Phuket torpaq idarəsində indi kassir sizə maraqlı sual verir: üç Tay səhmdarınız haradan pul tapıb şirkətdə pay aldı, onların gəlir bəyannaməsi varmı, niyə hər üçü müxtəlif əyalətdə yaşayır? Bir neçə il əvvəl bu sənədlər heç yoxlanılmadan qəbul edilirdi. İndi hər şey Ticarət İnkişafı Departamentinin (DBD) bazası ilə çarpaz yoxlanılır.
Qısa cavab budur: 2026-cı ildə Taylandda əcnaslar üçün mülkiyyət hüquqları liberallaşmayıb, heç nə 'açılmayıb'. Dəyişən yalnız odur ki, dövlət artıq kağız üzərində onsuz da mövcud olan qaydaları real şəkildə icra etməyə başlayıb.
Fərdi əcnəbi alıcı üçün yeganə birbaşa və qanuni yol binanın ümumi sahəsinin 49%-lik xarici kvotası çərçivəsində mənzili (kondominium vahidini) tam mülkiyyətə (freehold) almaqdır. Qalan hər şey ya xüsusi icazə tələb edir, ya da sadəcə etiraf edilməli bir həqiqətdir: siz icarə alırsınız, mülkiyyət yox.
Tay şirkəti sxemi niyə artıq işə yaramır?
Onlarla il boyu 51%-i yerli səhmdarların adında olan Tay şirkəti torpaqlı villanı 'almaq' üçün standart üsul olub. Kağız üzərində qanun pozulmurdu, çünki şirkət Tay şirkəti sayılırdı və torpaq ala bilirdi. Praktikada isə Tay səhmdarları heç vaxt bir bahtını da qoymurdu, idarəetmədə iştirak etmirdi və sadəcə boş imzalanmış səhm ötürmə formaları saxlanılırdı.
Məhz forma ilə məzmun arasındaki bu boşluğu tənzimləyicilər indi asanlıqla görür. Torpaq İdarəsi qeydiyyat kapitalı 2 milyon THB olan şirkətin 25 milyon THB-lik torpaq aldığını görəndə, DBD isə həmin Tay səhmdarların heç vaxt gəlir bəyannaməsi verməyib və iyirmi başqa şirkətdə də siyahıya alındığını göstərəndə, artıq əlavə sual lazım deyil.
2025-ci ildən başlayaraq nominant strukturların üzərindəki nəzarət kəskin şəkildə gücləndirilib: Torpaq İdarəsi və DBD indi torpaq sahibi şirkətlərdəki Tay səhmdarların kapitalının real mənbəyini yoxlamaq üçün məlumat mübadiləsi aparır. Bunun nəticəsi DBD-nin 1/2026 nömrəli sərəncamı olub: aprel 2026-dan başlayaraq əcnəbi iştirakı olan 46 000-dən çox şirkət kütləvi yoxlamadan keçirilir, nominant sxem aşkarlananda daha ağır cəzalar, hətta məcburi ləğvetmə mümkündür.
Nominant sxem üçün cəza nə qədərdir?
Xarici Biznes Aktına (Foreign Business Act) əsasən nominant mülkiyyət cinayət məsuliyyəti yaradır: 100 000-dən 1 milyon THB-yə qədər cərimə və üç ilə qədər həbs, bu məsuliyyət Tay nominant səhmdarına da şamil olunur. Yəni bu, təkcə əcnəbi alıcının riski deyil, sxemə cəlb olunan yerli tərəf də cəza altındadır, bu fakt bir çox 'etibarlı yerli tərəfdaş' təklifini birdən-birə cəlbedici görünməkdən çıxarır.
Torpaq mülkiyyəti üçün hansı qanuni yollar qalıb?
Tay Torpaq Kodeksinə görə əcnəbilərin öz adına torpaq sahibi olması ümumiyyətlə qadağandır. Dar istisnalar var: müəyyən vərəsəlik halları və 96 bis maddəsi, bu maddə 40 milyon THB-dən başlayan investisiya və Daxili İşlər Nazirliyinin təsdiqi ilə yaşayış məqsədli 1 rai-yə qədər torpaq sahəsinə icazə verir. Praktikada bu cür təsdiqlər çox nadir hallarda verilib, buna görə bunu real seçim kimi planlaşdırmaq düzgün olmazdı.
'30+30+30' icarə sxemi əslində nəyi vəd edir?
Leasehold villaları satan tərəflər çox vaxt bunu '90 il mülkiyyət' kimi təqdim edir. Reallıqda torpaq idarəsinin reyestrinə yalnız ilk 30 illik dövr yazılır. Uzadılma vədi hazırkı torpaq sahibinin konkret icarəçiyə qarşı şəxsi öhdəliyidir, reyestrə köçürülmür. Tay məhkəmə presedentləri təkrar-təkrar göstərib ki, bu uzadılma hüququ şəxsi müqavilə hüququdur və torpağın yeni sahibinə avtomatik keçmir.
