Phuket və ya Koh Samuidə villa almağı planlaşdıran azərbaycanlı investorların çoxu, əvvəllər Tayland şirkəti vasitəsilə "proksi" səhmdarlarla torpaq sahibliyi sxeminə rast gəlib. 2026-cı ildə bu yol getdikcə daha riskli olur: Tayland hökuməti nominant sxemlərinə qarşı fəal mübarizəyə keçib və rəqəmlər bunu aydın göstərir.
Əsas rəqəm: qeydiyyatlar niyə 75% azaldı?
Son hesabat dövründə nominant sahiblik əlamətləri göstərən yeni şirkət qeydiyyatlarının sayı 561-dən 141-ə düşüb, bu da 75% azalma deməkdir. Bu, Taylandda əmlak almaq istəyən xarici investorlar üçün mücərrəd statistika deyil, konkret aktivlərə birbaşa təsir edən bir dəyişiklikdir. Tayland Ticarət Nazirliyi bildirir ki, 141 yeni qeydiyyat yalnız görünən hissədir: bu rəqəm artıq fəaliyyət göstərən minlərlə köhnə struktur haqqında məlumat vermir. Ancaq tendensiya aydındır: tənzimləyicilər qeydiyyat mərhələsində nominant sxemlərini daha yaxşı aşkarlayır və onları rədd edir.
Əlavə məlumat bazasına görə, xarici iştirak payı 0.01-49.99% olan şirkətlərin qeydiyyatı 2026-cı ilin I rübündə 51%, 1-31 may 2026 tarixləri arasında isə 65% azalıb. Mütəxəssislərin qiymətləndirməsinə görə, 2026-cı ilin ortasına təxminən 119,000 şirkət risk kateqoriyasına düşür.
Hansı qanun bu sərtləşdirmənin əsasını təşkil edir?
Sərtləşdirmə təsadüfi deyil, konkret siyasi qərara əsaslanır. Tayland Biznes İnkişafı Departamenti (DBD) 2026-cı il 1 avqust tarixindən qüvvəyə minən 2/2026 nömrəli Əmr qəbul edib. Bu əmrin məqsədi xaricilərin nominant səhmdarlar vasitəsilə Tayland şirkətlərinə nəzarət etməsinə imkan verən boşluqları bağlamaqdır. Yeni qaydalar sənədləşdirmə və yoxlamanı şirkətin bütün həyat dövrünə şamil edir, yəni təkcə qeydiyyat zamanı deyil, hər səhmdarlıq dəyişikliyində də tələb olunur.
Bu qanun 1999-cu il Xarici Biznes Aktına (FBA) əsaslanır. FBA xaricilərə torpaq sahibliyi kimi məhdudlaşdırılmış fəaliyyətlərlə məşğul olan Tayland şirkətlərində 49%-dən çox səhm sahibi olmağı qadağan edir. Nominant sxemləri məhz bu hədə formal riayət görüntüsü yaratmaq üçün qurulur.
Real bazarda vəziyyət necədir?
Bazar qiymətləndirmələrinə görə, Phuket və Koh Samuidə torpaq sahələrində yerləşən villaların 40-60%-i nominant sahiblik xüsusiyyətləri göstərən şirkətlər vasitəsilə əldə edilib. Bu, çox yüksək rəqəmdir və göstərir ki, indiyədək bu üsul kütləvi şəkildə istifadə olunub.
Tayland Xüsusi Təhqiqat Departamenti (DSI) son illər turizm bölgələrində, xüsusilə Phuket, Krabi və Surat Thani-də yoxlamaları gücləndirib. Tayland məhkəmələri Tayland səhmdarlarının həqiqətdə xarici nəzarətçi adından hərəkət edən nominantlar olduğu sübut edildikdə, torpağın məcburi satışına dair qərarlar qəbul edib. Nominant şirkət saxlamaq ildə 50,000-150,000 THB xərcə başa gəlir, bununla belə bu strukturun sonradan qanunsuz elan edilməyəcəyinə heç bir zəmanət yoxdur.
Cəza nədən ibarətdir və kim məsuliyyət daşıyır?
