Fərz edin ki, Bang Tao-da bir villanın sahibi var və onun kapitalının bir hissəsi uzunmüddətli ABŞ və ya Yaponiya dövlət istiqrazlarında bağlıdır. Bu il həmin istiqrazların bazar qiyməti aşağı düşüb, sahibkar kağız üzərində zərərdədir. İndi ona Phuket-də villasını satmaq təklif olunanda, o, ya güzəştə gedəcək, ya da elanı geri götürüb gözləyəcək. Bu, indi Phuket-in ikinci əl bazarında hər gün baş verən mənzərədir və faiz dərəcələrindəki dəyişikliyin niyə uzaqdan görünsə də, çox konkret şəkildə alqı-satqıya təsir etdiyini göstərir.
Yaponiyada nə dəyişdi və bu niyə əhəmiyyətlidir?
Yaponiyanın 10 illik dövlət istiqrazının gəlirliliyi The Japan Times-ın məlumatına görə 3%-dən yuxarı qalxıb, bu, təxminən otuz ildə ilk hal sayılır. İyirmi il ərzində sıfıra yaxın olan uzunmüddətli dövlət borcu üçün bu, sadə bazar tərəddüdü deyil, pulun dəyərində rejim dəyişikliyidir. Euronews-un yazdığına görə, bu, Yaponiyanın 10 illik gəlirliliyinin 1996-cı ildən bəri bu səviyyəyə çatdığı ilk haldır və bazarlar Yaponiya Mərkəzi Bankının sentyabr iclasında dərəcəni yenidən qaldıraraq 1,25%-ə çatdırma ehtimalını 80-90% qiymətləndirir.
Otuz il ərzində Yaponiya bütün region üçün ucuz kapital mənbəyi olub. Yerli uzunmüddətli borc 3%-dən yuxarı ödəməyə başlayanda, həmin yapon kapitalının bir hissəsi evə qayıdır və Asiya əmlak, səhm bazarlarına gələn kapital artıq sıfır dərəcə ilə deyil, real faizlə rəqabətə girir.
ABŞ-da və neft bazarında vəziyyət necədir?
Eyni zamanda ABŞ-ın 10 illik gəlirliliyi 4,8%-ə, 2 illik istiqrazın gəlirliliyi isə təxminən 4,41%-ə yaxınlaşıb (2026-cı il sentyabrın əvvəlinə olan məlumat). Brent markalı neft barreli təxminən 95 dollardadır. İnflyasiya gözləntiləri və enerji şoku uzunmüddətli aktivlərə ən ağır zərbəni vurur.
Bu rəqəmlərin arxasında konkret bir məntiq dayanır: risksiz dollar dərəcəsi icarəçisiz, təmirsiz, idarəetmə şirkətisiz ildə 4,8% verirsə, gəlir gətirən hər bir aktiv niyə daha yaxşı olduğunu sübut etməlidir. Vergi və idarəetmə xərcləri çıxıldıqdan sonra illik 5-6% net gəlirlilik verən Phuket mənzərəsi, Thailand-da yaşamaq niyyəti olmayan, dollarla düşünən investor üçün artıq özündən aşkar sövdələşmə deyil. 7-10 illik üfüqlə kapital dəyərinin artmasına güvənən investor üçün isə bu, hələ də ağlabatan seçimdir, sadəcə gəlirlilik arqumenti iki il əvvəlkindən zəifdir.
İnvestisiya dünyasında köhnə bir termin geri qayıdıb: "bond vigilantes" - bazarların Yaponiya, Böyük Britaniya, Fransa və Almaniyada fiskal risk üçün əlavə mükafat tələb etməsi, bu ölkələrin hamısı iri dövlət xərcləmə planları elan edib.
Bu, Phuket-də qiymətlərə birbaşa təsir edir?
Demək olar yox, ancaq mexanizm dolayı yolla işləyir. Qeyri-rezident xaricilər Thailand-da demək olar həmişə nağd pulla alış aparır, çünki xaricilər üçün ipoteka kreditləri praktiki olaraq mövcud deyil. Faiz dərəcələrinin qalxması buna görə Phuket-də kredit tələbini azaltmır, çünki belə tələb əvvəldən yox dərəcədə idi.
Əsl təsir alternativ xərc (opportunity cost) üzərindən gəlir. Alıcı ABŞ-da risksiz 4,8% əldə edə bilirsə, Phuket-də mülk üçün daha yüksək gəlirlilik və ya endirim tələb edir. Digər tərəfdən, kapitalının bir hissəsi uzunmüddətli istiqrazlarda olan satıcı indi kağız üzərində zərərlədir - o, ya digər sahələrdə zərəri reallaşdırmamaq üçün güzəştə gedir, ya da elanı geri çəkib gözləyir. Hər iki ssenari Phuket-in ikinci əl bazarında eyni vaxtda baş verir və bunun üçün hər bir mülkü ayrıca qiymətləndirmək lazımdır, ortalama kvadratmetr qiymətinə görə deyil.
