Bakıdan Tayland əmlakına baxanlar üçün xəbərdarlıq siqnalı
Əgər siz Tayland, xüsusən də Phuket-də villa almağı planlaşdırırsınızsa və ya artıq "Tayland şirkəti" adı altında torpaqlı ev sahibisinizsə, bu xəbər sizi birbaşa maraqlandırır. 2026-cı ildə Tayland hakimiyyəti lüks əmlak bazarına qarşı hədəflənmiş əməliyyat başladıb: 1,27 milyard baht (təxminən 35 milyon ABŞ dolları) dəyərində 33 lüks ev nominant mülkiyyət sxemləri şübhəsi ilə yoxlanılır. Uzun illərdir bu üsuldan istifadə edən xarici investorlar üçün bu, sadəcə qəzet başlığı deyil, strategiyanı təcili yenidən nəzərdən keçirmək üçün açıq siqnaldır.
Nominant sxeminin mexanizmi çox sadədir: xarici vətəndaş evi və ya torpağı Tayland şirkəti üzərinə qeydə alır, həmin şirkətdə nəzarət payı formal olaraq Tayland vətəndaşlarına aiddir, real faydalanan isə rezident olmayan xarici alıcıdır. Bu sxem onilliklər boyu bazarda "boz norma" kimi qəbul olunub. Lakin 2026-cı ildə tənzimləyicilər xəbərdarlıq mərhələsindən real icra addımlarına keçib.
Əsas Faktlar Bir Baxışda
- Bangkokun Pattanakarn və Krungthep Kreetha rayonlarında cəmlənmiş 33 lüks əmlak, ümumi dəyəri 1,27 milyard baht, Tayland hakimiyyəti tərəfindən araşdırılır (mənbə: The Nation Thailand)
- Araşdırma xarici vətəndaşların Taylandın birbaşa torpaq sahibliyi qadağasını dəf etmək üçün istifadə etdiyi nominant strukturlarına yönəlib
- Tayland qanunvericiliyi (Torpaq Məcəlləsi, 86-cı bənd) xarici vətəndaşlara torpağı birbaşa mülkiyyətə almağı qadağan edir
- Nominant sxemlərinə görə cəza: əmlakın müsadirəsi, 20 000 baht-a qədər cərimə və Xarici Biznes Aktı çərçivəsində cinayət təqibi
- Cənubda, Phuket, Phangnga və Krabi bölgələrində keçirilən paralel əməliyyat nəticəsində 48 nəfər həbs olunub, təxminən 1,05 milyard baht dəyərində əmlak müsadirə edilib, ümumilikdə 89 torpaq sahəsi əhatə olunub
- Qanuni alternativlər: xarici mülkiyyət kvotası çərçivəsində (layihənin 49%-nə qədər) kondominium almaq, yaxud torpağı 30 illik icarə müqaviləsi ilə uzatma hüququ ilə əldə etmək
- Kondominium bazarı bu icra dalğasından təsirlənmir
Araşdırmanın miqyası nə qədər böyükdür?
Bu yoxlama xüsusi olaraq torpaq sahəsi olan ev və villalara yönəlib, kondominium mənzillərinə deyil, çünki hüquqi ziddiyyət məhz torpaq mülkiyyətindən yaranır. Araşdırılan əmlakların orta dəyəri təxminən 38,5 milyon baht (təxminən 1,07 milyon ABŞ dolları) təşkil edir ki, bu da birbaşa premium villa seqmentinə işarə edir.
The Nation Thailand-ın məlumatına görə, araşdırmaya Torpaq Departamenti Xüsusi Araşdırmalar Departamenti (DSI) ilə birgə rəhbərlik edir. Bangkok Post və The Phuket News-un yazdığına görə, Phuket, Phangnga və Krabi-də keçirilən paralel əməliyyata 500-dən çox məmur cəlb olunub, 40 həbs order təsdiqlənib, 13 axtarış orderi icra edilib və nəticədə 48 şəxs, o cümlədən 27 Tayland vətəndaşı və 21 xarici vətəndaş (İsrail, Fransa, Polşa, İsveçrə, Böyük Britaniya, Hollandiya, Rusiya və Cənubi Afrika vətəndaşları) saxlanılıb.
2025-ci ildə Tayland artıq xarici mülkiyyətli Tayland şirkətlərinə nəzarəti gücləndirib, DBD (Biznesin İnkişafı Departamenti) sistemi vasitəsilə səhmdar yoxlamasını genişləndirib. Bazar ekspertlərinin qiymətləndirməsinə görə, Phuket-də xarici sahiblərə məxsus villaların 70%-ə qədəri hansısa formada nominant sxemi üzərindən strukturlaşdırılıb, bu rəqəm xüsusən diqqətəlayiqdir.
Qanuni yollar hansılardır?
Xarici vətəndaş kondominium mənzilini (freehold) qanuni şəkildə, layihədəki xarici mülkiyyət 49%-i keçmədiyi halda ala bilər. Bu, ən sadə və risksiz yoldur.
