0.01%-dir" kimi ifadələr çox rast gəlinir. Phuket'də mülk almaq planlaşdıran hər kəs bu iki iddianın həqiqətə uyğun olmadığını bilməlidir, çünki bunlar birbaşa büdcənizə və hüquqi strukturunuza təsir edir.
Kondominium mülkiyyətində 49% qaydası əslində necə işləyir
Bu qayda yeni deyil - 1979-cu il Kondominium Qanununda təsbit olunub və illər ərzində bir neçə düzəlişdən keçsə də, əsas prinsip dəyişməyib: əcnəbilər kondominium vahidinə tam mülkiyyət (freehold) hüququ ilə sahib ola bilər, ancaq bir binadaki bütün əcnəbi mülkiyyət ümumi satılan sahənin 49%-ni keçə bilməz. Qalan 51% mütləq tayland vətəndaşlarına və ya tayland əksəriyyətli şirkətlərə məxsus olmalıdır.
Mühüm detal: Phuket'də bu kvota vahid sayına görə deyil, mərtəbə sahəsinə görə hesablanır. Bu o deməkdir ki, bir neçə böyük ölçülü vahid kvotanı gözlənildiyindən daha tez doldura bilər. Yəni layihə hələ satışa çıxandan az sonra kvota tükənə bilər.
Phuket, Pattaya və Bangkok'dakı populyar layihələrdə əcnəbi kvotası çox vaxt bina tikilib başa çatmamışdan əvvəl dolur. Gecikən alıcının qarşısına iki seçim qalır: tayland şirkəti strukturu (öz hüquqi və uyğunluq riskləri ilə) və ya 30 illik icarə (leasehold). Heç biri birbaşa freehold mülkiyyəti ilə eyni təminatı vermir.
75%-ə qədər kvota artımı: real layihə yoxsa sadəcə söz-söhbət?
2024-cü ildə Srettha Thavisin hökuməti xarici kapitalı iqtisadiyyata cəlb etmək məqsədilə bir sıra tədbirlər paketi təklif edərkən kvotanın 75%-ə qaldırılması müzakirəsi başladı. Paralel olaraq əcnəbilər üçün 99 illik torpaq icarəsi təklifi də ortaya çıxdı. Hər iki ideya tayland cəmiyyətinin bəzi seqmentlərinin kəskin etirazına səbəb oldu - tənqidçilər genişlənmiş əcnəbi mülkiyyətinin qiymətləri artıracağını və yerli alıcıları öz bazarlarından sıxışdıracağını bildirdilər.
2026-cı ilin ortalarına qədər hər iki təşəbbüs rəsmi qanunvericilik mərhələsinə keçməyib. Tayland hökumətindəki mənbələr hər iki təklifi "öyrənilməkdə" adlandırır - praktikada bu ifadə illərlə çəkən gecikmə, hətta heç bir dəyişikliyin olmaması demək ola bilər. Fərz edilən gələcək kvota artımına əsaslanaraq alış planlaşdıran investor, əslində, heç kimin təsdiq edə bilmədiyi bir zaman xəttinə mərc edir.
Köçürmə haqqı endirimi: kimə aiddir, kimə aid deyil?
1 iyul 2026-cı ildə imzalanan Royal Gazette fərmanı köçürmə haqqını 0.01%-ə endirdi, lakin bir çox ingilisdilli və regional mənbə bunu bütün alıcılar üçün ümumi endirim kimi təqdim etdi. Bəzi vasitəçilər hətta "köçürmə haqqı hamı üçün 0.01%-ə endi" şəklində reklam verdi. Bu, sadəcə düzgün deyil. Fərmanın hüquqi mətni bu güzəşti yalnız uyğunluq şərtlərini ödəyən tayland vətəndaşları üçün nəzərdə tutur.
Öz adına birbaşa kondominium almaq istəyən beynəlxalq investor üçün hesablama sadədir: siz 2% köçürmə haqqı ödəyirsiniz, heç bir istisna yoxdur. 2026-cı ildə Phuket alışlarını əhatə edən sənaye bələdçiləri ardıcıl olaraq eyni məqamı vurğulayır: əcnəbi kvotası ciddi şəkildə qeydiyyatlı mərtəbə sahəsinə görə ölçülür, vahid sayına görə yox. Elə buna görə də depozit ödəməzdən əvvəl inkişaf etdiricidən və ya idarəedici (juristic) ofisdən yazılı kvota təsdiqi tələb etmək və bunu Torpaq İdarəsində (Land Office) müstəqil şəkildə yoxlamaq həyati əhəmiyyət daşıyır.
