Phuket-də villa alanda torpaq idarəsində kassir sənin tayland tərəfdaşına sual verir: bu pul haradan gəlib, işiniz nədir, payınızı niyə nağd ödədiniz. Bu sual 2026-cı ilə qədər demək olar heç kimə verilmirdi. İndi verilir, çünki mayın 2026-cı ilində Taylandın Torpaq Departamenti bütün əyalət torpaq idarələrinə üç 'ən təcili' statuslu sirkulyar göndərib.
Qısa cavab budur: qanun özü dəyişməyib, xarici şəxs birbaşa torpaq sahibi ola bilmir, tayland əksəriyyətli şirkət isə formal olaraq ola bilər. Amma indi hər əməliyyat Ticarət İnkişafı Departamentinin (DBD) bazası ilə çarpaz yoxlanılır, maliyyə sənədləri tələb olunur, obyektə fiziki baxış keçirilir. Həddi bilmək vacibdir: 2 milyon THB və ondan yuxarı nağd ödəniş və ya 5 milyon THB-dən yuxarı qiymətləndirilən aktiv ciddi yoxlamayı işə salır.
Nə üçün bu sistem indi yaranıb?
Sxem özü 1990-cı illərin ikinci yarısından bəri mövcuddur. Asiya maliyyə böhranından sonra Tayland əmlak bazarını xarici kapitala açdı, amma Torpaq Kodeksinə əl vurmadı. Xarici şəxslərə mülkiyyət hüququ ilə mənzillər (kondominium) və uzunmüddətli icarə verildi, torpaq isə kənarda qaldı.
Bazar cavab tapdı: 51%-i tayland vətəndaşlarına aid olan şirkət qurulur, real idarəetmə isə üstünlüklü səslər verən paylar, pay girovu müqavilələri və etibarnamələr vasitəsilə xarici investorun əlində qalır. Koh Samui-də, Hua Hin-də, Phuket-in qərb sahilində villaların bütöv küçələri məhz bu sxemlə qurulub.
Interior Nazirliyi bu qapını 2006-cı ildə bağlamağa çalışıb, məmurlara az gəlirli tayland pay sahiblərini və torpaq alışından qısa müddət əvvəl qurulmuş şirkətləri diqqətlə yoxlamağı tapşırıb. Amma göstəriş var idi, alət yox idi. Əyalət torpaq idarəsi qarşısında sadəcə bir qovluq kağız görürdü, birləşdirilmiş məlumat bazası yox idi. 2026-cı il sirkulyarları məhz bunu dəyişir: infrastruktur indi mövcuddur.
Kimlər 'yüksək risk' kateqoriyasına düşür?
Kapitalda, pay bölgüsündə və ya idarəetmədə müəyyən həddən yuxarı xarici iştirakı olan şirkətlər 'yüksək risk' kimi işarələnir və dərin yoxlamadan keçir: pay sahibləri reyestri, DBD sənədləri, maliyyə hesabatları, müqavilələr və obyektə fiziki baxış.
Bunun vacib bir tərəfi var, Departament aydın şəkildə bildirir ki, yüksək risk statusu sadəcə skrininq alətidir, günahkarlıq göstəricisi deyil. Siyahıya düşən şirkət avtomatik günahlandırılmır. Amma real həyatda bu, sənədləşmə prosesini uzadır və satış zamanı alıcının çəkinməsinə səbəb ola bilir.
Qaydalar təkcə yeni əməliyyatlara aid deyil, beş və ya on il əvvəl alınmış torpaqla bağlı mövcud şirkət strukturlarına da tətbiq olunur. Bu, indi villa şirkəti vasitəsilə mülk sahibi olan hər kəsin nəzərə alması lazım olan məqamdır.
Nominant sxemi üçün cəza nə qədərdir?
Nominant mülkiyyət Xarici Biznes Aktına (Foreign Business Act) əsasən cinayət məsuləsi kimi qalır: 100,000-dən 1 milyon THB-yə qədər cərimə və üç ilə qədər həbs, həm xarici alıcı, həm də ön pay sahibi kimi çıxış etməyə razılaşan tayland vətəndaşı üçün.
Sənaye mənbələrinə görə, ölkə üzrə 46,000-dən çox xarici iştirakı olan şirkət artıq nominant strukturu şübhəsi ilə audit altındadır. Bu rəqəm təkcə Phuket-ə aid deyil, Samui, Koh Phangan və Krabi də daxil olmaqla, klassik 51% tayland pay sahibliyi altında tam xarici idarəetmə və maliyyələşmənin gizləndiyi bölgələri əhatə edir. Bəzi əmlaklarla bağlı şirkətlər hətta pul yuyulması şübhəsi ilə yenidən araşdırılır.
