Yaponiyalı investor niyə Puketə baxır?
Təsəvvür edin: Tokioda bir adi mənzilin qiymətinə ödədiyiniz pulla Puketdə dəniz mənzərəli 2-4 premium mənzil ala bilərsiniz, üstəlik hər birindən Tokiodakından 2-3 dəfə çox icarə gəliri götürə bilərsiniz. Bu, artıq nəzəri fərziyyə deyil, 2026-cı ilin real bazar mənzərəsidir. Nikkei Asia məlumatlarına görə, 2026-cı ilin birinci yarısında Böyük Tokio regionunda orta mənzil qiyməti 100 milyon yeni (təxminən 640.000 dollar) keçib və bu, tarixdə görünməmiş rəqəmdir. Yaponiyanın öz vətəndaşları belə bu bazardan geri çəkilir, bu isə kapitalın Asiyanın digər bazarlarına, xüsusən Puketə axmasına səbəb olur.
Azərbaycanlı investor üçün bu tendensiya maraqlıdır, çünki eyni məntiq bizim regiondan gələn alıcılara da aiddir: az büdcə ilə daha çox əmlak, daha yüksək icarə gəliri və real, məhdudiyyətsiz mülkiyyət hüququ.
Rəqəmlər nə deyir: Tokio ilə Puket arasında fərq nə qədərdir?
Puketdə dəniz kənarında yerləşən bir mənzilin qiyməti 5-15 milyon THB (140.000-420.000 dollar) təşkil edir. Bu təkcə Tokiodan ucuz demək deyil, eyni zamanda ildə 6-8% icarə gəliri deməkdir, halbuki Tokioda bu rəqəm cəmi 2-3%-dir. Tokioda bir mənzilə xərclənəcək büdcəklə Puketdə iki-üç fərqli əmlak alıb portfeli diversifikasiya etmək mümkündür.
Bu meyl təkcə yaponlara aid deyil. Bangkok Post-un yazdığına görə, xarici alıcılar, o cümlədən Yaxın Şərqdən gələn investorların sayı da artmaqdadır, onlar Puketi həm həyat tərzi, həm də portfel diversifikasiyası baxımından cəlbedici hesab edirlər. 50 milyon THB-dan başlayan ultra-premium villalar və mənzillər turizmin ümumi zəifləməsinə baxmayaraq aktiv satılmaqdadır.
Qısa cavab: əsas rəqəmlər bir baxışda
- 100 milyon yen (640.000 dollar) - 2026-cı ilin birinci yarısında Tokioda orta mənzil qiyməti, tarixi rekord
- Eyni məbləğ ilə Puketdə dəniz mənzərəli 2-4 premium mənzil almaq mümkündür
- Puketdə icarə gəliri ildə 6-8% təşkil edir, Tokioda isə təxminən 2-3%
- Tokioda kvadratmetrin qiyməti 12.000-18.000 dollar, Puketin premium mənzillərində isə 3.000-6.000 dollar
- Puket yaponiyalı, honkonqlu, sinqapurlu və Yaxın Şərq investorlarının artan marağını cəlb edir, onlar öz ölkələrinin əmlak gəlirliyindən narazıdırlar
- Puketdə giriş qiyməti keyfiyyətli layihədə studiya üçün təxminən 100.000 dollardan başlayır
Bu bahalanmanın arxasında nə dayanır?
Tokioda qiymət artımının əsas səbəbi tikinti materialları və işçi qüvvəsinin bahalaşmasıdır. Son üç ildə Yaponiyada tikinti xərcləri təxminən 20-25% artıb.
Zəif yen (dollara qarşı 155-160 səviyyəsində) yerli valyutada Yaponiya əmlakını bahalı göstərir, amma dollar sahibləri üçün nisbətən ucuzlaşdırır, eyni zamanda yaponiyalı investorların özlərini də xarici bazarlara yönəldir.
Puket 2025-ci ildə rekord sayda turist qəbul edib, adaya 14 milyondan çox xarici turist gəlib, bu da icarə doluluğunu birbaşa dəstəkləyir.
Xarici vətəndaşlar üçün freehold mənzillər Puketdə hər layihə üzrə 49% xarici mülkiyyət kvotası çərçivəsində mövcuddur və bu, tam, məhdudiyyətsiz mülkiyyət hüququ təmin edir.
Tayland-da tikinti xərcləri Yaponiyadan daha yavaş artıb, eyni dövrdə cəmi 8-12%, bu da yekun əmlak qiymətlərini nisbətən sabit saxlayır.
Bang Tao, Laguna və Kata Asiya investorları arasında ən çox axtarılan rayonlar olaraq qalır, çünki burada infrastruktur yaxşı qurulub və doluluq göstəriciləri yüksəkdir. Nation Thailand-ın məlumatına görə, Bang Tao-da mənzil qiyməti hazırda orta hesabla kvadratmetrə 283.975 THB təşkil edir ki, bu da Bankokun mərkəzi rayonlarının səviyyəsinə yaxınlaşır.
