Bakıdan Phuket-ə mənzil almaq istəyən kimsə üçün sual çox konkretdir: dollar bazarında gəzən '5%' rəqəmi mənim büdcəmə nə vaxt və necə çatacaq? Cavab isə çoxlarının gözlədiyi kimi deyil.
2026-cı il sentyabrın 3-də ABŞ-ın 10-illik dövlət bondlarının (UST) gəlirliliyi 5% həddinə dəydi. Bu, sadə bir bazar tərəddüdü deyil - dünyada pulun qiymətinin əsas göstəricisidir və Seuldakı korporativ borclardan Avropadakı ipoteka dərəcələrinə qədər hər şeyə təsir edir. Amma Phuket-də mənzil alan azərbaycanlı investor üçün birbaşa ipoteka kanalı demək olar ki, yoxdur, çünki xarici alıcıların böyük əksəriyyəti Phuket-də mənzili nağd pulla alır.
Bu dəfə səbəb Federal Rezervin faiz qərarı deyil - inflyasiya gözləntiləridir. Üç qüvvə eyni vaxtda işləyir: yarımkeçiricilərə qarşı planlaşdırılan ABŞ rüsumları, neft qiymətlərinin artması və Süni Zəka infrastrukturuna qoyulan nəhəng kapital xərcləri.
'Çipflyasiya' nədir və niyə hər yerdə hiss olunur?
Bazarlar bunu artıq 'çipflyasiya' (chipflation) adlandırır. Müzakirə olunan yarımkeçirici rüsumları Cənubi Koreyanın yaddaş çipi istehsalçılarını - Samsung və SK hynix-i hədəfə alır. Bu şirkətlər smartfonlardan tutmuş serverlərə və avtomobillərə qədər demək olar ki, bütün elektronikanın yuxarı axın təchizatçılarıdır.
Yaddaş çipi demək olar ki, hər müasir cihazın içindədir. Ona qoyulan rüsum konkret zavodlara qarşı tədbir kimi deyil, bütün aşağı axın elektronikasına qoyulan vergi kimi işləyir. Server istehsalçıları xərci reyestr qiymətinə, data mərkəzi operatorları hesablama qiymətinə, son istifadəçi xidmətləri isə abunə haqqına ötürür.
Bunun üstünə Süni Zəka tələbini əlavə edin - yaddaş çipi artıq özü də qıt resursa çevrilib - və nəticədə nadir bir kombinasiya yaranır: artıq həddindən artıq qızmış bir bazara düşən rüsum zərbəsi. Bond bazarının bu cür reaksiya verməsinin səbəbi elə budur. İnvestorlar daha yüksək müddət mükafatı (term premium) tələb edirlər, çünki inflyasiyanın tezliklə hədəfə qayıdacağına inanmırlar.
Fed-in Beige Book hesabatı artıq rüsumlardan və xammal xərclərindən qaynaqlanan qiymət təzyiqini qeyd edir. Süni Zəka kapital xərcləri həm yaddaş çipinə tələbi, həm də borclanmaya tələbi artırır, çünki data mərkəzləri əsasən borc hesabına maliyyələşdirilir. Neft qiymətlərinin artması isə nəqliyyat və enerji-tutumlu istehsal vasitəsilə inflyasiya gözləntilərinə əlavə təzyiq göstərir.
Bu, Thai ipoteka bazarına necə təsir edir?
Demək olar ki, heç cür. Thai bankları qeyri-rezidentlərə əmlak alışı üçün nadir hallarda kredit verir, bat-denominasiyalı dərəcələr isə Tayland Mərkəzi Bankı tərəfindən müəyyənləşdirilir. Əsl ən çox təkrarlanan səhv xətti düşüncədir: gəlirlilik artır, deməli, inkişaf etməkdə olan bazarların əmlak qiymətləri düşür. Phuket-də bu zəncir elə birinci həlqədə qırılır.
Xarici alıcıların əksəriyyəti Taylanddakı mənzil alışını borc pulu ilə etmir. Xarici alıcı ya Thai ipoteka ala bilmir, ya da alsa belə şərtlər iqtisadi baxımdan mənasız olur. Fed-in dərəcəsi bu əməliyyata birbaşa daxil olmur. Daxil olan isə alternativ xərcdir (opportunity cost). Risksiz dollar alətləri təxminən 5% gəlir verəndə, alıcılar bu rəqəmi developerin vəd etdiyi kirayə gəliri ilə daha diqqətlə müqayisə etməyə başlayır, və 'zəmanətli gəlirlilik' söhbətləri xeyli çətinləşir.