Xarici Biznes Aktı nominant strukturlardan istifadəyə görə 1,000,000 THB-yə qədər cərimə və/yaxud 3 ilə qədər həbs cəzası nəzərdə tutur. Məhkəmə əlavə olaraq torpağın məcburi satışına qərar verə bilər. Tayland nominant səhmdarları da cinayət məsuliyyətinə cəlb olunur, bu, təkcə xarici investorun deyil, yerli tərəfdaşın da risk daşıdığını göstərir.
Bəs mövcud nominant şirkətim yoxlanıla bilərmi?
Bəli. Ticarət Nazirliyi açıq şəkildə bildirib ki, dərc olunan rəqəmlər ölkədə fəaliyyət göstərən bütün nominant strukturları əhatə etmir. DSI və Torpaq Departamenti istənilən vaxt, xüsusilə səhmdar dəyişikliyi, aktivin satışı və ya üçüncü tərəfin şikayəti zamanı mövcud şirkətə dair araşdırma başlada bilər. Ona görə də əvvəllər nominant sxem vasitəsilə əmlak alan investorlar üçün hüquqi audit indi keçirilməli, yoxlama gəlməsini gözləmək düzgün strategiya deyil.
Xaricilər üçün qanuni alternativlər hansılardır?
Taylandda xaricilərin torpağı birbaşa sahiblənməsi hələ də qadağandır (Torpaq Məcəlləsi, maddə 86). Lakin bir neçə tamamilə qanuni yol mövcuddur:
- Uzunmüddətli icarə (leasehold): standart müqavilə 30 il müddətinə bağlanır, iki dəfə uzadılma imkanı ilə (30+30+30 il). Torpaq Tayland sahibindən icarəyə götürülür, torpaq üzərindəki ev isə xaricinin mülkiyyəti kimi qeydiyyata alınır.
- Mənzil (kondominium) mülkiyyəti: xaricilər binada xarici kvotası ümumi sahənin 49%-ni keçmədiyi halda mənzili tam mülkiyyət (freehold) hüququ ilə ala bilər. Vəsait xaricdən Tayland bankı vasitəsilə köçürülməli və Foreign Exchange Transaction (FET) sertifikatı əldə edilməlidir.
- İstifadə hüququ (usufruct): Torpaq Departamentində qeydiyyata alınan ömürlük istifadə hüququ.
Nominant şirkəti leasehold-a çevirmək lazımdırmı?
Bu, hər konkret vəziyyətdən asılıdır. Çevirmə prosesi torpağın Tayland fiziki və ya hüquqi şəxsinə satılmasını və ardınca icarə müqaviləsi bağlanmasını tələb edir. Proses vergilər və hüquqi xidmətlər daxil olmaqla 100,000-300,000 THB xərcə başa gəlir, lakin cinayət riskini aradan qaldırır və sahibliyi şəffaf hala salır.
Sərtləşdirmə kondominium bazarına necə təsir edəcək?
Birbaşa təsir yoxdur, çünki xaricilər üçün freehold kondominium mülkiyyəti tamamilə qanuni formadır. Dolayısı ilə isə əvvəllər nominant şirkət vasitəsilə villa alan investorların bir qismi daha təhlükəsiz alternativ kimi mənzilə keçə bilər, bu da tələbi artıra bilər.
Bu 75%-lik azalma təsadüfi hadisə deyil, sistemli tendensiyanın bir hissəsidir. Tayland tənzimləyiciləri korporativ struktur təhlili üçün rəqəmsal alətlərə sərmayə qoyur, agentliklər arasında məlumat mübadiləsini genişləndirir və siyasi təzyiqə cavab verir. Əgər aktivləriniz hazırda proksi şirkət vasitəsilə saxlanılırsa, yoxlama gəlməsini gözləmək əvəzinə indi hüquqi audit sifariş etmək daha ağıllı addımdır. Tayland Əmlakı komandası bu prosesdə etibarlı hüquqi tərəfdaşlarla əlaqə qurmağa kömək edə bilər.
Mənbə: Thailand Business News