Puket layihələrində zəmanətli icarə gəliri proqramları çox vaxt idarəetmə şirkəti ilə müqavilə əsasında 3-5 il ərzində 5-7% təklif edir.
Puket ilə Tokionun müqayisəli mənzərəsi
| Göstərici | Tokio | Puket |
|---|---|---|
| Orta mənzil qiyməti | ~640.000 dollar | 140.000-420.000 dollar (dəniz kənarı) |
| Kvadratmetr qiyməti | 12.000-18.000 dollar | 3.000-6.000 dollar |
| İllik icarə gəliri | 2-3% | 6-8% |
| Giriş səviyyəsi (studiya) | Çox yüksək | ~100.000 dollardan |
Tez-tez verilən suallar
Tokioda mənzil qiymətləri niyə rekord səviyyəyə çatıb?
Əsas səbəb tikinti xərcləridir. Yaponiyada polad, beton və işçi qüvvəsinin qiyməti tarixi zirvəyə çatıb, üstəlik tikinti işçilərinin çatışmazlığı vəziyyəti daha da ağırlaşdırır. Tikinti şirkətləri həmçinin daha yüksək marjalı premium seqmentə yönəlirlər.
Puketdəki qiymətlər Tokio ilə necə müqayisə olunur?
Yaxşı Puket layihəsində studiya 3,5-6 milyon THB-dan (100.000-170.000 dollar) başlayır. Bir yataq otaqlı mənzil isə 5-12 milyon THB (140.000-340.000 dollar) təşkil edir. Bu, mərkəzi Tokiodakı oxşar əmlaklardan 3-5 dəfə ucuzdur.
Puketdə hansı icarə gəliri gözləmək olar?
Bazar qiymətləndirmələrinə görə, Puketdə orta qısamüddətli icarə gəliri idarəetmə xərcləri çıxılmadan ildə 6-8% təşkil edir. Yüksək sezonda (noyabr-aprel) keyfiyyətli əmlaklarda doluluq 80-90%-ə çatır. Uzunmüddətli icarədə gəlir 4-5% olur, amma əməliyyat xərcləri daha aşağıdır.
Yaponiyalı (və ya digər xarici) investorlar Taylandda əmlak sərbəst ala bilərmi?
Bəli. Yaponiya vətəndaşları, digər bütün əcnəbilər kimi, layihənin xarici mülkiyyət kvotası çərçivəsində mənzilləri tam freehold mülkiyyət hüququ ilə ala bilərlər. Vəsait xaricdən köçürülməli və Tay bahtına konvertasiya edilməlidir, bu proses bank təsdiq məktubu ilə sənədləşdirilir. Eyni qayda Azərbaycandan gələn alıcılara da tətbiq olunur.
Puketdə əmlak almağın riskləri nədir?
Əsas risklərə etibarsız developerlər, tikinti gecikmələri və torpaq sənədləri ilə bağlı hüquqi problemlər daxildir. Müstəqil vəkil vasitəsilə yoxlama (due diligence) mütləq lazımdır. Vəsait köçürməsi zamanı valyuta riskini də nəzərə almaq vacibdir.
Bankok, yoxsa Puket - hansı daha yaxşı seçimdir?
Bankok daha aşağı giriş qiyməti təklif edir, studiya üçün 2,5 milyon THB-dan başlayır, amma icarə gəliri Puketin 6-8%-inə qarşı cəmi 4-5%-dir. Bankok uzunmüddətli kapital artımı strategiyası üçün uyğundur, Puket isə icarə gəliri baxımından daha güclü mövqedədir.
Puketdə əmlaka baxış səfərini necə təşkil etmək olar?
Ən yaxşı yanaşma 3-5 günlük baxış səfəridir, bu zaman həm əmlaklara baxılır, həm də adada qısa müddət qalınır. Puket Beynəlxalq Aeroportu Tokio, Honkonq və Sinqapurdan birbaşa uçuşlar qəbul edir. Tayland Əmlakı komandası olaraq biz məhz bu cür baxış səfərlərinin təşkilində alıcılara dəstək oluruq.
Kapitalın Yaponiyadan kənara axını davam edəcəkmi?
Bütün göstəricilər bu meylin güclənəcəyini göstərir. Yaponiyada tikinti xərcləri artmağa davam etdikcə və yen zəif qaldıqca, yaponiyalı investorlar daha yüksək gəlirli alternativlər axtarmağa davam edəcək. Puket bu kapital üçün Bankok və Kuala-Lumpurla yanaşı ilk üç istiqamətdən biri sayılır.
Tokioda orta mənzil üçün 100 milyon yen rekordu təsadüfi hadisə deyil, yeni normadır. Yaponiya bazarından kənara baxmağa hazır olan investor üçün Puket konkret üstünlük təklif edir: giriş xərcinin bir hissəsi ilə iki-üç dəfə yüksək gəlir. Rəqəmlər özü üçün danışır.
Mənbə: Bangkok Post