Bir gecədə heç nə dəyişməyib, amma hər şey fərqli olacaq
2026-cı ilin mayında Tayland Torpaq Departamenti ölkənin bütün əyalət torpaq ofislərinə 'təcili' qeydi ilə üç dairəvi məktub göndərdi. Mesaj çox aydın idi: xarici alıcıların onilliklər boyu Tayland şirkətləri vasitəsilə torpaq və villalara nəzarət etmək üçün istifadə etdiyi nominee sxemləri artıq vahid milli məlumat bazası ilə sistemli şəkildə aşkarlanacaq.
Burada yeni qanun yoxdur. Köhnə qanunun icrasında yeni səviyyə var, amma fərq kökündəndir. Əvvəllər hər şey konkret ofisdəki məmurun subyektiv yanaşmasından asılı idi. İndi isə bütün əyalətlər eyni standartla, eyni yoxlama siyahıları ilə və torpaq sahibi olan hüquqi şəxslərin vahid rəqəmsal reyestri ilə işləyir.
Rusiyadan, Avropadan və digər ölkələrdən gələn, onilliklər boyu Tayland şirkət strukturları vasitəsilə villa və torpaq sahələri alan minlərlə xarici investor üçün bu, hesabat verilməli bir an haline gəlib. Phuket bazarında fəaliyyət göstərən 'Tayland Əmlakı' komandası olaraq deyə bilərik ki, bu mövzu son aylarda müştərilərimizdən aldığımız sualların başında gəlir.
Faktlar: rəqəmlərlə nə dəyişdi
- Tayland Torpaq Departamenti 2026-cı ilin mayında üç dairəvi məktub göndərib, ünvan isə ölkə üzrə bütün əyalət torpaq ofisləri olub.
- 2 milyon THB-dan (təxminən 57,000 dollar) başlayan nağd əməliyyatlar və 5 milyon THB-dan (təxminən 143,000 dollar) yuxarı aktivlər indi Torpaq Məcəlləsinin 74-cü maddəsinə əsasən avtomatik olaraq vəsaitin mənşəyi və maliyyə vəziyyəti yoxlamasını işə salır.
- Yeganə istisna qanuni miras yolu ilə əldə edilən əmlakdır, yalnız o avtomatik yoxlamadan azaddır.
- Torpaq sahibi olan hər bir hüquqi şəxsi əhatə edən vahid məlumat bazası qurulur: qeydiyyat tarixi, əldə etmə tarixi, qiymətləndirilmiş dəyər və bəyan edilmiş biznes məqsədi.
- Xarici pay müəyyən həddi keçən şirkətlər yüksək riskli kateqoriyasına düşür və daha dərin araşdırmaya məruz qalır.
- Gücləndirilmiş yoxlamalara səhmdarlar reyestrinin təhlili, Biznes İnkişafı Departamenti (DBD) ilə çarpaz yoxlama, maliyyə hesabatları, müqavilələr və əmlaka yerində baxış daxildir.
- Regional əmlak jurnalistikasına görə, Phuket, Ko Samui, Ko Pangan və Krabi kimi turist məkanlarında 11,000-dən çox şirkət artıq yoxlama altındadır.
Bu sxem necə işləyirdi və niyə indi problemə çevrildi
Xaricilərin Taylandda torpağa birbaşa sahib olması heç vaxt mümkün olmayıb. Bu qayda 1954-cü il Torpaq Məcəlləsindən gəlir. Xarici vətəndaş bina üzrə 49% xarici sahiblik kvotası daxilində mənzil (kondominium) sahibi ola bilər, amma villa və ya torpaq sahəsinə birbaşa sahib ola bilməz. Qanunun hərfi mənası budur.
Amma praktikada son iyirmi ildə bu qadağanı dolayı yolla aşmaq üçün bütöv bir sənaye formalaşıb. Sxem sadə idi: xarici vətəndaşın 49% payına sahib olduğu, qalan 51%-i isə Tayland vətəndaşı 'nominee' səhmdarların adına yazılan Tayland Məhdud Məsuliyyətli Şirkəti (Thai Limited Company) qurulur. Şirkət torpağı alır, xarici vətəndaş isə orada yaşayır. Vəkil kontorları, agentliklər, hətta bəzi tikinti şirkətləri bu strukturu illərdir 'standart həll yolu' kimi təqdim edib.