Torpağın müsadirəsi real təhlükədirmi?
Torpaq Kodeksi hakimiyyətə qanunsuz əldə edilmiş torpağın müəyyən müddət ərzində satılmasını əmr etmək, əgər bu icra olunmasa, məcburi satışa yönləndirmək hüququ verir. Praktikada isə bazar kütləvi müsadirə görməyib və bunun indi baş verəcəyini gözləmək düzgün olmazdı, çünki xarici alıcıların kurort əyalətlərində tələbin əhəmiyyətli hissəsini təşkil etdiyi ölkə üçün bu siyasi baxımdan çox bahalıdır.
Daha real nəticə isə daha sakit və narahatedicidir: yüksək risk statusuna düşmüş struktur nəzərdən keçirilərkən yenidən satış aylarla dayanır, alıcı geri çəkiləndə qiymət güzəşti də böyüyür.
Hansı üsullar artıq işləmir, hansılar hələ də keçərlidir?
Bağlanışdan bir həftə əvvəl yığılan, maliyyə hesabatlarında heç bir gəlir və hesab hərəkəti olmayan üç tayland pay sahibli 'paket şirkət' artıq keçmir. Bu ən sürətli tərk edilən model olacaq.
İkinci geniş yayılmış səhv fikir: tayland həyat yoldaşından alınan, vəsaitin şəxsi olduğunu təsdiqləyən məktubun faylı həmişəlik bağladığı təsəvvürü. Bu, konkret bir qeydiyyatı həll edir, amma torpaq şəxsi mülkiyyətdə deyil, şirkət adına olduqda struktur yenə yoxlamaya açıq qalır.
Bununla belə, korporativ strukturu tamamilə yazıb atmaq tələsik olardı. Real fəaliyyəti olan, həqiqi tayland tərəfdaşları olan, kapitalı düzgün ödənilmiş və bir neçə illik təmiz hesabatı olan şirkət yoxlamadan keçir. Fərq ondadır ki, belə şirkət real pul və real biznes tələb edir, boş qabıq deyil.
Şirkət yoxsa icarə: hansı seçim daha ağıllıdır?
Mənim fikrim budur: əgər hazırda tayland şirkəti ilə qeydiyyatlı uzunmüddətli icarə arasında seçim edirsinizsə, icarəni seçin. Chanote sənədinin arxasında torpaq idarəsində qeydiyyatdan keçən 30 illik icarə daha zəif hüquq verir, amma audit altında dağılmır və sizi cinayət işinin subyektinə çevirmir.
49% xarici sahiblik kvotası çərçivəsindəki kondominium bölməsi isə xarici şəxs üçün tam mülkiyyət hüququ verən yeganə formadır və bazarda ən 'sıxıcı', amma ən təhlükəsiz seçim olaraq qalır.
Bir istisna da var: tamamlanmış kondominium bölməsi üçün 5-6 milyon THB büdcə ilə heç bir şirkət, nominant və ya vəsait mənbəyi yoxlaması sizi maraqlandırmır, çünki qiymətləndirilmiş dəyər üzərindən heç bir hədd işə düşmür. Sadəcə strukturlaşdırılacaq bir şey yoxdur.
Torpaq idarəsində qeydiyyat prosesi necə dəyişib?
Bu il əməliyyat aparmaq istəyənlər üçün praktik qeyd: mülkiyyət transferi üçün ya şəxsi iştirak, ya da ciddi şəkildə tayland hüquqi formatında tərtib olunmuş etibarnamə tələb olunur, idarələr isə şəxsi iştirak məsələsində əvvəlkindən daha sərtdir. Növbə, qiymətləndirmə və bank çekinin hazırlanması üçün 2-3 iş günü nəzərdə tutun.
Əgər villanız artıq şirkət vasitəsilə saxlanılırsa, bu həftə edə biləcəyiniz konkret addım var: DBD-dən şirkət çıxarışı sifariş edin və torpaq idarəsinin gördüyü şeyi özünüz görün. Bu, az xərc və bir gün vaxt tələb edir, restrukturizasiya qərarını isə satış istəyindən çox əvvəl vermək daha ağıllıdır. Tayland Əmlakı olaraq alıcılara məhz bu mərhələdə, düzgün strukturu seçməkdə kömək edirik.
Mənbə: Restate.ru