Oxşar endirim ipoteka qeydiyyat haqqına da tətbiq olunub - o da 0.01%-ə düşüb, amma yenə yalnız tayland vətəndaşları üçün.
Endirim satıcıya necə fayda verə bilər?
Yeni haqq strukturunda gözlənilməz bir üstünlük də var. Əgər siz mülkünüzü endirim dövrü ərzində (30 iyun 2027-ci ilə qədər) tayland alıcısına satırsınızsa, həmin alıcının köçürmə haqqından qənaəti sizin əmlakınızı ikinci əl bazarında daha rəqabətqabiliyyətli edə bilər. 5 milyon THB dəyərində vahiddə alıcının qənaəti təxminən 100,000 THB təşkil edir - bu, danışıqlarda əhəmiyyətli bir arqumentdir.
Nəticə: hazırkı qaydalara əsasən qərar verin
Gələcəkdə qəbul oluna biləcək qanunlara güvənərək alış planlaşdırmaq riskli bir strategiyadır. Tayland'da bənzər təkliflər illərlə müzakirə mərhələsində qala bilər. Ən məntiqli yanaşma hazırda qüvvədə olan qaydalar əsasında hərəkət etməkdir. Tayland Əmlakı komandası olaraq, Phuket'də kvota vəziyyətini, köçürmə haqqı hesablamalarını və hüquqi strukturları sizin üçün öncədən yoxlayırıq ki, depozit ödəməzdən əvvəl bütün rəqəmlər aydın olsun.
Mənbə: ReloSale
Tez-tez verilən suallar
Əcnəbilər 2026-cı ildə Tayland'da kondominium ala bilər?
Bəli. Əcnəbilər layihənin ümumi satılan sahəsinin 49% kvotası daxilində kondominium vahidinə tam mülkiyyət (freehold) hüququ ilə sahib ola bilər. Ödəniş tayland bankı vasitəsilə xarici valyutada köçürülməlidir, bu da Foreign Exchange Transaction (FET) sənədini yaradır.
Kvotanın 75%-ə qaldırıldığı doğrudur?
Xeyr. 2026-cı ilin avqustuna olan məlumata əsasən kvota hələ də 49%-də saxlanılır. 75% təklifi mövcuddur, amma hələ qanun layihəsi şəklində hazırlanmayıb və parlamentə təqdim olunmayıb.
Əcnəbi alıcı kondominium alarkən hansı köçürmə haqqını ödəyir?
Əmlakın qiymətləndirilmiş dəyərinin standart 2%-ni. 1 iyul 2026-cı ildən 30 iyun 2027-ci ilə qədər qüvvədə olan 0.01% endirilmiş dərəcə yalnız tayland vətəndaşlarına aiddir.
Almaq əvəzinə 99 illik icarə əldə edə bilərəm?
Xeyr. Hazırkı qanunvericiliyə əsasən maksimum icarə müddəti 30 ildir. 99 illik icarə strukturu müzakirə olunub, amma heç vaxt qəbul edilməyib.
Layihənin 49% əcnəbi kvotası tükəndikdə nə olur?
Bu halda əcnəbi alıcılar 30 illik icarə və ya tayland şirkəti strukturu ilə məhdudlaşır. Hər ikisi birbaşa freehold mülkiyyətlə müqayisədə hüquqi məhdudiyyətlər və risklər daşıyır.
Layihədə əcnəbi kvotasının qalıb-qalmadığını necə yoxlaya bilərəm?
İnkişaf etdiricidən və ya idarəedici (juristic) ofisdən hazırkı əcnəbi-tayland mülkiyyət nisbəti barədə yazılı təsdiq tələb edin və bunu yerli Torpaq İdarəsində yoxlayın, çünki kvota vahid sayına görə deyil, mərtəbə sahəsinə görə hesablanır.