Dövlət orqanları bu praktikanın mövcudluğundan həmişə xəbərdar idi. Torpaq Məcəlləsinin 96-cı maddəsi xarici vətəndaşın qadağanı aşmasına kömək edən şəxs üçün 2 ilədək həbs və 20,000 THB-dək cərimə nəzərdə tutur. Amma icra nadir və qeyri-sabit idi. Bir torpaq ofisi əməliyyatı sualsız qeydə ala bilirdisə, digəri kəskin şəkildə rədd edə bilərdi. Hər şey əyalətdən, məmurun əhval-ruhiyyəsindən və sənədlərin nə qədər diqqətlə hazırlanmasından asılı idi.
2026-cı il mayın dairəvi məktubları məhz bu qeyri-sabitliyi hədəf alır. İlk dəfə sistemli yanaşma tətbiq olunur: bir baza, bir meyar dəsti, bir yoxlama siyahısı. Yeni direktivlərin ətraflı təhlilini ilk dəfə dərc edən hüquq şirkəti Silk Legal-a görə, bu qanunun özündə dəyişiklik deyil, icranın konsolidasiyasıdır.
Bu praktikada nə deməkdir? Təsəvvür edin ki, iki Tayland səhmdarı və 49% paya sahib bir xarici səhmdarı olan Tayland şirkəti Phuketdə 15 milyon THB dəyərində villa alıb. Əvvəllər torpaq ofisi bu əməliyyatı sadəcə qeydə alardı. İndi sistem bu şirkəti avtomatik olaraq yüksək riskli kimi işarələyir. Məmurlar səhmdarlar reyestrini çıxaracaq: Tayland tərəfdaşları kimdir? Onların peşəsi nədir? Pul haradan gəlir? Şirkət real biznes fəaliyyəti göstərirmi, yoxsa yalnız bir əmlak parçasını saxlamaq üçün formal olaraq mövcuddur? İnspektor əmlaka baş çəkib real olaraq kimin orada yaşadığını yoxlaya bilər.
Nağd əməliyyatlar üçün 2 milyon THB həddi niyə vacibdir
Taylandda əmlak üçün nağd ödəniş qeyri-adi deyil, xüsusən kurort qurşağında və ikinci əl bazarında. İndi belə hər bir əməliyyat avtomatik olaraq vəsaitin mənşəyinin yoxlanmasını işə salır, bu da pulyuma qarşı mübarizə qanunvericiliyi (AMLA) ilə üst-üstə düşür və qeyri-şəffaf əməliyyatlara əlavə maneə yaradır.
Regional kontekst də əhəmiyyətlidir. Tayland Cənub-Şərqi Asiyada xarici əmlak sahibliyinə nəzarəti sərtləşdirən yeganə ölkə deyil. Vyetnam 2024-cü ildə mənzil qanununu yeniləyib, xarici alıcılar üçün yeni məhdudiyyətlər gətirib. İndoneziya isə Balidə xarici alıcılar üçün qaydaları vaxtaşırı yeniləyir. Amma Taylandın yanaşması fərqlidir: qaydalar dəyişmir, nəhayət icra dəyişir.
Artıq nominee strukturları vasitəsilə torpağa sahib olanlar üçün vəziyyət qeyri-müəyyəndir. Dairəvi məktublar əsasən yeni əməliyyatları və mövcud bazanın yoxlanmasını hədəf alır, amma qurulan məlumat bazası torpaq sahibi olan bütün hüquqi şəxsləri, o cümlədən uzun müddət əvvəl edilmiş alışları da əhatə edir. Bu o deməkdir ki, on il əvvəl bir villanı saxlamaq üçün qurulmuş şirkət də yenidən yoxlamaya cəlb oluna bilər.
İnvestorlar üçün real addımlar
Birincisi, mövcud struktura peşəkar Tayland vəkili ilə audit sifariş edin. İkincisi, alternativ formatları nəzərdən keçirin: uzunmüddətli icarə (30 il, uzatma opsiyaları ilə), xarici kvota daxilində kondominium sahibliyi, və ya Tayland İnvestisiya Şurası (BOI) vasitəsilə investisiya, bu bəzi hallarda xaricilərə torpağa birbaşa sahib olma hüququ verir.
Torpaq Departamentinin yeni direktivləri aydın siqnal göndərir: dağınıq və qeyri-sabit icra dövrü bitir. Tayland əmlakına investisiya edən hər kəs qapıda inspektor gözləmək əvəzinə, mülkiyyət strukturunu indi nəzərdən keçirməlidir.
Mənbə: The CITY Asia