İkinci kanal isə valyuta məsələsidir. Güclü dollar avro, dirhəm və ya rubl saxlayan alıcı üçün giriş qiymətini heç bir developer endirimindən daha çox dəyişir. Azərbaycan manatında büdcə saxlayan alıcı üçün isə burada üçüncü, çox real bir kanal var: manat-dollar-bat zəncirinin hər halqasındakı kurs dəyişikliyi son ödəniş məbləğinə birbaşa yazılır.
Əks ssenari də var. Nyu-York Fed prezidenti John Williams birbaşa bildirib ki, əgər rüsum effekti müvəqqəti çıxarsa və neft qiymətləri sabitləşərsə, inflyasiya gözləntiləri necə sürətlə qalxıbsa, o qədər sürətlə də düşə bilər, gəlirlilik də sürətlə aşağı enə bilər. Bütün investisiya planını yalnız bir ssenari üzərinə qurmaq zəif strategiyadır.
Phuket-də kirayə gəlirliliyi rəqəmləri hansılardır?
Burada faktlar konkretdir və dəyişmir: Phuket-in kirayə bazarı 2026-cı ilin sentyabr vəziyyətinə görə real bir əks-arqument təklif edir. Ada üzrə ümumi (brutto) gəlirlilik zonaya və əmlak tipinə görə 7.2-10.7% arasında dəyişir. Lisenziyalı qısamüddətli kirayələr üçün xalis gəlirlilik idarəetmə haqları və vergilər çıxıldıqdan sonra 5-8%, uzunmüddətli kirayələr üçün isə 4-6% təşkil edir.
Bu rəqəmləri risksiz 5%-lik dollar gəlirliliyi ilə yan-yana qoyanda, mənzərə aydınlaşır: fərq hələ də var, amma o qədər böyük deyil ki, hər hansı riski gözardı etməyə dəyər.
Developerin 'zəmanətli gəlirlilik' vədinə etibar etmək olarmı?
Burada mənim fikrim aydındır: risksiz dərəcə təxminən 5% olanda, developerin vəd etdiyi 7-8% illik 'zəmanətli' gəlirlilik riskin hardasa gizlədildiyini göstərir - giriş qiymətində, tikinti müddətində, yoxsa developerin balans hesabında, bunu araşdırmaq lazımdır. Real 12 aylıq doluluq statistikasını istəyin, proqnoz modelini yox.
Bu fikrim, əlbəttə, artıq bat hesabında olan büdcəyə aid deyil. Əgər büdcəniz artıq bat-la Thai bankında yatıbsa, yuxarıdakı bütün bu valyuta və gəlirlilik müzakirəsi sizi ümumiyyətlə maraqlandırmır.
Alışı gecikdirmək məntiqlidirmi?
Əgər alış vətəninizdə borc pulu ilə maliyyələşəcəksə, gözləmək məntiqli ola bilər. Amma əgər öz kapitalınızla maliyyələşirsə, gözləmək çox zaman daha çox xərcə başa gəlir: Phuket-in populyar zonalarında tamamlanmış layihələrin qiymətləri dərəcə dönüşünü gözləmir, adada kapital dəyər artımı ildə təxminən 5-8% civarında davam edir.
Burada məhz off-plan (tikinti mərhələsində) alışların strukturu önəmli olur. 24-30 aylıq ödəniş planı olan bir alış, kursun dibini tapmağa çalışmaqdan daha yaxşı şəkildə valyuta riskini zamanla ortalayır. Bu, mənim tövsiyəmdir: bir dəfəlik köçürmə ilə kursu 'tutmağa' çalışmaq əvəzinə, ödəniş cədvəlini valyuta riskini bölüşdürən alət kimi istifadə edin.
Bunun sərhədi də var: əgər layihənin tamamlanma tarixi artıq dəfələrlə uzadılıbsa, uzun ödəniş cədvəli üstünlük yox, əlavə risk deməkdir.
Bahalı pul dövründə Phuket bazarında nə dəyişir?
Qlobal miqyasda bahalı pul, sırf tez satış üçün off-plan sövdələşmələrə girən spekulyativ alıcı hovuzunu kiçildir, real kirayə rəqəmlərinə diqqəti isə artırır. Tələb sübut olunmuş doluluğu olan tamamlanmış əmlaklara yönəlir, ilkin mərhələ layihələrində danışıq sahəsi isə nəzərəçarpacaq dərəcədə genişlənir.
Öz kapitalı ilə alan bir alıcı üçün bu, təhlükə yox, pəncərə kimi görünür. Praktik addım: birinci ödəniş üçün valyuta kursunu vəsaiti köçürmədən əvvəl kilidləyin və developerdən proqnoz modeli yox, son 12 ayın real doluluq statistikasını tələb edin.
Mənbə: Seoul Economic Daily