Torpaqlı ev üçün isə ən çox istifadə olunan və hüquqi baxımdan təhlükəsiz üsul 30 illik icarə (leasehold) müqaviləsidir, əlavə uzatma hüquqları ilə. Bu mexanizm müsadirə riski daşımır və qanunla tanınır. Başqa bir yol real biznes fəaliyyəti olan, saxta olmayan Tayland şirkəti vasitəsilə alışdır, lakin bu yol ciddi hüquqi dəstək tələb edir.
Nə üçün bu, sadəcə xəbər deyil, riskdir?
Nominant sxemi tam olaraq nədir?
Xarici vətəndaş Tayland şirkəti (Thai Co., Ltd.) yaradır, burada səhmlərin 51%-i formal olaraq Tayland nominant səhmdarlarına aiddir. Şirkət torpaq və ev alır, real nəzarət və fayda isə xarici səhmdara keçir. Tayland qanunvericiliyi bunu Xarici Biznes Aktı və Torpaq Məcəlləsinin dəf edilməsi kimi qiymətləndirir.
Nominant sxem istifadə etdikdə hansı cəzalar tətbiq olunur?
Xarici Biznes Aktına (1999) əsasən cərimə 1 milyon baht-a, həbs müddəti isə 3 ilə qədər ola bilər. Torpaq Məcəlləsi əlavə olaraq pozuntu aşkarlandıqdan sonra 180 gün ərzində torpağın məcburi satışını tələb edir. Satış baş tutmasa, mülkiyyət dövlətə keçir.
Nominant üzərindən alınan villanı itirmək mümkündürmü?
Bəli. Pozuntu sübuta yetirildikdən sonra məhkəmə əmlakın altı ay ərzində satılmasını əmr edə bilər. Alıcı tapılmasa, əmlak müsadirə edilir. Bu artıq presedentdir: 2024-cü ildə Koh Samui adasında bir neçə villa müsadirə olunub.
Bu, kondominium bazarına təsir edəcəkmi?
Xeyr. Xarici vətəndaşların layihənin 49% xarici mülkiyyət kvotası çərçivəsində kondominium mənzilinə (freehold) qanuni sahiblik hüququ var. Bu mexanizm Kondominium Aktında təsbit olunub və nominant strukturları ilə heç bir əlaqəsi yoxdur.
Hansı bölgələr daha yüksək riskli sayılır?
Phuket, Koh Samui, Pattaya və Hua Hin xarici mülkiyyətli lüks villaların ən çox cəmləndiyi bölgələrdir, deməli, burada nominant strukturların və icra fəaliyyətinin də ən yüksək sıxlığı müşahidə olunur.
Hazırda Taylandda əmlak almaq hələ də dəyərlidirmi?
Qətiyyən, təki hüquqi struktur düzgün qurulsun. Kondominium bazarı tamamilə açıqdır, Bangkokda icarə gəlirliliyi ildə 5-7% civarındadır, Phuket-də idarə olunan əmlaklar isə 8-10%-ə çata bilər. Əsas məsələ lisenziyalı hüquqşünaslarla işləmək və boz zona strukturlarından uzaq durmaqdır.
Mövcud nominant əmlakım varsa nə etməliyəm?
Dərhal torpaq hüququ üzrə ixtisaslaşmış Tayland vəkili ilə məsləhətləşin. Seçimlər arasında şirkəti qanunauyğun formaya çevirmək, icarə strukturuna keçmək və ya icra tədbirləri bölgənizə çatmadan əmlakı satmaq var.
Alışdan əvvəl hüquqi strukturu necə yoxlaya bilərəm?
Satıcı ilə əlaqəsi olmayan müstəqil vəkildən hüquqi rəy tələb edin. Tayland səhmdarlarının real, doğrulanmış gəliri olan şəxslər olduğunu və şirkətin real biznes fəaliyyəti göstərib vergi ödədiyini yoxlayın.
Bu icra dalğası villa qiymətlərinə təsir edəcəkmi?
Qısa müddətdə bəzi sahiblər yoxlamalar öz bölgələrinə çatmadan satmağa tələsdikcə ikinci əl bazarda təklif artabilər. Bu, icarə (leasehold) əsaslı villanı endirimli qiymətə almaq istəyən alıcılar üçün müəyyən fürsət pəncərəsi aça bilər.
Yekun: bu bir böhran deyil, bazarın yenidən qurulmasıdır
Mövcud vəziyyət böhran deyil, bazarın normallaşma prosesidir. Tayland şəffaflığa doğru sabit addımlarla irəliləyir və müqavilələrini qanun çərçivəsində quran investorlar bundan yalnız faydalanacaq. 2026-cı il üçün ən aydın qayda budur: hüquqi cəhətdən sağlam əməliyyat strukturu qiymət etiketindən daha vacibdir. Hüquqi məsləhətə qənaət etmək bütün investisiyanıza başa gələ bilər. Tayland Əmlakı komandası olaraq biz məhz bu səbəbdən hər müştərimizə yalnız qanuni və şəffaf struktur təklif edirik.
Mənbə: The Nation Thailand