Dollar bahalaşanda Thai bahtı avtomatik ucuzlaşır?
Bazarda geniş yayılmış, amma tez-tez doğrulanmayan bir fikir var: istiqraz satışı və güclü dollar avtomatik olaraq xarici valyuta ilə alan investor üçün Thai aktivlərini ucuzlaşdırır. Son illərin təcrübəsi bunun əksini göstərir. Baht tez-tez regional təhlükəsiz limanmoneta kimi davranır, çünki ölkənin cari hesab balansı güclüdür, turizm gəlirləri davamlıdır və qızıl ehtiyatların böyük hissəsini təşkil edir. Bu valyuta endirimi sadəcə heç vaxt reallaşmaya bilər, buna görə giriş qiymətini gələcək valyuta proqnozuna görə planlaşdırmaq zəif strategiyadır.
Uzunmüddətli viza şərtləri necə dəyişdi?
Bangkok Post-un məlumatına görə, Thailand-ın uzunmüddətli viza proqramı indi ən azı 3 milyon baht dəyərində kondominium alan və ya ayda ən azı 85 000 baht icarə ödəyən xaricilərə birillik viza təklif edir. Bu, Phuket-də alıcı qərarlarını formalaşdıran konkret hüquqi hədddir və maliyyə hesablamalarına paralel şəkildə nəzərə alınmalıdır.
Home In Phuket-in qeydinə görə, 2026-cı ildə Phuket əmlak bazarı daha balanslı və uzunmüddətli investora yönəlmiş şəklə keçir, Rusiya, Avstraliya, Çin və digər ölkələrdən brendli rezidensiyalara və serviced villalara tələb artır.
Mənim fikrim: nə vaxt bu faktorları nəzərə almaq lazımdır, nə vaxt yox?
ABŞ-ın 10 illik gəlirliliyi 4,8%-ə yaxın olduğu bir dövrdə, sırf icarə gəliri üçün kurort mülkü almaq yalnız o halda məna kəsb edir ki, doluluk faizi ən azı iki mövsümlük real rezervasiya tarixçəsi ilə təsdiqlənsin, tərtibatçının proqnoz cədvəli ilə yox. Bu mənim şəxsi mövqeyimdir və hər kəs üçün deyil.
Budcə 150 000 dollardan aşağıdırsa və mülk əsasən 2-3 il ərzində yenidən satmaq üçün alınırsa, yuxarıda deyilənlərin əksəriyyəti kənara qoyula bilər. Bu qısa müddət çərçivəsində Tokioda faiz əyrisindən daha çox yerləşmə yeri və tikinti mərhələsi əhəmiyyət kəsb edir.
Əgər kapitalınız hazırda istiqraz fondunda bağlıdırsa, kağız üzərində zərəri reallaşdırıb bunu qeyri-likvid aktivə (əmlaka) yatırmaq adətən özünü doğrultmur. Qısa müddətli alətlərin ödənişi bitənədək gözləyib, azad olan nağd pulu istifadə etmək çox vaxt daha ağıllı yoldur.
Real gəlirlilik və tikinti xərcləri: nəyə hazır olmaq lazımdır?
Bazar qiymətləndirmələrinə görə, vergi, idarəetmə haqqı və saxlama xərcləri çıxıldıqdan sonra illik 5-7% net gəlirlilik realist işçi diapazon sayılır. On faizdən yuxarı "zəmanətli" gəlirlilik təklif edən hər hansı təklif, zəmanət şərtlərini və zamin tərəfin maliyyə vəziyyətini diqqətlə yoxlamağı tələb edir.
Brent neftinin 95 dollar səviyyəsində olması logistika, sement, şüşə və materialların daşınması xərclərinə birbaşa təsir edir. Bu, yeni layihələrdə xərc təzyiqini artırır, lakin artıq satılmış mənzillərin qiymətinə deyil, gələcək mərhələlərin qiymətinə əks olunur. Buna görə birinci əl bazarda qiymət düşməsini gözləmək həmişə məntiqli deyil, çünki tikinti xərcləri eyni zamanda qalxır. İkinci əl bazarda isə güzəşt üçün yer daha realdır, xüsusilə istiqraz satışından zərər görmüş portfelə malik satıcılarla.
Phuket bu şəkildə, əlində nağd pul olan və tələsmədən hərəkət edən alıcıları mükafatlandıran bazara çevrilir. İpotekaya bağlı alıcılardan rəqabət təbiətən minimaldır, çünki belə alıcılar demək olar yoxdur. Növbəti mövsümdə baxış səfəri planlaşdıran hər kəsə bir neçə gündən çox vaxt ayırmaq məsləhətdir - Rawai və Bang Tao-da müqayisə edilə bilən mülklər arasındakı qiymət fərqi çox vaxt yalnız yerində görülə bilən detallara söykənir. Tayland Əmlakı komandası olaraq, məhz bu detalları yerində qiymətləndirməkdə alıcılara dəstək oluruq.
Mənbə: The Japan Times