Əsl imtahan otuz birinci ildə başlayır, bazarda hələ bu yaşa çatmış kurort bölgəsi icarələri az olduğu üçün bu barədə statistika sadəcə yoxdur. Nə qədər ki tikinti şirkəti işini davam etdirir və reputasiyasına dəyər verir, hər şey rəvan gedir, amma bu, zəmanət deyil.
49%-lik xarici kvota necə yoxlanılır?
Kvota binanın bütün mənzillərinin ümumi sahəsinin 49%-idir, mənzil sayının yox. Bu, kondominiumun hüquqi şəxsindən (juristic person) alınan sertifikatla təsdiqlənir və torpaq idarəsi əməliyyatı qeydə almazdan əvvəl bunu tələb edir. Kvota binalar üzrə qeyri-bərabər doldurulur: Rawai və ya Bang Tao kimi məşğul layihələrdə kvota tamamilə bitmiş ola bilər, satıcı nə desə də.
Ona görə də depozit qoymadan əvvəl konkret vahid üçün cari kvota sertifikatını əldə etmək lazımdır. Bunu ideal halda baxış səfəri ilə birləşdirmək, tarixləri bir qədər çevik saxlamaq məsləhətdir, çünki torpaq idarəsi yalnız iş günləri işləyir və bir gün əməliyyatı bağlamaq üçün çox vaxt yetərli olmur.
Pul köçürməsi qaydaları necədir?
Freehold mülkiyyəti qeydə almaq üçün pul xaricdən köçürülməlidir: məbləğ xarici valyutada gəlməlidir, 50 000 ABŞ dolları və yuxarı məbləğlər üçün bank Foreign Exchange Transaction (FET) formu verir, bu form olmadan torpaq idarəsi əməliyyatı emal etmir. Bu, kağız formallıq deyil, real tələbdir və bank sənədləşməsi ilə əvvəlcədən məşğul olmaq lazımdır.
Bizim tövsiyəmiz
2024-cü ildə bazar gözləntiləri tamam başqa idi. Nazirlər Kabineti icarə müddətinin 99 ilə qədər uzadılması və kondominium kvotasının 75%-ə qaldırılması təklifini araşdırmağı tapşırmışdı. Phuket-in beynəlxalq alıcı cəmiyyəti aylarla bundan başqa mövzu danışmırdı. 2026-cı ilə qədər heç biri qanun olmayıb, siyasi müqavimətə rast gəlib, 'ölkəni satmaq' arqumenti kapital cəlbi arqumentindən güclü çıxıb.
Bizim mövqeyimiz budur: büdcəsi 30-40 milyon THB-dən aşağı olan alıcı 2026-cı ildə yaşayış məqsədli alış üçün Tay şirkəti strukturunu heç düşünməməlidir. Risk sabah müfəttişlərin gəlməsi deyil, risk odur ki, satmaq vaxtı gələndə hüquqşünasla işləyən alıcı sadəcə belə əməliyyatdan imtina edəcək və aktiv hüquqi olmadan çox əvvəl likvidliyini itirəcək.
Bir istisna var: əgər real dövriyyəsi, işçiləri və öz pulunu qoyan tərəfdaşları olan həqiqətən fəaliyyət göstərən Tay biznesiniz varsa, torpağı bu şirkət üzərindən saxlamaq artıq nominant sxem deyil, standart korporativ təcrübədir.
Maraqlıdır ki, bu sərtləşmə şəffaf alqı-satqılara zərbə vurmur, yalnız kölgə bazarına. Xaricdən köçürülən pulla və əldə FET formu ilə alınan kondominium freehold-u son iki ildə bir gün də çətinləşməyib. Əksinə, nominant strukturların üzərindəki nəzarət nə qədər sərtləşirsə, xarici kvota vahidlərinin ikinci əl bazarı bir o qədər proqnozlaşdırılan olur, sadəcə ona görə ki əcnəbi üçün qanuni alternativlər get-gedə azalır.
Yekun praktik addım
Pul köçürmədən əvvəl kondominiumun hüquqi şəxsindən qalan xarici kvota barədə yazılı sertifikat alın və köçürmənin məqsədini düzgün göstərərək xaricdən gəlməsini təmin edin. Bu iki addım torpaq idarəsində əməliyyatın uğursuz olmasına səbəb olan risklərin çoxunu bağlayır. Tayland Əmlakı komandası olaraq biz alıcılara məhz bu iki addımı ilk növbədə yoxlamağı tövsiyə edirik.
Mənbə: DBD 1/2026 Sərəncamı, aiproperty-phuket.com vasitəsilə